Als Nichtresident in Spanien verkaufen: Steuern und Einbehalt

Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Regeln unterscheiden sich je nach Region und Gemeinde und ändern sich; lass deine eigene Situation vom Notar oder einem Berater vor Ort prüfen.

Wenn du in den Niederlanden, in Belgien oder sonst irgendwo außerhalb Spaniens lebst und dort eine Immobilie verkaufst, behandelt dich das spanische Steuerrecht als nicht ansässigen Verkäufer. Das verändert den Ablauf: Der Käufer behält einen Teil des Preises für die spanische Steuerbehörde ein, du reichst danach deine eigene Erklärung ein, und das Rathaus erhebt eine eigene Steuer auf den Wertzuwachs des Grundstücks. Nichts davon ist ein Grund, nicht zu verkaufen – aber ein Grund, es zu planen, denn die Fristen sind kurz, und Käufer und Notar erwarten, dass du die Grundlagen kennst.

Dieser Ratgeber erklärt die Begriffe und die Reihenfolge. Steuersätze oder Beträge nennen wir hier bewusst nicht: Sie ändern sich und hängen von deiner Situation ab. Folge den Links zur Agencia Tributaria und zu den Gesetzen für die aktuellen Zahlen, und lass deinen Fall von einem spanischen Steuerberater berechnen.

Bin ich für die spanische Steuer ein Nichtresident?

Steuerliche Ansässigkeit ist nicht dasselbe wie Eigentum an einer Immobilie oder eine Anmeldung irgendwo. Grob gesagt bist du in Spanien steuerlich ansässig, wenn du mehr als 183 Tage im Kalenderjahr in Spanien verbringst oder wenn der Mittelpunkt deiner wirtschaftlichen Interessen dort liegt. Lebst du in einem anderen Land, zahlst dort Einkommensteuer und nutzt die spanische Immobilie als Ferienhaus, bist du in der Regel Nichtresident. Dein Status am Tag des Verkaufs bestimmt, welche Regeln gelten – bist du vor Kurzem umgezogen, prüfe das also zuerst. Die Seiten der Agencia Tributaria zur Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR) erklären die Kriterien.

1. Steuer auf den Veräußerungsgewinn (ganancia patrimonial)

Beim Verkauf erzielst du möglicherweise einen Veräußerungsgewinn: grob die Differenz zwischen dem, was du für die Immobilie erhältst, und dem, was sie dich gekostet hat. Für Nichtresidenten fällt das unter die Einkommensteuer für Nichtresidenten (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR), und der Gewinn wird nach den allgemeinen Regeln der spanischen Einkommensteuer berechnet. Laut Agencia Tributaria können Gewinne aus dem Verkauf von in Spanien gelegenen Immobilien nach den von Spanien geschlossenen Doppelbesteuerungsabkommen in Spanien besteuert werden.

Was in die Berechnung einfließt, allgemein gesagt:

• Veräußerungswert: der Verkaufspreis laut Urkunde, abzüglich der Kosten, die der Verkäufer im Zusammenhang mit dem Verkauf trägt.
• Anschaffungswert: was du gezahlt hast, zuzüglich der Kosten und Steuern deines Kaufs und der Kosten für Verbesserungen (nicht für normale Instandhaltung).

Deshalb sind deine Kaufurkunde, die Rechnungen deiner Erwerbskosten und die Rechnungen für Renovierungen Gold wert: Ohne sie kannst du deinen Anschaffungswert nicht belegen. Hast du die Immobilie geerbt, ist stattdessen der für die Erbschaft erklärte Wert maßgeblich.

Frühere Hauptwohnung: Die Agencia Tributaria beschreibt eine Befreiung für Einwohner eines anderen EU- oder EWR-Landes, die ihre frühere Hauptwohnung in Spanien verkaufen und den Erlös in eine neue Hauptwohnung reinvestieren. Sie gilt nur unter bestimmten Bedingungen; ein Ferienhaus fällt nicht darunter. Selbst wenn sie gilt, müssen der Einbehalt und die unten beschriebene Erklärung trotzdem erfolgen.

2. Der Einbehalt durch den Käufer (retención, modelo 211)

Weil das Finanzamt einem Verkäufer im Ausland nur schwer hinterherlaufen kann, nimmt das spanische Recht den Käufer in die Pflicht. Ist der Verkäufer ein Nichtresident ohne Betriebsstätte in Spanien, muss der Käufer – ob ansässig oder nicht – einen Teil des vereinbarten Preises einbehalten und an das Finanzamt abführen. Der Käufer tut das mit dem Formular 211 innerhalb von einem Monat nach dem Datum der Übertragung und muss dir die für den nicht ansässigen Verkäufer bestimmte Kopie aushändigen.

Drei Dinge solltest du verstehen:

• Der Einbehalt ist keine endgültige Steuer. Er ist eine Vorauszahlung auf deine eigene Steuer auf den Veräußerungsgewinn.
• Zahlt der Käufer ihn nicht, haftet die Immobilie selbst dafür. Deshalb bestehen Käufer und ihre Anwälte darauf, und deshalb spricht der Notar es an.
• In der Praxis wird der einbehaltene Teil bei der Unterschrift vom Preis abgezogen, und der Käufer oder sein Anwalt reicht das Formular 211 ein. Sorge dafür, dass du deine Kopie erhältst – du brauchst sie für deine eigene Erklärung.

