Êtes-vous non-résident au sens fiscal portugais ?
Le droit fiscal portugais regarde où vous vivez réellement, et non votre nationalité ou l’emplacement du bien. Si vous ne vivez pas au Portugal et n’y êtes pas enregistré comme résident fiscal, vous êtes normalement non-résident (não residente). Votre adresse fiscale auprès de l’administration fiscale portugaise (Autoridade Tributária, AT) doit le refléter. Vérifiez-la sur le Portal das Finanças : une ancienne adresse portugaise ou un statut périmé crée de la confusion plus tard, au moment de déclarer la vente.
Si vous avez quitté le Portugal il y a un certain temps sans mettre à jour votre adresse fiscale, commencez par là. Cela détermine les règles qui s’appliquent à vous et l’endroit où l’administration fiscale envoie ses courriers.
Votre NIF et l’accès au Portal das Finanças
Impossible de vendre sans numéro fiscal portugais (NIF). Si vous avez acheté le bien, vous en avez un. Ce que beaucoup de propriétaires à l’étranger n’ont plus, c’est l’accès : le mot de passe du Portal das Finanças a été perdu ou n’a jamais été demandé. Sans accès, vous ne pouvez ni télécharger la caderneta predial, ni consulter les courriers du centre des impôts, ni déposer la déclaration après la vente. Demandez un nouvel accès suffisamment tôt ; le courrier contenant le code est souvent envoyé par la poste.
Les héritiers qui n’ont jamais eu de NIF doivent d’abord en demander un. L’administration fiscale explique la démarche dans son dépliant destiné aux citoyens étrangers non-résidents.
Le représentant fiscal (representante fiscal)
Un représentant fiscal est une personne ou une société résidant au Portugal qui vous représente auprès de l’administration fiscale et reçoit les courriers en votre nom. Que vous en ayez besoin ou non dépend de votre lieu de résidence, selon l’article 19 de la loi générale fiscale :
- Vous vivez dans un autre pays de l’UE ou de l’EEE (par exemple les Pays-Bas, la Belgique, l’Allemagne ou la France) : désigner un représentant fiscal est en principe facultatif. Beaucoup de propriétaires en choisissent un malgré tout, ou font en sorte de recevoir les notifications fiscales par voie électronique, afin de ne manquer aucun délai.
- Vous vivez hors de l’UE et de l’EEE (par exemple au Royaume-Uni, en Suisse ou aux États-Unis) : vous devez en général désigner un représentant fiscal, sauf si vous avez adhéré à la réception électronique des notifications fiscales dans les conditions fixées par l’administration fiscale.
Le représentant est enregistré auprès de l’administration fiscale sous votre NIF. Choisissez une personne de confiance — un expert-comptable (contabilista certificado) ou un avocat, le plus souvent — et convenez clairement de ce qu’il fait et de ce qu’il reçoit de votre part. Les règles officielles changent de temps à autre : vérifiez la formulation en vigueur sur le site d’information de l’administration fiscale.
La plus-value : ce que sont les mais-valias
Lorsque vous vendez un bien plus cher que vous ne l’avez payé, la différence est une plus-value, en portugais mais-valia. Elle relève de la catégorie G de l’impôt sur le revenu des personnes physiques (IRS) et est définie à l’article 10 du code de l’IRS. Dans les grandes lignes, le calcul repose sur ces éléments :
- la valeur de vente figurant dans l’acte (ou la valeur fiscale, si elle est plus élevée) ;
- la valeur d’acquisition : ce que vous avez payé, actualisé à l’aide de coefficients de correction officiels pour les achats plus anciens ;
- les travaux d’amélioration justifiés, réalisés dans la période autorisée par la loi ;
- les frais directement liés à l’achat et à la vente, comme le certificat énergétique ou la commission d’un agent, si vous avez les factures.
Conservez toutes les factures : rénovation, nouvelle cuisine, piscine, certificat énergétique, notaire. Sans justificatifs, les frais ne peuvent généralement pas être déduits. L’existence et le montant d’un impôt dépendent de votre situation, de la date et du mode d’acquisition du bien (un héritage n’est pas traité comme un achat) et de la loi applicable l’année de la vente. Les règles pour les non-résidents ont changé plusieurs fois ces dernières années : ne vous fiez pas à d’anciens articles ni à ce qu’a payé un voisin.
Comment et quand déclarer la vente
Au Portugal, la plus-value d’une vente immobilière se déclare normalement dans la déclaration annuelle d’IRS (Modelo 3) de l’année de la vente, avec l’annexe G consacrée aux plus-values. La déclaration est déposée l’année suivante, dans la période annoncée par l’administration fiscale. En tant que non-résident, vous la déposez vous-même sur le Portal das Finanças, ou par l’intermédiaire de votre représentant ou de votre comptable.
Anticipez avant de signer, pas après. Rangez l’acte de vente, l’ancien acte d’achat et toutes les factures dans un même dossier, et assurez-vous que quelqu’un aura accès au Portal das Finanças au printemps suivant. L’administration fiscale tient une série de questions fréquentes sur les mais-valias ; parcourez-la pour repérer celles qui correspondent à votre situation.
Les autres impôts liés à la vente
- L’IMT et le droit de timbre (Imposto do Selo) sur la mutation sont normalement payés par l’acheteur avant l’acte.
- L’IMI, la taxe foncière annuelle, est due par la personne propriétaire du bien à la date de référence de l’année fiscale. Prévoyez dans le contrat comment l’année en cours est répartie.
- Votre propre pays : le pays où vous vivez peut aussi imposer la plus-value, ou en tenir compte. Les conventions fiscales déterminent qui peut imposer et comment la double imposition est évitée. Consultez également un conseiller dans votre pays.
Un ordre d’étapes pratique
- Vérifiez votre NIF, votre adresse fiscale et votre accès au Portal das Finanças.
- Décidez si vous avez besoin d’un représentant fiscal ou si vous en voulez un, et faites-le enregistrer.
- Rassemblez l’ancien acte d’achat et toutes les factures de travaux et de frais.
- Demandez à un conseiller fiscal portugais d’estimer l’effet de la vente avant d’accepter une offre.
- Signez le compromis de vente et l’acte (voir la procédure de vente étape par étape).
- Déclarez la vente l’année suivante, au Portugal et, si nécessaire, dans votre propre pays.
Les documents nécessaires à la vente elle-même sont listés dans notre guide les documents pour vendre un logement au Portugal. Pour une vue d’ensemble, voir vendre sa maison au Portugal ; en cas d’héritage, lisez vendre une maison héritée à l’étranger.
