Sei non residente ai fini fiscali portoghesi?
La legge fiscale portoghese guarda a dove vivi davvero, non alla tua nazionalità né a dove si trova la casa. Se non vivi in Portogallo e non sei registrato lì come residente fiscale, di norma sei un non residente (não residente). Il tuo domicilio fiscale presso l’amministrazione fiscale portoghese (Autoridade Tributária, AT) dovrebbe indicarlo. Controllalo sul Portal das Finanças: un vecchio indirizzo portoghese o uno stato non aggiornato creano confusione più avanti, quando la vendita va dichiarata.
Se ti sei trasferito dal Portogallo tempo fa ma non hai mai aggiornato il domicilio fiscale, sistemalo per prima cosa. Incide su quali regole ti si applicano e su dove il fisco invia le sue comunicazioni.
Il tuo NIF e l’accesso al Portal das Finanças
Non puoi vendere senza un codice fiscale portoghese (NIF). Se hai acquistato l’immobile, ce l’hai. Quello che molti proprietari all’estero non hanno più è l’accesso: la password del Portal das Finanças è andata persa o non è mai stata richiesta. Senza accesso non puoi scaricare la caderneta predial, leggere le comunicazioni del fisco né presentare la dichiarazione dopo la vendita. Richiedi un nuovo accesso per tempo: la lettera con il codice arriva spesso per posta.
Gli eredi che non hanno mai avuto un NIF devono prima richiederlo. L’amministrazione fiscale spiega come nel suo opuscolo per cittadini stranieri non residenti.
Il rappresentante fiscale (representante fiscal)
Il rappresentante fiscale è una persona o una società residente in Portogallo che ti rappresenta davanti al fisco e riceve la corrispondenza per tuo conto. Se ti serve dipende da dove vivi, secondo l’articolo 19 della Legge generale tributaria:
- Vivi in un altro paese dell’UE o del SEE (per esempio Paesi Bassi, Belgio, Germania o Francia): nominare un rappresentante fiscale è in linea di principio facoltativo. Molti proprietari ne scelgono comunque uno, oppure fanno in modo di ricevere le notifiche fiscali in via elettronica, così da non perdere le scadenze.
- Vivi fuori dall’UE e dal SEE (per esempio Regno Unito, Svizzera o Stati Uniti): in generale devi nominare un rappresentante fiscale, a meno che tu non abbia aderito alla ricezione elettronica delle notifiche alle condizioni fissate dal fisco.
Il rappresentante viene registrato presso il fisco sul tuo NIF. Scegli una persona di fiducia (di solito un commercialista, contabilista certificado, o un avvocato) e concorda chiaramente cosa fa e cosa riceve da te. Le regole ufficiali cambiano di tanto in tanto, quindi verifica il testo attuale sul sito informativo dell’amministrazione fiscale.
Plusvalenza: cosa sono le mais-valias
Quando vendi un immobile a un prezzo più alto di quello che hai pagato, la differenza è una plusvalenza, in portoghese mais-valia. Rientra nella categoria G dell’imposta sul reddito delle persone fisiche (IRS) ed è definita dall’articolo 10 del Codice IRS. A grandi linee il calcolo si basa su questi elementi:
- il valore di vendita indicato nell’atto (o il valore fiscale, se è più alto);
- il valore di acquisto: quanto hai pagato, aggiornato con i coefficienti ufficiali di rivalutazione per gli acquisti meno recenti;
- i lavori di miglioria documentati, eseguiti nel periodo ammesso dalla legge;
- i costi direttamente legati all’acquisto e alla vendita, come il certificato energetico o la provvigione di un’agenzia, se hai le fatture.
Conserva ogni fattura: ristrutturazione, cucina nuova, piscina, certificato energetico, notaio. Senza documenti, di solito i costi non si possono dedurre. Se e quanta imposta è dovuta dipende dalla tua situazione, da quando e come hai acquisito l’immobile (un’eredità è trattata in modo diverso da un acquisto) e dalla legge dell’anno di vendita. Le regole per i non residenti sono cambiate più volte negli ultimi anni, quindi non affidarti ad articoli datati o a quello che ha pagato un vicino.
Come e quando si dichiara la vendita
In Portogallo la plusvalenza su una vendita immobiliare si dichiara di norma nella dichiarazione annuale IRS (Modelo 3) relativa all’anno della vendita, con l’Allegato G per le plusvalenze. La dichiarazione si presenta l’anno successivo, entro il periodo indicato dal fisco. Da non residente la presenti tu stesso sul Portal das Finanças, oppure tramite il tuo rappresentante o commercialista.
Pianificalo prima di firmare, non dopo. Metti l’atto di vendita, il vecchio atto di acquisto e tutte le fatture in un’unica cartella, e assicurati che qualcuno abbia accesso al Portal das Finanças la primavera successiva. L’amministrazione fiscale tiene una raccolta di domande frequenti sulle mais-valias: scorrila per trovare le domande che riguardano la tua situazione.
Altre imposte legate alla vendita
- IMT e imposta di bollo (Imposto do Selo) sul trasferimento sono di norma pagate dall’acquirente prima dell’atto.
- IMI, l’imposta annuale sugli immobili, è a carico di chi è proprietario alla data di riferimento dell’anno fiscale. Concordate nel contratto come regolare l’anno in corso.
- Il tuo paese: anche il paese in cui vivi può tassare la plusvalenza o tenerne conto. Le convenzioni contro le doppie imposizioni stabiliscono chi può tassare e come evitare la doppia imposizione. Chiedi anche a un consulente nel tuo paese.
Un ordine pratico dei passaggi
- Controlla il tuo NIF, il domicilio fiscale e l’accesso al Portal das Finanças.
- Decidi se ti serve, o se vuoi, un rappresentante fiscale, e registralo.
- Recupera il vecchio atto di acquisto e tutte le fatture di lavori e costi.
- Chiedi a un consulente fiscale portoghese di stimare l’effetto della vendita prima di accettare un’offerta.
- Firma il contratto preliminare e l’atto (vedi la procedura di vendita passo dopo passo).
- Dichiara la vendita l’anno successivo, in Portogallo e, se richiesto, nel tuo paese.
I documenti per la vendita vera e propria sono elencati nella nostra guida sui documenti per vendere casa in Portogallo. Per una panoramica, vedi vendere casa in Portogallo; in caso di eredità, leggi vendere una casa ereditata all’estero.
