Die Schritte im Überblick
- Unterlagen in Ordnung und ein realistischer Angebotspreis
- Angebot und manchmal eine kurze Reservierung
- Vorvertrag (CPCV) mit Anzahlung (sinal)
- Vorkaufsrechte geprüft
- Käufer regelt die Finanzierung; beide Seiten bereiten die Urkunde vor
- Urkunde (escritura) beim Notar, Anwalt oder bei Casa Pronta
- Eintragung, Übergabe und Steuererklärung
1. Bevor du einen Käufer hast
Ein reibungsloser Verkauf beginnt vor der ersten Besichtigung. Halte caderneta predial, certidão permanente und Energieausweis bereit und prüfe, ob Grundbuch und Steuerdaten dieselbe Immobilie beschreiben. Unser Ratgeber zu den Unterlagen für den Verkauf erklärt jedes Dokument. Lebst du im Ausland, kümmere dich jetzt auch um deine NIF und den Zugang zum Portal das Finanças; siehe Verkauf als Nichtresident.
2. Das Angebot und eine mögliche Reservierung
Angebote werden in Portugal oft per E-Mail oder Nachricht gemacht, manchmal über den Anwalt des Käufers. Ein angenommenes Angebot ist noch nicht bindend. Manche Käufer möchten die Immobilie mit einer kurzen Vereinbarung und einer kleinen Zahlung „reservieren“, während ihr Anwalt die Unterlagen prüft. Das ist möglich, aber halte schriftlich fest, was mit dem Geld passiert, wenn eine Seite abspringt, und halte die Frist kurz.
3. Der Vorvertrag (CPCV)
Mit dem contrato-promessa de compra e venda, kurz CPCV, wird es ernst. Darin versprechen Verkäufer und Käufer, die Urkunde später zu vereinbarten Bedingungen zu unterschreiben. Ein guter CPCV enthält mindestens:
- die Parteien mit ihrer NIF und die Immobilie mit ihren Grundbuch- und Steuerdaten;
- den Preis, die Anzahlung und wie und wann der Rest gezahlt wird;
- das Datum oder die Frist für die Urkunde und wer den Termin vereinbart;
- den Zustand, in dem die Immobilie übergeben wird (leer, möbliert, mit oder ohne Registrierung für Ferienvermietung);
- Bedingungen, zum Beispiel, dass der Käufer eine Finanzierung erhält;
- was passiert, wenn eine der Parteien nicht weitermacht.
Bei einer Wohnimmobilie muss der CPCV schriftlich sein, und die Unterschriften werden in der Regel persönlich beglaubigt (reconhecimento presencial) – von einem Notar, Anwalt oder solicitador. Lass ihn von deinem eigenen Anwalt aufsetzen oder prüfen, nicht nur von dem des Käufers.
4. Die Anzahlung (sinal)
Mit dem CPCV zahlt der Käufer meist eine Anzahlung, das sinal. Nach dem portugiesischen Código Civil wirkt die Anzahlung grundsätzlich in beide Richtungen: Tritt der Käufer ohne triftigen Grund zurück, verliert er sie; tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen. Je nach Vertrag kann die andere Seite in manchen Fällen vor Gericht verlangen, dass der Verkauf selbst durchgesetzt wird (execução específica); wie das bei deinem Vertrag aussieht, klärst du mit deinem Anwalt. Damit ist der CPCV für dich als Verkäufer eine echte Verpflichtung – unterschreibe also erst, wenn du dir bei Preis und Datum sicher bist.
5. Vorkaufsrechte (direito de preferência)
Manche Parteien haben möglicherweise ein gesetzliches Recht, die Immobilie zu denselben Bedingungen vor deinem Käufer zu kaufen: zum Beispiel ein Mieter, ein Miteigentümer oder in bestimmten Gebieten eine öffentliche Stelle. Der Notar oder Anwalt prüft, welche Rechte gelten. Für öffentliche Stellen wird der Verkauf auf der Plattform Casa Pronta angekündigt, damit sie erklären können, ob sie ihr Recht ausüben. Plane dafür vor der Beurkundung Zeit ein.
6. Zwischen CPCV und Urkunde
Der Käufer kümmert sich um die Finanzierung; die Bank schickt einen Gutachter zur Immobilie. Du sorgst dafür, dass die Unterlagen am Beurkundungstag noch gültig sind – vor allem die certidão permanente – und bittest deine Bank um die Löschungsbewilligung (distrate), falls noch ein Darlehen eingetragen ist. Vor der Beurkundung zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer (IMT) und die Stempelsteuer (Imposto do Selo) über die Steuerbehörde; der Zahlungsnachweis wird bei der Unterschrift gebraucht.
Vereinbart, wie Zählerstände, Gemeinschaftsbeiträge und die Grundsteuer des laufenden Jahres abgerechnet werden. Wird die Immobilie als Ferienunterkunft vermietet, vereinbart, was mit Buchungen und der Registrierung passiert.
7. Die Urkunde (escritura)
Die Übertragung wird mit dem endgültigen Vertrag vollzogen. Es gibt drei übliche Wege zu unterschreiben:
- eine öffentliche Urkunde (escritura pública) beim Notar – siehe die Ordem dos Notários;
- ein beglaubigtes privatschriftliches Dokument (documento particular autenticado), aufgesetzt von einem Anwalt oder solicitador;
- der staatliche Service Casa Pronta in einem Registeramt, wo Urkunde und Eintragung in einem Schritt erledigt werden.
Bei der Unterschrift zahlt der Käufer den Restpreis. Die Urkunde hält fest, wie der Preis bezahlt wurde; Zahlungen laufen daher per Banküberweisung oder Bankscheck, nicht in bar. Die Schlüssel werden meist am selben Tag übergeben.
Unterschrift aus dem Ausland
Du musst nicht in Portugal sein. Viele Verkäufer unterschreiben über eine Vollmacht (procuração) für einen Anwalt, solicitador oder eine Vertrauensperson. Unterschreibst du sie außerhalb Portugals, muss sie in einer Form errichtet werden, die Portugal anerkennt: meist vor einem Notar mit Apostille oder bei einem portugiesischen Konsulat, manchmal mit beglaubigter Übersetzung. Beschreibe Immobilie und Befugnisse genau und lass den Entwurf von der Person prüfen, die die Vollmacht nutzen wird.
8. Nach der Urkunde
- Die Übertragung wird im Grundbuch (registo predial) eingetragen; bei Casa Pronta geschieht das sofort, sonst kümmert sich meist der Notar oder Anwalt darum.
- Der Steuerdatensatz wird auf den neuen Eigentümer umgeschrieben.
- Kündige oder übertrage Versorgungsverträge, Versicherungen und gegebenenfalls die Registrierung für Ferienvermietung.
- Bewahre die Urkunde und alle Rechnungen auf: Du brauchst sie im Folgejahr für die Erklärung des Veräußerungsgewinns.
Neuere Änderungen
Mit der Vereinfachung des Baurechts von 2024 (Decreto-Lei n.º 10/2024) sind einige Unterlagen wie die Nutzungsgenehmigung und die ficha técnica bei der Beurkundung nicht mehr vorgeschrieben. Käufer und Banken fragen trotzdem oft danach, also wundere dich nicht, wenn sie im CPCV als Bedingung auftauchen.
Für den Gesamtüberblick geh zurück zu Haus in Portugal verkaufen. Du verkaufst im Süden? Lies, worauf du an der Algarve achten solltest.
