É não residente para efeitos fiscais em Portugal?
A lei fiscal portuguesa olha para o local onde vive efetivamente, e não para a sua nacionalidade nem para o local onde fica a casa. Se não vive em Portugal e não está aí registado como residente fiscal, é normalmente não residente. O seu domicílio fiscal na Autoridade Tributária (AT) deve refleti-lo. Confirme-o no Portal das Finanças: uma morada portuguesa antiga ou um estatuto desatualizado causam confusão mais tarde, quando for preciso declarar a venda.
Se deixou Portugal há algum tempo mas nunca atualizou o seu domicílio fiscal, trate disso primeiro. Isso influencia as regras que se lhe aplicam e o local para onde a AT envia a correspondência.
O seu NIF e o acesso ao Portal das Finanças
Não pode vender sem um número de contribuinte português (NIF). Se comprou o imóvel, já tem um. O que muitos proprietários no estrangeiro já não têm é acesso: a senha do Portal das Finanças perdeu-se ou nunca foi pedida. Sem acesso não pode descarregar a caderneta predial, ver a correspondência das Finanças nem entregar a declaração de impostos depois da venda. Peça um novo acesso com antecedência; a carta com o código é muitas vezes enviada por correio.
Os herdeiros que nunca tiveram NIF têm de o pedir primeiro. A AT explica como no seu folheto para cidadãos estrangeiros não residentes.
O representante fiscal
Um representante fiscal é uma pessoa ou empresa residente em Portugal que o representa perante a AT e recebe correspondência em seu nome. Precisar ou não de um depende do local onde vive, nos termos do artigo 19.º da Lei Geral Tributária:
- Vive noutro país da UE ou do EEE (por exemplo, Países Baixos, Bélgica, Alemanha ou França): nomear um representante fiscal é, em princípio, facultativo. Muitos proprietários escolhem ter um na mesma, ou garantem que recebem as notificações fiscais por via eletrónica, para não perderem prazos.
- Vive fora da UE e do EEE (por exemplo, Reino Unido, Suíça ou Estados Unidos): em regra, tem de nomear um representante fiscal, a menos que tenha aderido às notificações eletrónicas nas condições definidas pela AT.
O representante fica registado na AT associado ao seu NIF. Escolha alguém de confiança — é comum ser um contabilista certificado ou um advogado — e combine claramente o que faz e o que recebe de si. As regras oficiais mudam de tempos a tempos, por isso confirme a redação em vigor no site de informação da AT.
Mais-valias: o que são
Quando vende um imóvel por mais do que pagou por ele, a diferença é uma mais-valia. Enquadra-se na categoria G do IRS e está definida no artigo 10.º do Código do IRS. Em traços gerais, o cálculo assenta nestes elementos:
- o valor de realização que consta da escritura (ou o valor patrimonial tributário, se for superior);
- o valor de aquisição: o que pagou, atualizado com os coeficientes oficiais de correção monetária nas compras mais antigas;
- as obras de valorização documentadas, realizadas dentro do prazo que a lei permite;
- os encargos diretamente ligados à compra e à venda, como o certificado energético ou a comissão de uma imobiliária, se tiver as faturas.
Guarde todas as faturas: obras, cozinha nova, piscina, certificado energético, notário. Sem documentos, os custos normalmente não podem ser deduzidos. Se há imposto a pagar, e quanto, depende da sua situação, de quando e como adquiriu o imóvel (uma herança é tratada de forma diferente de uma compra) e da lei do ano da venda. As regras para não residentes mudaram várias vezes nos últimos anos, por isso não confie em artigos antigos nem no que um vizinho pagou.
Como e quando se declara a venda
Em Portugal, a mais-valia da venda de um imóvel declara-se normalmente na declaração anual de IRS (Modelo 3) do ano da venda, com o Anexo G para as mais-valias. A declaração é entregue no ano seguinte, dentro do prazo anunciado pela AT. Como não residente, entrega-a você mesmo no Portal das Finanças, ou através do seu representante ou contabilista.
Planeie isto antes de assinar, não depois. Junte numa pasta a escritura, a escritura de compra antiga e todas as faturas, e garanta que alguém tem acesso ao Portal das Finanças na primavera seguinte. A AT mantém uma coleção de questões frequentes sobre mais-valias; percorra-a para encontrar as que se aplicam à sua situação.
Outros impostos associados à venda
- IMT e Imposto do Selo sobre a transmissão são normalmente pagos pelo comprador antes da escritura.
- IMI, o imposto anual sobre imóveis, é cobrado a quem for proprietário na data de referência do ano fiscal. Combine no contrato como fica acertado o ano em curso.
- O seu próprio país: o país onde vive também pode tributar a mais-valia, ou tê-la em conta. As convenções para evitar a dupla tributação definem quem pode tributar e como se evita a dupla tributação. Consulte também um consultor no seu país.
Uma ordem prática de passos
- Confirme o seu NIF, o seu domicílio fiscal e o seu acesso ao Portal das Finanças.
- Decida se precisa ou quer um representante fiscal e registe-o.
- Reúna a escritura de compra antiga e todas as faturas de obras e encargos.
- Peça a um consultor fiscal em Portugal que estime o efeito da venda antes de aceitar uma proposta.
- Assine o contrato-promessa e a escritura (veja o processo de venda passo a passo).
- Declare a venda no ano seguinte, em Portugal e, quando exigido, no seu próprio país.
Os documentos para a venda propriamente dita estão no nosso guia documentos necessários para vender casa em Portugal. Para uma visão geral, veja vender a sua casa em Portugal; para uma herança, leia vender uma casa herdada no estrangeiro.
