Die Kurzliste
- Caderneta predial — der steuerliche Datensatz der Immobilie, vom Finanzamt (Autoridade Tributária).
- Certidão permanente — der aktuelle Auszug aus dem Grundbuch (registo predial).
- Licença oder autorização de utilização — die Nutzungsgenehmigung als Wohnraum vom Rathaus (câmara municipal).
- Certificado energético — der Energieausweis, nötig, bevor du inserierst.
- Ficha técnica da habitação — die technische Akte der Wohnung, bei neueren Gebäuden.
- NIF — deine portugiesische Steuernummer, dazu ein gültiger Reisepass oder Personalausweis.
Je nach Situation brauchst du außerdem die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, die Löschungsbewilligung der Bank für die Hypothek, einen Nachweis über deinen ehelichen Güterstand oder Unterlagen zu einer Registrierung für Ferienvermietung. Dazu mehr weiter unten.
1. Caderneta predial (steuerlicher Datensatz)
Die caderneta predial wird von der portugiesischen Steuerbehörde ausgestellt. Sie bezeichnet die Immobilie über ihren artigo matricial (steuerliche Artikelnummer) und nennt Adresse, Flächen, Nutzungsart (Wohnen, Grundstück, Gewerbe) und den Steuerwert, der für die Grundsteuer gilt. Käufer, Notare und Banken fragen alle danach.
Als Eigentümer kannst du sie mit deiner NIF und deinem Passwort im Portal das Finanças herunterladen oder einen Vertreter damit beauftragen. Prüfe sie sorgfältig: Flächen und Beschreibung sollten dem entsprechen, was tatsächlich vorhanden ist. Ein Anbau, ein zusätzliches Schlafzimmer oder eine umgebaute Garage, von denen das Finanzamt nichts weiß, kommen beim Verkauf ans Licht – und lassen sich leichter korrigieren, bevor du einen Käufer hast.
2. Certidão permanente (Grundbuchauszug)
Die certidão permanente do registo predial zeigt, wem die Immobilie gehört und ob Hypotheken, Pfändungen oder andere Belastungen eingetragen sind. Es ist eine Online-Bescheinigung: Du bekommst einen Zugangscode, den du an Käufer, Notar oder Bank weitergibst, und sie können die aktuelle Fassung selbst einsehen. Beantragen kannst du sie über den offiziellen Service auf gov.pt. Sie ist nur für eine begrenzte Zeit gültig, also prüfe das Ablaufdatum, bevor die Urkunde unterschrieben wird.
Zwei Dinge solltest du vergleichen: Als Eigentümer muss auf der certidão du stehen (nach einer Erbschaft ist das oft noch nicht der Fall), und die Beschreibung im Grundbuch muss mit der caderneta predial übereinstimmen. Abweichungen zwischen den beiden Registern gehören zu den häufigsten Gründen, warum ein Beurkundungstermin verschoben wird.
3. Licença oder autorização de utilização (Nutzungsgenehmigung)
Diese Genehmigung der câmara municipal bestätigt, dass das Gebäude als Wohnung genutzt werden darf. Gebäude aus der Zeit vor den nationalen Bauvorschriften von 1951 brauchten keine; das Rathaus kann eine Bescheinigung ausstellen, die das bestätigt.
Seit der Vereinfachung des Baurechts von 2024 (Decreto-Lei n.º 10/2024) muss der Notar die Genehmigung bei der Beurkundung nicht mehr sehen. In der Praxis fragen die meisten Käufer und fast jede finanzierende Bank trotzdem danach, weil sie damit nachweisen, dass das, was sie kaufen, legal ist. Wenn du sie hast, leg sie zu deinen Unterlagen. Findest du sie nicht, kann dir das Archiv des Rathauses meist eine Kopie geben.
4. Certificado energético (Energieausweis)
Beim Verkauf ist ein Energieausweis Pflicht, und er muss vorliegen, bevor du inserierst: Die Energieklasse muss im Inserat stehen. Ausgestellt wird er von einem qualifizierten Sachverständigen (perito qualificado), der im nationalen System von ADENE, dem SCE, registriert ist; dort kannst du auch prüfen, ob ein Ausweis gültig ist. Ausweise haben ein Ablaufdatum; wurde deiner vor Jahren für einen früheren Verkauf oder eine Vermietung erstellt, prüfe ihn.
