Los pasos de un vistazo
- Documentos en regla y un precio de salida realista
- Oferta y, a veces, una reserva breve
- Contrato de promesa (CPCV) con una señal (sinal)
- Comprobación de los derechos de tanteo
- El comprador consigue la financiación; ambas partes preparan la escritura
- Escritura (escritura) ante notario, abogado o en Casa Pronta
- Inscripción, entrega de llaves y declaración de impuestos
1. Antes de tener comprador
Una venta sin sobresaltos empieza antes de la primera visita. Ten preparados la caderneta predial, la certidão permanente y el certificado energético, y comprueba que el registro de la propiedad y la ficha fiscal describen el mismo inmueble. Nuestra guía sobre los documentos que necesitas para vender explica cada uno. Si vives fuera, resuelve también ahora tu NIF y tu acceso al Portal das Finanças; consulta vender como no residente.
2. La oferta y una posible reserva
En Portugal las ofertas suelen hacerse por correo electrónico o por mensaje, a veces a través del abogado del comprador. Una oferta aceptada todavía no es vinculante. Algunos compradores piden "reservar" el inmueble con un acuerdo breve y un pequeño pago mientras su abogado revisa los documentos. Es posible, pero deja por escrito qué pasa con el dinero si una de las partes se echa atrás, y que el plazo sea corto.
3. El contrato de promesa (CPCV)
El contrato-promessa de compra e venda, CPCV para abreviar, es el momento en que el acuerdo va en serio. En él, vendedor y comprador se comprometen a firmar más adelante la escritura en las condiciones pactadas. Un buen CPCV recoge al menos:
- las partes, con su NIF, y el inmueble con sus referencias registrales y fiscales;
- el precio, la señal y cómo y cuándo se paga el resto;
- la fecha o el plazo para la escritura, y quién la programa;
- el estado en que se entrega el inmueble (vacío, amueblado, con o sin registro de alquiler vacacional);
- las condiciones, por ejemplo que el comprador obtenga una hipoteca;
- qué pasa si una de las partes no sigue adelante.
Para una vivienda, el CPCV debe hacerse por escrito y las firmas suelen certificarse en persona (reconhecimento presencial) ante un notario, abogado o solicitador. Haz que lo redacte o lo revise tu propio abogado, no solo el del comprador.
4. La señal (sinal)
Con el CPCV el comprador suele pagar una señal, el sinal. Según el Código Civil portugués, la señal funciona por defecto en ambos sentidos: si el comprador se retira sin motivo válido, la pierde; si es el vendedor quien se retira, debe devolverla por duplicado. Según el contrato, en algunos casos la otra parte puede pedir a un juez que obligue a ejecutar la venta (execução específica); cómo funciona eso en tu contrato es una pregunta para tu abogado. Por eso el CPCV es un compromiso real para ti como vendedor: firma solo cuando estés seguro del precio y de la fecha.
5. Derechos de tanteo (direito de preferência)
Algunas personas o entidades pueden tener por ley derecho a comprar el inmueble en las mismas condiciones antes que tu comprador: por ejemplo un inquilino, un copropietario o, en determinadas zonas, un organismo público. El notario o el abogado comprueba qué derechos se aplican. Para las entidades públicas, la venta se anuncia en la plataforma Casa Pronta para que digan si ejercen su derecho. Cuenta con ese tiempo antes de la escritura.
6. Entre el CPCV y la escritura
El comprador tramita la hipoteca; el banco envía a un tasador al inmueble. Tú te aseguras de que los documentos sigan vigentes en la fecha de la escritura, sobre todo la certidão permanente, y pides a tu banco la cancelación de la hipoteca (distrate) si todavía hay un préstamo inscrito. Antes de la escritura, el comprador paga el impuesto de transmisión (IMT) y el impuesto de timbre (Imposto do Selo) a través de Hacienda; el justificante de pago se necesita en la firma.
Acordad cómo se liquidan las lecturas de contadores, los gastos de comunidad y el impuesto sobre bienes inmuebles del año en curso. Si la vivienda se alquila como alojamiento turístico, acordad qué pasa con las reservas y con el registro.
7. La escritura (escritura)
La transmisión se completa con el contrato definitivo. Hay tres formas habituales de firmar:
- una escritura pública (escritura pública) ante notario; consulta la Ordem dos Notários;
- un documento privado autenticado (documento particular autenticado) preparado por un abogado o solicitador;
- el servicio público Casa Pronta en una oficina del registro, donde la escritura y la inscripción se hacen de una sola vez.
En la firma, el comprador paga el resto del precio. La escritura deja constancia de cómo se pagó, así que los pagos se hacen por transferencia o cheque bancario, no en efectivo. Las llaves se suelen entregar ese mismo día.
Firmar desde el extranjero
No tienes que estar en Portugal. Muchos vendedores firman mediante un poder notarial (procuração) otorgado a un abogado, un solicitador o una persona de confianza. Si lo firmas fuera de Portugal, debe hacerse en una forma que Portugal acepte: normalmente ante notario con apostilla, o en un consulado portugués, y a veces con traducción jurada. Describe con precisión el inmueble y las facultades, y haz que revise el borrador la persona que lo vaya a usar.
8. Después de la escritura
- La transmisión se inscribe en el registro de la propiedad (registo predial); con Casa Pronta ocurre al instante; si no, suele encargarse el notario o el abogado.
- La ficha fiscal se actualiza a nombre del nuevo propietario.
- Da de baja o cambia de titular los suministros, el seguro y, si procede, el registro de alquiler vacacional.
- Guarda la escritura y todas las facturas: las necesitarás para declarar la ganancia patrimonial al año siguiente.
Cambios recientes
Con la simplificación urbanística de 2024 (Decreto-Lei n.º 10/2024), algunos documentos, como la licencia de habitabilidad y la ficha técnica, ya no se exigen en la escritura. Aun así, compradores y bancos los siguen pidiendo a menudo, así que no te extrañe que aparezcan en el CPCV como condición.
Para la visión de conjunto, vuelve a vender tu casa en Portugal. ¿Vendes en el sur? Lee qué tener en cuenta en el Algarve.
