Información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas varían según la región y el municipio y cambian con el tiempo; haz que el notario o un asesor local revise tu situación concreta.
Si vives en los Países Bajos, en Bélgica o en cualquier otro lugar fuera de España y vendes una vivienda allí, la normativa fiscal española te trata como vendedor no residente. Eso cambia cómo se gestiona la venta: el comprador retiene parte del precio para la Agencia Tributaria, tú presentas después tu propia declaración y el ayuntamiento tiene su propio impuesto sobre el incremento de valor del suelo. Nada de esto es motivo para no vender, pero sí para planificarlo, porque los plazos son cortos y el comprador y el notario darán por hecho que conoces lo básico.
Esta guía explica los conceptos y el orden de las cosas. A propósito no indicamos tipos ni importes: cambian y dependen de tu situación. Sigue los enlaces a la Agencia Tributaria y a la normativa para ver las cifras vigentes, y pide a un asesor fiscal español que calcule tu caso.
¿Soy no residente a efectos fiscales en España?
La residencia fiscal no es lo mismo que tener una vivienda o estar empadronado en algún sitio. A grandes rasgos, eres residente fiscal en España si pasas más de 183 días en España en un año natural, o si allí está el núcleo principal de tus intereses económicos. Si vives y pagas el impuesto sobre la renta en otro país y usas el inmueble español como casa de vacaciones, normalmente eres no residente. Tu situación en la fecha de la venta determina qué normas se aplican, así que, si te has mudado hace poco, compruébalo primero. Las páginas de la Agencia Tributaria sobre el impuesto sobre la renta de no residentes (IRNR) explican los criterios.
1. Impuesto sobre la ganancia patrimonial
Al vender, puedes obtener una ganancia patrimonial: en términos generales, la diferencia entre lo que recibes por el inmueble y lo que te costó. Para los no residentes, esto tributa en el Impuesto sobre la Renta de no Residentes (IRNR), y la ganancia se calcula con las normas generales del IRPF. Según la Agencia Tributaria, las ganancias derivadas de la venta de inmuebles situados en España pueden gravarse en España conforme a los convenios fiscales que España ha firmado.
Lo que cuenta en el cálculo, en términos generales:
- Valor de transmisión: el precio de venta que figura en la escritura, menos los gastos que asume el vendedor en relación con la venta.
- Valor de adquisición: lo que pagaste, más los gastos y tributos inherentes a la compra y el coste de las mejoras (no el mantenimiento ordinario).
Por eso tu escritura de compra, las facturas de los gastos de compra y las facturas de las reformas valen oro: sin ellas no puedes acreditar tu valor de adquisición. Si heredaste la vivienda, lo relevante es el valor declarado en la herencia.
Antigua vivienda habitual: la Agencia Tributaria describe una exención para residentes en otro país de la UE o del EEE que venden la que fue su vivienda habitual en España y reinvierten el importe en una nueva vivienda habitual. Solo se aplica en condiciones concretas; una casa de vacaciones no cumple los requisitos. Aunque se aplique, la retención y la declaración que se explican abajo siguen siendo obligatorias.
2. La retención del comprador (retención, modelo 211)
Como a Hacienda le cuesta perseguir a un vendedor que vive en el extranjero, la ley española hace que el comprador colabore. Cuando el vendedor es un no residente sin establecimiento permanente en España, el comprador (sea residente o no) debe retener parte del precio acordado e ingresarlo en el Tesoro. Lo hace con el modelo 211 en el plazo de un mes desde la fecha de la transmisión, y debe entregarte el ejemplar destinado al vendedor no residente.
Hay tres cosas importantes que conviene entender:
- La retención no es un impuesto definitivo. Es un pago a cuenta de tu propio impuesto sobre la ganancia patrimonial.
- Si el comprador no la ingresa, el propio inmueble queda afecto a su pago. Por eso los compradores y sus abogados insisten en ella, y por eso el notario la mencionará.
