Bist du in Portugal steuerlich nicht ansässig?
Das portugiesische Steuerrecht schaut darauf, wo du tatsächlich lebst – nicht auf deine Staatsangehörigkeit oder darauf, wo das Haus steht. Wenn du nicht in Portugal lebst und dort nicht als steuerlich ansässig registriert bist, giltst du in der Regel als nicht ansässig (não residente). Deine Steueradresse bei der portugiesischen Steuerbehörde (Autoridade Tributária, AT) sollte das widerspiegeln. Prüfe das im Portal das Finanças: Eine alte portugiesische Adresse oder ein veralteter Status sorgt später für Verwirrung, wenn der Verkauf erklärt werden muss.
Bist du vor einiger Zeit aus Portugal weggezogen, hast deine Steueradresse aber nie geändert, kläre das zuerst. Es beeinflusst, welche Regeln für dich gelten und wohin die Steuerbehörde ihre Post schickt.
Deine NIF und der Zugang zum Portal das Finanças
Ohne portugiesische Steuernummer (NIF) kannst du nicht verkaufen. Hast du die Immobilie gekauft, hast du eine. Was vielen Eigentümern im Ausland fehlt, ist der Zugang: Das Passwort für das Portal das Finanças ist verloren gegangen oder wurde nie beantragt. Ohne Zugang kannst du die caderneta predial nicht herunterladen, Schreiben des Finanzamts nicht einsehen und nach dem Verkauf keine Steuererklärung abgeben. Beantrage den Zugang rechtzeitig neu; der Brief mit dem Code kommt oft per Post.
Erben, die nie eine NIF hatten, müssen zuerst eine beantragen. Wie das geht, erklärt die Steuerbehörde in ihrem Merkblatt für nicht ansässige ausländische Staatsangehörige.
Der Steuervertreter (representante fiscal)
Ein Steuervertreter ist eine in Portugal ansässige Person oder Firma, die dich gegenüber der Steuerbehörde vertritt und Post für dich entgegennimmt. Ob du einen brauchst, hängt nach Artikel 19 der Lei Geral Tributária davon ab, wo du lebst:
- Du lebst in einem anderen EU- oder EWR-Land (zum Beispiel in den Niederlanden, Belgien, Deutschland oder Frankreich): Einen Steuervertreter zu bestellen ist grundsätzlich freiwillig. Viele Eigentümer entscheiden sich trotzdem dafür oder sorgen dafür, dass Steuerbescheide sie elektronisch erreichen, damit sie keine Fristen verpassen.
- Du lebst außerhalb von EU und EWR (zum Beispiel in Großbritannien, der Schweiz oder den USA): Du musst in der Regel einen Steuervertreter bestellen, es sei denn, du hast dich unter den von der Steuerbehörde festgelegten Bedingungen für die elektronische Zustellung von Steuerbescheiden angemeldet.
Der Vertreter wird bei der Steuerbehörde unter deiner NIF registriert. Wähle jemanden, dem du vertraust – üblich sind ein Steuerberater (contabilista certificado) oder ein Anwalt – und vereinbare klar, was er übernimmt und was er von dir bekommt. Die offiziellen Regeln ändern sich hin und wieder, also prüfe den aktuellen Wortlaut auf der Informationsseite der Steuerbehörde.
Veräußerungsgewinn: was mais-valias sind
Verkaufst du eine Immobilie teurer, als du sie gekauft hast, ist die Differenz ein Veräußerungsgewinn, auf Portugiesisch mais-valia. Er fällt unter die Kategorie G der Einkommensteuer (IRS) und ist in Artikel 10 des Código do IRS definiert. Grob arbeitet die Berechnung mit diesen Bausteinen:
- der Verkaufswert laut Urkunde (oder der Steuerwert, wenn dieser höher ist);
- der Anschaffungswert: was du gezahlt hast, bei älteren Käufen angepasst mit amtlichen Korrekturkoeffizienten;
- belegte Modernisierungsarbeiten, die innerhalb des gesetzlich zulässigen Zeitraums ausgeführt wurden;
- Kosten, die direkt mit Kauf und Verkauf zusammenhängen, etwa der Energieausweis oder eine Maklerprovision, sofern du die Rechnungen hast.
Bewahre jede Rechnung auf: Renovierung, neue Küche, Pool, Energieausweis, Notar. Ohne Belege lassen sich Kosten meist nicht abziehen. Ob und wie viel Steuer anfällt, hängt von deiner Situation ab, davon, wann und wie du die Immobilie erworben hast (eine Erbschaft wird anders behandelt als ein Kauf), und vom Recht des Verkaufsjahres. Die Regeln für Nichtresidenten haben sich in den letzten Jahren mehrmals geändert, verlass dich also nicht auf ältere Artikel oder darauf, was ein Nachbar gezahlt hat.
Wie und wann der Verkauf erklärt wird
In Portugal wird der Gewinn aus einem Immobilienverkauf normalerweise in deiner jährlichen IRS-Erklärung (Modelo 3) für das Verkaufsjahr angegeben, mit dem Anexo G für Veräußerungsgewinne. Die Erklärung wird im Folgejahr abgegeben, innerhalb der Frist, die die Steuerbehörde bekannt gibt. Als Nichtresident reichst du sie selbst im Portal das Finanças ein oder über deinen Vertreter oder Steuerberater.
Plane das vor der Unterschrift, nicht hinterher. Leg die Verkaufsurkunde, die alte Kaufurkunde und alle Rechnungen in einen Ordner und sorg dafür, dass im nächsten Frühjahr jemand Zugang zum Portal das Finanças hat. Die Steuerbehörde pflegt eine Sammlung häufiger Fragen zu mais-valias; schau sie nach den Fragen durch, die zu deiner Situation passen.
Weitere Steuern rund um den Verkauf
- IMT und Stempelsteuer (Imposto do Selo) auf die Übertragung zahlt normalerweise der Käufer vor der Beurkundung.
- IMI, die jährliche Grundsteuer, wird demjenigen berechnet, dem die Immobilie am Stichtag des Steuerjahres gehört. Vereinbart im Vertrag, wie das laufende Jahr abgerechnet wird.
- Dein eigenes Land: Das Land, in dem du lebst, kann den Gewinn ebenfalls besteuern oder berücksichtigen. Doppelbesteuerungsabkommen regeln, wer besteuern darf und wie eine Doppelbesteuerung vermieden wird. Frag auch einen Berater in deinem eigenen Land.
Eine praktische Reihenfolge
- Prüfe deine NIF, deine Steueradresse und deinen Zugang zum Portal das Finanças.
- Entscheide, ob du einen Steuervertreter brauchst oder möchtest, und lass ihn registrieren.
- Sammle die alte Kaufurkunde und alle Rechnungen für Arbeiten und Kosten.
- Lass einen portugiesischen Steuerberater die Auswirkungen des Verkaufs abschätzen, bevor du ein Angebot annimmst.
- Unterschreibe den Vorvertrag und die Urkunde (siehe den Verkaufsablauf Schritt für Schritt).
- Erkläre den Verkauf im Folgejahr in Portugal und, wo nötig, in deinem eigenen Land.
Die Unterlagen für den Verkauf selbst findest du in unserem Ratgeber Welche Unterlagen du für den Hausverkauf in Portugal brauchst. Einen Überblick gibt Haus in Portugal verkaufen; bei einer Erbschaft lies Geerbtes Haus im Ausland verkaufen.
