Les étapes en un coup d’œil
- Des documents en ordre et un prix demandé réaliste
- L’offre et, parfois, une courte réservation
- Le compromis de vente (CPCV) avec un acompte (sinal)
- La vérification des droits de préemption
- L’acheteur réunit le financement ; les deux parties préparent l’acte
- L’acte (escritura) chez un notaire, un avocat ou via Casa Pronta
- L’inscription, la remise des clés et la déclaration fiscale
1. Avant d’avoir un acheteur
Une vente sans accroc commence avant la première visite. Ayez sous la main la caderneta predial, la certidão permanente et le certificat énergétique, et vérifiez que le registre foncier et la fiche fiscale décrivent bien le même bien. Notre guide sur les documents nécessaires à la vente les détaille un par un. Si vous vivez à l’étranger, réglez dès maintenant la question de votre NIF et de votre accès au Portal das Finanças ; voir vendre en tant que non-résident.
2. L’offre et une éventuelle réservation
Au Portugal, les offres sont souvent faites par e-mail ou par message, parfois par l’intermédiaire de l’avocat de l’acheteur. Une offre acceptée n’engage pas encore. Certains acheteurs demandent à « réserver » le bien par un bref accord et un petit versement, le temps que leur avocat vérifie les documents. C’est possible, mais prévoyez par écrit ce que devient l’argent si l’une des parties se retire, et gardez une durée courte.
3. Le compromis de vente (CPCV)
Le contrato-promessa de compra e venda, ou CPCV, est le moment où l’affaire devient sérieuse. Le vendeur et l’acheteur s’y engagent à signer l’acte plus tard, aux conditions convenues. Un bon CPCV mentionne au minimum :
- les parties, avec leur NIF, et le bien avec ses références au registre foncier et à la fiche fiscale ;
- le prix, l’acompte et les modalités et dates de paiement du solde ;
- la date ou le délai de signature de l’acte, et qui la fixe ;
- l’état dans lequel le bien est remis (vide, meublé, avec ou sans enregistrement de location saisonnière) ;
- les conditions, par exemple l’obtention d’un prêt hypothécaire par l’acheteur ;
- ce qui se passe si l’une des parties ne donne pas suite.
Pour un logement, le CPCV doit être écrit et les signatures sont normalement certifiées en présence des parties (reconhecimento presencial) par un notaire, un avocat ou un solicitador. Faites-le rédiger ou relire par votre propre avocat — pas seulement par celui de l’acheteur.
4. L’acompte (sinal)
À la signature du CPCV, l’acheteur verse en général un acompte, le sinal. Selon le Code civil portugais, l’acompte joue par défaut dans les deux sens : si l’acheteur se retire sans motif valable, il le perd ; si le vendeur se retire, il doit rembourser le double. Selon le contrat, l’autre partie peut dans certains cas demander à un tribunal d’imposer la vente elle-même (execução específica) ; comment cela s’applique à votre contrat est une question pour votre avocat. Le CPCV est donc un véritable engagement pour vous en tant que vendeur : ne signez que lorsque vous êtes sûr du prix et de la date.
5. Les droits de préemption (direito de preferência)
Certaines personnes peuvent avoir le droit légal d’acheter le bien aux mêmes conditions avant votre acheteur : par exemple un locataire, un copropriétaire ou, dans certaines zones, un organisme public. Le notaire ou l’avocat vérifie quels droits s’appliquent. Pour les entités publiques, la vente est annoncée sur la plateforme Casa Pronta afin qu’elles indiquent si elles exercent leur droit. Prévoyez ce délai avant l’acte.
6. Entre le CPCV et l’acte
L’acheteur obtient son prêt hypothécaire ; la banque envoie un expert évaluer le bien. De votre côté, vous veillez à ce que les documents soient toujours valables à la date de l’acte — surtout la certidão permanente — et vous demandez à votre banque la mainlevée de l’hypothèque (distrate) si un prêt est encore inscrit. Avant l’acte, l’acheteur paie l’impôt sur la mutation (IMT) et le droit de timbre (Imposto do Selo) auprès de l’administration fiscale ; le justificatif de paiement est exigé à la signature.
Convenez de la manière de régler les relevés de compteurs, les charges de copropriété et la taxe foncière de l’année en cours. Si le bien est loué en location saisonnière, convenez de ce que deviennent les réservations et l’enregistrement.
7. L’acte (escritura)
Le transfert de propriété se conclut par le contrat définitif. Il existe trois façons courantes de signer :
- un acte authentique (escritura pública) chez un notaire — voir l’Ordem dos Notários ;
- un acte sous seing privé authentifié (documento particular autenticado) préparé par un avocat ou un solicitador ;
- le service public Casa Pronta, dans un bureau de l’état civil et du registre, où l’acte et l’inscription se font en une seule fois.
À la signature, l’acheteur paie le solde du prix. L’acte indique comment le prix a été payé : les paiements se font donc par virement ou par chèque de banque, jamais en espèces. Les clés sont généralement remises le jour même.
Signer depuis l’étranger
Vous n’êtes pas obligé d’être au Portugal. Beaucoup de vendeurs signent au moyen d’une procuration (procuração) donnée à un avocat, à un solicitador ou à une personne de confiance. Si vous la signez hors du Portugal, elle doit être établie dans une forme acceptée au Portugal : en général devant un notaire avec une apostille, ou dans un consulat portugais, et parfois accompagnée d’une traduction certifiée. Décrivez précisément le bien et les pouvoirs conférés, et faites relire le projet par la personne qui l’utilisera.
8. Après l’acte
- Le transfert est inscrit au registre foncier (registo predial) ; avec Casa Pronta, c’est immédiat, sinon c’est généralement le notaire ou l’avocat qui s’en charge.
- La fiche fiscale est mise à jour au nom du nouveau propriétaire.
- Résiliez ou transférez les contrats d’énergie et d’eau, les assurances et, le cas échéant, l’enregistrement de location saisonnière.
- Conservez l’acte et toutes les factures : vous en aurez besoin pour la déclaration de plus-value l’année suivante.
Les changements récents
Avec la simplification de l’urbanisme de 2024 (Decreto-Lei n.º 10/2024), certains documents comme le permis d’habiter et la ficha técnica ne sont plus exigés lors de l’acte. Les acheteurs et les banques les demandent pourtant souvent : ne soyez pas surpris de les voir figurer comme condition dans le CPCV.
Pour une vue d’ensemble, revenez à vendre sa maison au Portugal. Vous vendez dans le sud ? Lisez ce qui compte en Algarve.