- En la práctica, la parte retenida se descuenta del precio en la firma, y el comprador o su abogado presenta el modelo 211. Asegúrate de recibir tu copia: la necesitas para tu propia declaración.
3. Tu propia declaración (modelo 210)
Como vendedor, declaras tú mismo la ganancia con el modelo 210 (IRNR, no residentes sin establecimiento permanente). Para las rentas derivadas de la transmisión de inmuebles, la Agencia Tributaria fija un plazo de presentación de tres meses desde que termina el plazo de un mes que tiene el comprador para la retención. En esa declaración descuentas el importe que ya retuvo el comprador.
- Si tu impuesto es mayor que la retención, pagas la diferencia.
- Si la retención es mayor que tu impuesto (por ejemplo, porque la ganancia fue pequeña o hubo pérdidas), puedes usar la declaración para solicitar la devolución del exceso.
Muchos vendedores no se dan cuenta de que una pérdida es un motivo para presentar la declaración, no para saltársela: sin declaración, el dinero retenido se queda en Hacienda. Puedes presentarla tú mismo, con un certificado digital, o a través de un representante o asesor fiscal.
4. Años anteriores: la imputación de rentas
Los no residentes que tienen en España una vivienda que no alquilan están obligados, en general, a declarar cada año una renta imputada por ella, también con el modelo 210. Si esas declaraciones anuales nunca se presentaron, conviene regularizarlas antes de la venta; normalmente un asesor lo comprobará al preparar tu declaración de la ganancia patrimonial.
5. La plusvalía municipal (IIVTNU)
Aparte del impuesto estatal, el ayuntamiento cobra el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como plusvalía municipal. Grava el incremento de valor del suelo de un inmueble urbano durante los años en que fuiste propietario.
- En una compraventa, el contribuyente es el vendedor.
- Cuando el vendedor es una persona física no residente en España, la ley convierte al comprador en sustituto del contribuyente. En la práctica, esto significa que el comprador normalmente querrá retener del precio el importe previsto o acordar cómo se paga.
- La declaración debe presentarse en el ayuntamiento en el plazo de treinta días hábiles desde la venta. Muchos municipios usan la autoliquidación; las normas y los formularios están en la ordenanza fiscal municipal.
- Desde la reforma de 2021 (Real Decreto-ley 26/2021), no hay impuesto si puedes demostrar que el suelo no se revalorizó, según los valores de las escrituras, pero aun así tienes que declarar la venta y aportar ambas escrituras. La ley también te permite elegir entre métodos de cálculo de la base imponible.
El suelo rústico (rústico) no está sujeto a este impuesto. Consúltalo con el ayuntamiento (o con su organismo de recaudación) del municipio donde está el inmueble.
6. El IBI del año de la venta
El IBI de un año lo debe quien sea propietario del inmueble el 1 de enero. Compradores y vendedores suelen acordar repartir el IBI de ese año en proporción a los meses que cada uno es propietario. Acordéis lo que acordéis, ponlo por escrito en el contrato de arras y en la escritura.
7. Impuestos en tu país de residencia
Puede que tu país de residencia también quiera saber de la venta o que también la grave. Los convenios fiscales deciden qué país puede gravar qué y cómo se evita la doble imposición. En los Países Bajos, por ejemplo, una segunda vivienda en el extranjero suele formar parte del box 3; en Bélgica se aplican otras normas. Consulta también a un asesor de tu propio país, a ser posible antes de firmar.
Qué preparar
- Tu NIE y, a ser posible, una cuenta bancaria española para una posible devolución
- La escritura de compra o de herencia, y las facturas de los gastos de compra y de las mejoras
- Los justificantes de las declaraciones anuales de no residente de años anteriores
- Las escrituras que muestran el valor del suelo en la compra y en la venta, para la plusvalía
- Un asesor fiscal o representante en España que presente el modelo 210 a tiempo
Siguiente: lee cómo funcionan el notario y la firma y qué documentos necesitas. O vuelve a vender tu casa en España.
