¿Eres no residente a efectos fiscales en Portugal?
La ley fiscal portuguesa se fija en dónde vives realmente, no en tu nacionalidad ni en dónde está la casa. Si no vives en Portugal y no estás registrado allí como residente fiscal, normalmente eres no residente (não residente). Tu domicilio fiscal ante la administración tributaria portuguesa (Autoridade Tributária, AT) debe reflejarlo. Compruébalo en el Portal das Finanças: una dirección portuguesa antigua o un estado desactualizado crean confusión más adelante, cuando haya que declarar la venta.
Si te fuiste de Portugal hace tiempo pero nunca actualizaste tu domicilio fiscal, arréglalo primero. Influye en qué normas se te aplican y en adónde envía Hacienda sus cartas.
Tu NIF y el acceso al Portal das Finanças
No puedes vender sin un número fiscal portugués (NIF). Si compraste el inmueble, ya lo tienes. Lo que muchos propietarios que viven fuera ya no tienen es el acceso: la contraseña del Portal das Finanças se perdió o nunca se pidió. Sin acceso no puedes descargar la caderneta predial, ver las cartas de Hacienda ni presentar la declaración después de la venta. Solicita un nuevo acceso con tiempo; la carta con el código suele llegar por correo postal.
Los herederos que nunca tuvieron NIF tienen que pedirlo primero. Hacienda explica cómo hacerlo en su folleto para ciudadanos extranjeros no residentes.
El representante fiscal (representante fiscal)
Un representante fiscal es una persona o empresa residente en Portugal que te representa ante Hacienda y recibe las cartas en tu nombre. Que lo necesites o no depende de dónde vivas, según el artículo 19 de la Ley General Tributaria portuguesa:
- Vives en otro país de la UE o del EEE (por ejemplo España, los Países Bajos, Bélgica, Alemania o Francia): nombrar un representante fiscal es en principio opcional. Aun así, muchos propietarios eligen uno, o se aseguran de recibir las notificaciones fiscales por vía electrónica, para no perderse ningún plazo.
- Vives fuera de la UE y del EEE (por ejemplo el Reino Unido, Suiza o Estados Unidos): por lo general debes nombrar un representante fiscal, salvo que te hayas dado de alta para recibir las notificaciones por vía electrónica en las condiciones que fija Hacienda.
El representante queda registrado en Hacienda vinculado a tu NIF. Elige a alguien de confianza (es habitual un contable, contabilista certificado, o un abogado) y acordad claramente qué hace y qué recibe de ti. Las normas oficiales cambian de vez en cuando, así que consulta la redacción vigente en la web informativa de Hacienda.
Ganancia patrimonial: qué son las mais-valias
Cuando vendes un inmueble por más de lo que pagaste, la diferencia es una ganancia patrimonial, en portugués mais-valia. Entra en la categoría G del impuesto sobre la renta (IRS) y está definida en el artículo 10 del Código del IRS. A grandes rasgos, el cálculo se basa en estos elementos:
- el valor de venta que figura en la escritura (o el valor fiscal, si es mayor);
- el valor de adquisición: lo que pagaste, actualizado con coeficientes oficiales de corrección en las compras más antiguas;
- las obras de mejora documentadas, realizadas dentro del plazo que permite la ley;
- los gastos directamente ligados a la compra y la venta, como el certificado energético o la comisión de una inmobiliaria, si tienes las facturas.
Guarda todas las facturas: reforma, cocina nueva, piscina, certificado energético, notario. Sin justificantes, los gastos normalmente no se pueden deducir. Si hay que pagar impuesto, y cuánto, depende de tu situación, de cuándo y cómo adquiriste el inmueble (una herencia no se trata igual que una compra) y de la ley del año de la venta. Las normas para no residentes han cambiado varias veces en los últimos años, así que no te fíes de artículos antiguos ni de lo que pagó un vecino.
Cómo y cuándo se declara la venta
En Portugal, la ganancia por la venta de un inmueble se declara normalmente en la declaración anual del IRS (Modelo 3) del año de la venta, con el Anexo G de ganancias patrimoniales. La declaración se presenta al año siguiente, dentro del plazo que anuncia Hacienda. Como no residente la presentas tú mismo en el Portal das Finanças, o a través de tu representante o tu contable.
Planifícalo antes de firmar, no después. Reúne en una carpeta la escritura, la escritura de compra antigua y todas las facturas, y asegúrate de que alguien tenga acceso al Portal das Finanças la primavera siguiente. Hacienda mantiene una recopilación de preguntas frecuentes sobre mais-valias; échale un vistazo para encontrar las que encajan con tu caso.
Otros impuestos en torno a la venta
- El IMT y el impuesto de timbre (Imposto do Selo) sobre la transmisión los paga normalmente el comprador antes de la escritura.
- El IMI, el impuesto anual sobre bienes inmuebles, se cobra a quien es propietario en la fecha de referencia del ejercicio fiscal. Acordad en el contrato cómo se reparte el del año en curso.
- Tu propio país: el país donde vives también puede gravar la ganancia o tenerla en cuenta. Los convenios para evitar la doble imposición deciden quién puede gravarla y cómo se evita pagar dos veces. Consulta también a un asesor de tu país.
Un orden práctico de pasos
- Comprueba tu NIF, tu domicilio fiscal y tu acceso al Portal das Finanças.
- Decide si necesitas o quieres un representante fiscal, y regístralo.
- Reúne la escritura de compra antigua y todas las facturas de obras y gastos.
- Pide a un asesor fiscal portugués que calcule el efecto de la venta antes de aceptar una oferta.
- Firma el contrato de promesa y la escritura (consulta el proceso de venta paso a paso).
- Declara la venta al año siguiente, en Portugal y, si corresponde, en tu propio país.
Los documentos para la venta en sí están en nuestra guía documentos que necesitas para vender una vivienda en Portugal. Para una visión general, consulta vender tu casa en Portugal; si se trata de una herencia, lee vender una casa heredada en el extranjero.
