La lista corta
- Caderneta predial: la ficha fiscal del inmueble, emitida por Hacienda (Autoridade Tributária).
- Certidão permanente: el extracto actualizado del registro de la propiedad (registo predial).
- Licença o autorização de utilização: la licencia de habitabilidad del ayuntamiento (câmara municipal).
- Certificado energético: el certificado de eficiencia energética, necesario antes de anunciar la vivienda.
- Ficha técnica da habitação: el expediente técnico de la vivienda, en los edificios más recientes.
- NIF: tu número fiscal portugués, además de un pasaporte o documento de identidad en vigor.
Según tu situación, quizá necesites también el certificado de la comunidad de propietarios, la carta de cancelación de la hipoteca del banco, un justificante de tu régimen económico matrimonial o los documentos del registro como alquiler vacacional. Los vemos más abajo.
1. Caderneta predial (ficha fiscal)
La caderneta predial la emite la administración tributaria portuguesa. Identifica el inmueble por su artigo matricial (número de artículo fiscal) e indica la dirección, las superficies, el uso (vivienda, terreno, comercio) y el valor fiscal que sirve de base para el impuesto sobre bienes inmuebles. La piden los compradores, los notarios y los bancos.
Como propietario, puedes descargarla en el Portal das Finanças con tu NIF y tu contraseña, o pedir a un representante que lo haga por ti. Revísala con calma: las superficies y la descripción deben coincidir con lo que hay de verdad. Una ampliación, un dormitorio de más o un garaje reconvertido que Hacienda no conoce saldrán a la luz durante la venta, y es más fácil corregirlo antes de tener comprador.
2. Certidão permanente (extracto del registro de la propiedad)
La certidão permanente do registo predial muestra quién es el propietario y si sobre el inmueble pesan hipotecas, embargos u otras cargas. Es un certificado en línea: recibes un código de acceso que compartes con el comprador, el notario o el banco, y ellos mismos pueden consultar la versión vigente. Puedes solicitarla a través del servicio oficial de gov.pt. Tiene una validez limitada, así que comprueba la fecha de caducidad antes de firmar la escritura.
Hay dos cosas que comparar: el titular que figura en la certidão debes ser tú (después de una herencia, a menudo todavía no es así) y la descripción del registro de la propiedad debe coincidir con la caderneta predial. Las diferencias entre ambos registros son uno de los motivos más habituales por los que se aplaza una escritura.
3. Licença o autorização de utilização (licencia de habitabilidad)
Esta licencia de la câmara municipal confirma que el edificio puede usarse como vivienda. Los edificios anteriores al reglamento nacional de edificación de 1951 no la necesitaban; el ayuntamiento puede emitir un certificado que lo acredite.
Desde la simplificación urbanística de 2024 (Decreto-Lei n.º 10/2024), el notario ya no tiene que ver la licencia en la escritura. En la práctica, la mayoría de los compradores y casi todos los bancos que dan hipotecas la siguen pidiendo, porque es su prueba de que lo que compran es legal. Si la tienes, añádela a tu dosier de documentos. Si no la encuentras, el archivo del ayuntamiento suele poder darte una copia.
4. Certificado energético (certificado de eficiencia energética)
El certificado energético es obligatorio para vender y debe existir antes de anunciar la vivienda: la clase energética tiene que aparecer en el anuncio. Lo emite un técnico cualificado (perito qualificado) inscrito en el sistema nacional que gestiona ADENE, el SCE, donde también puedes comprobar si un certificado es válido. Los certificados caducan; si el tuyo se hizo hace años para una venta o un alquiler anterior, revísalo.
5. Ficha técnica da habitação (expediente técnico)
La ficha técnica da habitação describe cómo se construyó la vivienda: materiales, instalaciones, superficies. Existe para las viviendas cuya licencia de obra se solicitó a partir de 2004. Igual que la licencia de habitabilidad, desde 2024 ya no es obligatoria en la escritura, pero quienes compran pisos y chalés recientes a menudo siguen queriendo verla. Las viviendas más antiguas no la tienen, y es lo normal.
6. NIF e identificación
Todo propietario que vende necesita un número fiscal portugués (número de identificação fiscal, NIF). Si compraste el inmueble, ya lo tienes; búscalo en la escritura o en la caderneta. Los herederos que nunca tuvieron NIF deben solicitarlo, y un no residente puede hacerlo a través del servicio oficial del NIF, a veces con un representante fiscal. Lo explicamos en nuestra guía sobre vender como no residente. Lleva también un pasaporte o documento de identidad en vigor de cada vendedor.
7. Documentos que dependen de tu situación
- Piso o edificio compartido: un certificado del administrador de la comunidad con los gastos pendientes, si los hay. Lo piden compradores y notarios, así que solicítalo con tiempo.
- Hipoteca todavía viva: la carta de cancelación del banco (distrate) y un certificado de la deuda pendiente el día de la escritura. Normalmente el banco acude a la firma o envía la cancelación con antelación.
- Casado o pareja registrada: un justificante de tu régimen económico matrimonial; puede que tu cónyuge tenga que firmar o dar su consentimiento aunque en la escritura solo figure un nombre.
- Vivienda heredada: los documentos de la herencia (habilitação de herdeiros) y la inscripción de los herederos en el registro de la propiedad, antes de la venta.
- Alquiler vacacional (Alojamento Local): el número de registro en el registro nacional de turismo. Infórmate de qué pasa con ese registro al vender; los compradores lo preguntarán.
- Firmar desde el extranjero: un poder notarial (procuração), preparado de forma que se acepte en Portugal. Consulta el proceso de venta paso a paso.
¿Cuándo necesitas cada cosa?
No hace falta tenerlo todo el primer día. Un orden práctico:
- Antes de anunciar: el certificado energético, la caderneta predial y la certidão permanente. Con estos tres puedes describir bien la vivienda y responder a las primeras preguntas.
- Antes del contrato de promesa (CPCV): la licencia de habitabilidad y, si procede, el certificado de la comunidad y la ficha técnica. El abogado del comprador los revisará.
- Antes de la escritura: una certidão permanente vigente, tu NIF y tu documento de identidad, la cancelación de la hipoteca y todo lo que pida el notario o Casa Pronta.
Problemas habituales y cómo evitarlos
Los registros no coinciden. El registro de la propiedad, la ficha fiscal y la realidad describen tres casas distintas. Empieza pronto: corregir un registro lleva tiempo.
Obras sin licencia. Una piscina, un anexo o una terraza cerrada sin permiso pueden asustar al banco del comprador. Pide consejo a un arquitecto o abogado local sobre si se pueden legalizar antes de fijar el precio.
El vendedor todavía no es el titular registral. Tras una herencia, inscribe primero a los herederos. Lee nuestra guía sobre vender una casa heredada en el extranjero.
¿Prefieres tener primero la visión completa de Portugal? Empieza por nuestra página sobre vender tu casa en Portugal o lee qué tener en cuenta en el Algarve. Nuestra checklist para vender en el extranjero también te ayudará.