3. Deine eigene Erklärung (modelo 210)

Als Verkäufer erklärst du den Gewinn selbst mit dem Formular 210 (IRNR, Nichtresidenten ohne Betriebsstätte). Für Einkünfte aus der Übertragung von Immobilien nennt die Agencia Tributaria eine Abgabefrist von drei Monaten nach Ablauf der einmonatigen Frist für den Einbehalt des Käufers. In dieser Erklärung ziehst du den vom Käufer bereits einbehaltenen Betrag ab.

• Ist deine Steuer höher als der Einbehalt, zahlst du die Differenz.
• Ist der Einbehalt höher als deine Steuer – etwa weil der Gewinn klein war oder ein Verlust entstand –, kannst du den Überschuss mit der Erklärung zurückfordern.

Viele Verkäufer wissen nicht, dass ein Verlust ein Grund ist, die Erklärung abzugeben, nicht, sie auszulassen: Ohne Erklärung bleibt das einbehaltene Geld beim Finanzamt. Du kannst selbst einreichen, mit einem digitalen Zertifikat, oder über einen Vertreter oder Steuerberater.

4. Frühere Jahre: unterstelltes Einkommen

Nichtresidenten, die in Spanien eine Immobilie besitzen, die sie nicht vermieten, müssen in der Regel jedes Jahr ein unterstelltes Einkommen daraus erklären, ebenfalls mit dem Formular 210. Wurden diese jährlichen Erklärungen nie abgegeben, ist es klug, sie vor dem Verkauf in Ordnung zu bringen; ein Berater prüft das meist bei der Vorbereitung deiner Erklärung zum Veräußerungsgewinn.

5. Die kommunale plusvalía (IIVTNU)

Unabhängig von der staatlichen Steuer erhebt das Rathaus die Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, bekannt als plusvalía municipal. Sie besteuert den Wertzuwachs des Grund und Bodens unter einer städtischen Immobilie während der Jahre, in denen du Eigentümer warst.

• Beim Verkauf ist der Verkäufer der Steuerpflichtige.
• Ist der Verkäufer eine Privatperson, die nicht in Spanien ansässig ist, macht das Gesetz den Käufer zum Ersatzsteuerpflichtigen. In der Praxis heißt das, dass der Käufer meist den erwarteten Betrag vom Preis einbehalten oder vereinbaren will, wie er gezahlt wird.
• Die Erklärung muss innerhalb von dreißig Werktagen nach dem Verkauf beim Rathaus eingereicht werden. Viele Gemeinden arbeiten mit Selbstveranlagung; Regeln und Formulare stehen in der kommunalen Steuersatzung.
• Seit der Reform von 2021 (Real Decreto-ley 26/2021) fällt keine Steuer an, wenn du anhand der Werte in den Urkunden nachweisen kannst, dass der Grund und Boden nicht an Wert gewonnen hat – den Verkauf musst du aber trotzdem erklären und beide Urkunden vorlegen. Das Gesetz lässt dich außerdem zwischen Methoden zur Berechnung der Bemessungsgrundlage wählen.

Ländliche Grundstücke (rústico) unterliegen dieser Steuer nicht. Frag beim Rathaus – oder dessen Steuerbehörde – des Ortes nach, in dem die Immobilie liegt.

6. IBI im Verkaufsjahr

Die IBI eines Jahres schuldet, wer am 1. Januar Eigentümer der Immobilie ist. Käufer und Verkäufer vereinbaren oft, die IBI dieses Jahres anteilig nach den Monaten aufzuteilen, in denen jeder Eigentümer ist. Was auch immer ihr vereinbart: Schreibt es in den Arras-Vertrag und in den Kaufvertrag.

7. Steuern in deinem Wohnsitzland

Auch dein Wohnsitzland will möglicherweise vom Verkauf erfahren oder ihn ebenfalls besteuern. Doppelbesteuerungsabkommen regeln, welches Land was besteuern darf und wie eine Doppelbesteuerung vermieden wird. In den Niederlanden zum Beispiel gehört eine Zweitwohnung im Ausland meist zur Box 3; in Belgien gelten andere Regeln. Frag auch einen Berater in deinem eigenen Land, am besten bevor du unterschreibst.

Was du vorbereiten solltest

• Deine NIE und am besten ein spanisches Bankkonto für eine etwaige Erstattung
• Die Kaufurkunde oder Erbschaftsurkunde sowie Rechnungen zu Erwerbskosten und Verbesserungen
• Nachweise der jährlichen Nichtresidenten-Erklärungen der Vorjahre
• Die Urkunden, die den Grundstückswert beim Kauf und beim Verkauf zeigen, für die plusvalía
• Einen spanischen Steuerberater oder Vertreter, der das Formular 210 rechtzeitig einreicht

Weiter: Lies, wie der Notar und die Unterschrift funktionieren und welche Unterlagen du brauchst. Oder geh zurück zu Haus in Spanien verkaufen.