Le fasi in sintesi
- Documenti in ordine e un prezzo di partenza realistico
- Offerta e, a volte, una breve prenotazione
- Contratto preliminare (CPCV) con caparra (sinal)
- Verifica dei diritti di prelazione
- L’acquirente organizza il finanziamento; entrambe le parti preparano l’atto
- Atto (escritura) dal notaio, da un avvocato o con Casa Pronta
- Registrazione, consegna e dichiarazione dei redditi
1. Prima di avere un acquirente
Una vendita senza intoppi comincia prima della prima visita. Tieni pronti la caderneta predial, la certidão permanente e il certificato energetico, e verifica che registro immobiliare e archivi fiscali descrivano lo stesso immobile. La nostra guida sui documenti che ti servono per vendere li spiega uno per uno. Se vivi all’estero, sistema fin da ora anche il tuo NIF e l’accesso al Portal das Finanças; leggi vendere da non residente.
2. L’offerta e un’eventuale prenotazione
In Portogallo le offerte arrivano spesso via e-mail o messaggio, a volte tramite l’avvocato dell’acquirente. Un’offerta accettata non è ancora vincolante. Alcuni acquirenti chiedono di «prenotare» l’immobile con un breve accordo e un piccolo pagamento, mentre il loro avvocato controlla i documenti. Si può fare, ma metti per iscritto cosa succede al denaro se una delle parti si tira indietro, e mantieni il periodo breve.
3. Il contratto preliminare (CPCV)
Il contrato-promessa de compra e venda, in breve CPCV, è il momento in cui l’affare diventa serio. Con questo contratto venditore e acquirente si impegnano a firmare l’atto più avanti, alle condizioni concordate. Un buon CPCV indica almeno:
- le parti, con il loro NIF, e l’immobile con i riferimenti catastali e del registro immobiliare;
- il prezzo, la caparra e come e quando viene pagato il resto;
- la data o il termine per l’atto, e chi lo fissa;
- lo stato in cui l’immobile viene consegnato (vuoto, arredato, con o senza registrazione per gli affitti turistici);
- eventuali condizioni, per esempio che l’acquirente ottenga un mutuo;
- cosa succede se una delle parti non va avanti.
Per un’abitazione il CPCV deve essere scritto e le firme vengono di norma autenticate di persona (reconhecimento presencial) da un notaio, un avvocato o un solicitador. Fallo redigere o controllare dal tuo avvocato, non solo da quello dell’acquirente.
4. La caparra (sinal)
Con il CPCV l’acquirente versa di solito una caparra, il sinal. Secondo il Codice civile portoghese la caparra funziona, salvo patto diverso, in entrambe le direzioni: se l’acquirente si ritira senza un motivo valido, la perde; se a ritirarsi è il venditore, deve restituirne il doppio. A seconda del contratto, in alcuni casi l’altra parte può chiedere a un giudice di imporre la vendita stessa (execução específica); come funziona per il tuo contratto è una domanda per il tuo avvocato. Per te come venditore il CPCV è quindi un impegno vero: firmalo solo quando sei sicuro del prezzo e della data.
5. Diritti di prelazione (direito de preferência)
Alcuni soggetti possono avere per legge il diritto di comprare l’immobile alle stesse condizioni prima del tuo acquirente: per esempio un inquilino, un comproprietario o, in certe zone, un ente pubblico. Il notaio o l’avvocato verifica quali diritti si applicano. Per gli enti pubblici la vendita viene comunicata sulla piattaforma Casa Pronta, così possono dire se esercitano il loro diritto. Prevedi del tempo per questo passaggio prima dell’atto.
6. Tra il CPCV e l’atto
L’acquirente organizza il mutuo; la banca manda un perito a valutare l’immobile. Tu ti assicuri che i documenti siano ancora validi alla data dell’atto, soprattutto la certidão permanente, e chiedi alla tua banca la cancellazione dell’ipoteca (distrate) se risulta ancora un mutuo iscritto. Prima dell’atto l’acquirente paga l’imposta di trasferimento (IMT) e l’imposta di bollo (Imposto do Selo) tramite l’amministrazione fiscale; la ricevuta di pagamento serve alla firma.
Mettetevi d’accordo su come regolare le letture dei contatori, le spese condominiali e l’imposta sugli immobili dell’anno in corso. Se l’immobile è affittato come alloggio turistico, concordate cosa succede alle prenotazioni e alla registrazione.
7. L’atto (escritura)
Il trasferimento si completa con il contratto definitivo. Ci sono tre modi comuni per firmare:
- un atto pubblico (escritura pública) dal notaio — vedi l’Ordem dos Notários;
- una scrittura privata autenticata (documento particular autenticado) preparata da un avvocato o da un solicitador;
- il servizio pubblico Casa Pronta presso un ufficio del registro, dove atto e registrazione si fanno in un’unica volta.
Alla firma l’acquirente paga il resto del prezzo. L’atto riporta come è stato pagato il prezzo, quindi i pagamenti avvengono con bonifico o assegno circolare, non in contanti. Di solito le chiavi si consegnano lo stesso giorno.
Firmare dall’estero
Non devi per forza essere in Portogallo. Molti venditori firmano tramite una procura (procuração) rilasciata a un avvocato, a un solicitador o a una persona di fiducia. Se la firmi fuori dal Portogallo, deve avere una forma che il Portogallo accetta: di solito davanti a un notaio con apostille, oppure presso un consolato portoghese, e a volte con una traduzione giurata. Descrivi con precisione l’immobile e i poteri, e fai controllare la bozza dalla persona che la userà.
8. Dopo l’atto
- Il trasferimento viene iscritto nel registro immobiliare (registo predial); con Casa Pronta avviene subito, altrimenti di solito se ne occupa il notaio o l’avvocato.
- Gli archivi fiscali vengono aggiornati con il nuovo proprietario.
- Disdici o trasferisci le utenze, l’assicurazione e, se presente, la registrazione per gli affitti turistici.
- Conserva l’atto e tutte le fatture: ti servono per dichiarare la plusvalenza l’anno successivo.
Novità recenti
Con la semplificazione urbanistica del 2024 (Decreto-Lei n.º 10/2024) alcuni documenti, come la licenza di abitabilità e la ficha técnica, non sono più richiesti all’atto. Acquirenti e banche però li chiedono ancora spesso, quindi non stupirti se compaiono nel CPCV come condizione.
Per il quadro generale torna a vendere casa in Portogallo. Vendi al sud? Leggi a cosa fare attenzione in Algarve.