5. Ficha técnica da habitação (technische Akte)
Die ficha técnica da habitação beschreibt, wie eine Wohnung gebaut wurde: Materialien, Installationen, Flächen. Es gibt sie für Wohnungen, deren Baugenehmigung ab 2004 beantragt wurde. Wie die Nutzungsgenehmigung ist sie seit 2024 bei der Beurkundung nicht mehr vorgeschrieben, aber Käufer neuerer Wohnungen und Villen wollen sie oft trotzdem sehen. Ältere Immobilien haben keine, und das ist normal.
6. NIF und Ausweis
Jeder Eigentümer, der verkauft, braucht eine portugiesische Steuernummer (número de identificação fiscal, NIF). Hast du die Immobilie gekauft, hast du schon eine; du findest sie in der Urkunde oder auf der caderneta. Erben, die nie eine NIF hatten, müssen eine beantragen; Nichtresidenten können das über den offiziellen NIF-Service tun, manchmal mit einem Steuervertreter. Mehr dazu in unserem Ratgeber zum Verkauf als Nichtresident. Bring außerdem für jeden Verkäufer einen gültigen Reisepass oder Personalausweis mit.
7. Unterlagen, die von deiner Situation abhängen
- Wohnung oder Gemeinschaftsgebäude: eine Bescheinigung der Hausverwaltung über etwaige offene Beiträge. Käufer und Notare fragen danach, also fordere sie rechtzeitig an.
- Laufende Hypothek: die Löschungsbewilligung der Bank (distrate) und eine Aufstellung des am Beurkundungstag fälligen Betrags. Die Bank nimmt meist am Termin teil oder schickt die Löschungsbewilligung vorab.
- Verheiratet oder in eingetragener Partnerschaft: ein Nachweis über deinen Güterstand; dein Ehepartner muss eventuell mitunterschreiben oder zustimmen, auch wenn nur ein Name in der Urkunde steht.
- Geerbte Immobilie: die Erbunterlagen (habilitação de herdeiros) und die Eintragung der Erben im Grundbuch, vor dem Verkauf.
- Ferienvermietung (Alojamento Local): die Registrierungsnummer im nationalen Tourismusregister. Kläre, was mit der Registrierung beim Verkauf passiert; Käufer werden danach fragen.
- Unterschrift aus dem Ausland: eine Vollmacht (procuração), so erstellt, dass sie in Portugal anerkannt wird. Siehe den Verkaufsablauf Schritt für Schritt.
Wann brauchst du was?
Nicht alles ist am ersten Tag nötig. Eine praktische Reihenfolge:
- Bevor du inserierst: Energieausweis, caderneta predial und certidão permanente. Mit diesen drei kannst du die Immobilie korrekt beschreiben und die ersten Fragen beantworten.
- Vor dem Vorvertrag (CPCV): die Nutzungsgenehmigung und gegebenenfalls die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft und die ficha técnica. Der Anwalt des Käufers wird sie prüfen.
- Vor der Beurkundung: eine gültige certidão permanente, deine NIF und dein Ausweis, die Löschungsbewilligung der Hypothek und alles, was der Notar oder Casa Pronta verlangt.
Häufige Probleme und wie du sie vermeidest
Die Register stimmen nicht überein. Grundbuch, Steuerdatensatz und Wirklichkeit vor Ort beschreiben drei verschiedene Häuser. Fang früh an; die Berichtigung eines Registers braucht Zeit.
Bauarbeiten wurden nie genehmigt. Ein Pool, ein Anbau oder eine geschlossene Veranda ohne Genehmigung kann die Bank eines Käufers abschrecken. Lass dich von einem Architekten oder Anwalt vor Ort beraten, ob sich das legalisieren lässt, bevor du den Preis festlegst.
Der Verkäufer ist noch nicht als Eigentümer eingetragen. Lass nach einer Erbschaft zuerst die Erben eintragen. Lies unseren Ratgeber zum Verkauf eines geerbten Hauses im Ausland.
Du willst zuerst den Gesamtüberblick für Portugal? Starte auf unserer Seite Haus in Portugal verkaufen oder lies, worauf es an der Algarve ankommt. Auch unsere allgemeine Checkliste für den Verkauf im Ausland hilft weiter.
