Os passos num relance
- Documentos em ordem e um preço pedido realista
- Proposta e, por vezes, uma reserva curta
- Contrato-promessa (CPCV) com sinal
- Verificação dos direitos de preferência
- O comprador trata do financiamento; ambas as partes preparam a escritura
- Escritura no notário, num advogado ou na Casa Pronta
- Registo, entrega das chaves e declaração de impostos
1. Antes de ter comprador
Uma venda sem sobressaltos começa antes da primeira visita. Tenha prontos a caderneta predial, a certidão permanente e o certificado energético, e confirme que o registo predial e a matriz fiscal descrevem o mesmo imóvel. O nosso guia sobre os documentos necessários para vender explica cada um. Se vive no estrangeiro, trate também já do seu NIF e do acesso ao Portal das Finanças; veja vender como não residente.
2. A proposta e uma eventual reserva
Em Portugal, as propostas são muitas vezes feitas por e-mail ou mensagem, por vezes através do advogado do comprador. Uma proposta aceite ainda não é vinculativa. Alguns compradores pedem para "reservar" o imóvel com um acordo curto e um pequeno pagamento enquanto o seu advogado verifica os documentos. É possível, mas ponha por escrito o que acontece ao dinheiro se alguma das partes desistir, e mantenha o prazo curto.
3. O contrato-promessa (CPCV)
O contrato-promessa de compra e venda, ou CPCV, é o momento em que o negócio se torna sério. Nele, vendedor e comprador prometem assinar mais tarde a escritura, nas condições acordadas. Um bom CPCV indica pelo menos:
- as partes, com os respetivos NIF, e o imóvel, com as suas referências do registo predial e da matriz;
- o preço, o sinal e como e quando é pago o restante;
- a data ou o prazo para a escritura, e quem a marca;
- o estado em que o imóvel é entregue (vazio, mobilado, com ou sem registo de Alojamento Local);
- as condições, por exemplo a obtenção de crédito à habitação pelo comprador;
- o que acontece se uma das partes não avançar.
Para uma habitação, o CPCV tem de ser feito por escrito e as assinaturas são normalmente objeto de reconhecimento presencial por notário, advogado ou solicitador. Peça ao seu próprio advogado que o redija ou reveja — não apenas ao do comprador.
4. O sinal
Com o CPCV, o comprador paga normalmente um sinal. Segundo o Código Civil português, o sinal funciona, por defeito, nos dois sentidos: se o comprador desistir sem motivo válido, perde-o; se for o vendedor a desistir, tem de o devolver em dobro. Consoante o contrato, a outra parte pode em certos casos pedir a um tribunal que imponha a própria venda (execução específica); a forma como isso funciona no seu contrato é uma questão para o seu advogado. Isto faz do CPCV um compromisso real para si como vendedor, por isso só assine quando tiver a certeza do preço e da data.
5. Direitos de preferência
Algumas partes podem ter o direito legal de comprar o imóvel nas mesmas condições antes do seu comprador: por exemplo um inquilino, um comproprietário ou, em certas zonas, uma entidade pública. O notário ou o advogado verifica que direitos se aplicam. Para as entidades públicas, a venda é anunciada na plataforma Casa Pronta para que possam dizer se exercem o seu direito. Conte com esse tempo antes da escritura.
6. Entre o CPCV e a escritura
O comprador trata do crédito à habitação; o banco envia um avaliador ao imóvel. Você garante que os documentos continuam válidos na data da escritura — sobretudo a certidão permanente — e pede ao seu banco o distrate da hipoteca, se ainda houver um empréstimo registado. Antes da escritura, o comprador paga o IMT e o Imposto do Selo através da Autoridade Tributária; o comprovativo de pagamento é necessário na assinatura.
Combine como ficam acertadas as leituras dos contadores, as quotas do condomínio e o IMI do ano em curso. Se o imóvel estiver em Alojamento Local, combine o que acontece às reservas e ao registo.
7. A escritura
A transmissão conclui-se com o contrato definitivo. Há três formas habituais de assinar:
- uma escritura pública num notário — veja a Ordem dos Notários;
- um documento particular autenticado preparado por um advogado ou solicitador;
- o serviço público Casa Pronta numa conservatória, onde a escritura e o registo são feitos de uma só vez.
Na assinatura, o comprador paga o restante do preço. A escritura regista a forma como o preço foi pago, por isso os pagamentos são feitos por transferência bancária ou cheque bancário, não em numerário. As chaves são normalmente entregues no mesmo dia.
Assinar a partir do estrangeiro
Não precisa de estar em Portugal. Muitos vendedores assinam através de uma procuração passada a um advogado, a um solicitador ou a alguém de confiança. Se a assinar fora de Portugal, tem de ser feita numa forma aceite em Portugal: normalmente perante um notário com apostila, ou num consulado português, e por vezes com tradução certificada. Descreva com precisão o imóvel e os poderes, e peça a quem a vai usar que reveja a minuta.
8. Depois da escritura
- A transmissão é inscrita no registo predial; com a Casa Pronta, isso acontece de imediato; caso contrário, normalmente é o notário ou o advogado que trata do assunto.
- A matriz fiscal é atualizada para o novo proprietário.
- Cancele ou transfira os contratos de água, luz e gás, os seguros e, se for o caso, o registo de Alojamento Local.
- Guarde a escritura e todas as faturas: vai precisar delas para a declaração das mais-valias no ano seguinte.
Alterações recentes
Com a simplificação urbanística de 2024 (Decreto-Lei n.º 10/2024), alguns documentos, como a licença de utilização e a ficha técnica, deixaram de ser exigidos na escritura. Os compradores e os bancos continuam muitas vezes a pedi-los, por isso não se surpreenda se aparecerem no CPCV como condição.
Para uma visão geral, volte a vender a sua casa em Portugal. Vai vender no sul? Leia a que estar atento no Algarve.
