Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale. Le regole variano per regione e comune e cambiano nel tempo: fai verificare la tua situazione dal notaio o da un consulente locale.
Se vivi nei Paesi Bassi, in Belgio o comunque fuori dalla Spagna e vendi lì una casa, per il fisco spagnolo sei un venditore non residente. Questo cambia il modo in cui si svolge la vendita: l’acquirente trattiene una parte del prezzo per l’Agenzia tributaria spagnola, tu presenti in seguito la tua dichiarazione e il comune applica un’imposta propria sull’aumento di valore del terreno. Niente di tutto questo è un motivo per non vendere, ma è un motivo per pianificare, perché le scadenze sono brevi e l’acquirente e il notaio si aspettano che tu conosca le basi.
Questa guida spiega i concetti e l’ordine delle cose. Qui volutamente non indichiamo aliquote né importi: cambiano e dipendono dalla tua situazione. Segui i link all’Agencia Tributaria e alla normativa per i dati aggiornati e chiedi a un consulente fiscale spagnolo di calcolare il tuo caso.
Sono non residente per il fisco spagnolo?
La residenza fiscale non coincide con il possesso di una casa o con l’iscrizione anagrafica da qualche parte. In linea generale sei fiscalmente residente in Spagna se trascorri in Spagna più di 183 giorni in un anno solare, o se lì si trova il centro principale dei tuoi interessi economici. Se vivi e paghi le imposte sul reddito in un altro paese e usi l’immobile spagnolo come casa vacanze, di solito sei non residente. Le regole applicabili dipendono dal tuo status alla data della vendita: se ti sei trasferito di recente, verifica prima questo. Le pagine dell’Agencia Tributaria sull’imposta sul reddito dei non residenti (IRNR) spiegano i criteri.
1. Imposta sulla plusvalenza (ganancia patrimonial)
Quando vendi puoi realizzare una plusvalenza: in linea generale, la differenza tra ciò che ricevi per l’immobile e ciò che ti è costato. Per i non residenti rientra nell’imposta sul reddito dei non residenti (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR), e la plusvalenza si calcola con le regole generali dell’imposta spagnola sul reddito delle persone fisiche. Secondo l’Agencia Tributaria, le plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili situati in Spagna possono essere tassate in Spagna in base alle convenzioni fiscali firmate dalla Spagna.
Cosa conta nel calcolo, in termini generali:
- Valore di trasferimento: il prezzo di vendita indicato nell’atto, al netto dei costi a carico del venditore legati alla vendita.
- Valore di acquisto: quanto hai pagato, più i costi e le imposte legati al tuo acquisto e il costo delle migliorie (non la manutenzione ordinaria).
Ecco perché l’atto di acquisto, le fatture dei costi di acquisto e quelle delle ristrutturazioni valgono oro: senza di esse non puoi dimostrare il tuo valore di acquisto. Se hai ereditato la casa, conta invece il valore dichiarato per la successione.
Ex abitazione principale: l’Agencia Tributaria descrive un’esenzione per i residenti in un altro paese UE o SEE che vendono quella che era la loro residenza abituale in Spagna e reinvestono il ricavato in una nuova residenza abituale. Si applica solo a condizioni precise; una casa vacanze non vi rientra. Anche se si applica, la ritenuta e la dichiarazione descritte qui sotto vanno comunque fatte.
2. La ritenuta dell’acquirente (retención, modelo 211)
Poiché il fisco non può rincorrere facilmente un venditore che vive all’estero, la legge spagnola chiede aiuto all’acquirente. Quando il venditore è non residente senza stabile organizzazione in Spagna, l’acquirente, residente o no, deve trattenere una parte del prezzo concordato e versarla all’Erario. Lo fa con il modelo 211 entro un mese dalla data del trasferimento, e deve consegnarti la copia destinata al venditore non residente.
Tre cose sono importanti da capire:
- La ritenuta non è un’imposta definitiva. È un acconto sulla tua imposta sulla plusvalenza.
- Se l’acquirente non la versa, ne risponde l’immobile stesso. Per questo acquirenti e avvocati ci tengono, e per questo il notaio ne farà menzione.
- In pratica la parte trattenuta viene detratta dal prezzo alla firma, e il modelo 211 lo presenta l’acquirente o il suo avvocato. Assicurati di ricevere la tua copia: ti serve per la tua dichiarazione.
3. La tua dichiarazione (modelo 210)
Come venditore, dichiari tu stesso la plusvalenza con il modelo 210 (IRNR, non residenti senza stabile organizzazione). Per i redditi derivanti dalla vendita di immobili, l’Agencia Tributaria prevede un termine di presentazione di tre mesi dalla fine del mese a disposizione dell’acquirente per la ritenuta. In quella dichiarazione scomputi l’importo già trattenuto dall’acquirente.
- Se la tua imposta è superiore alla ritenuta, paghi la differenza.
- Se la ritenuta è superiore alla tua imposta, per esempio perché la plusvalenza è stata modesta o c’è stata una perdita, con la dichiarazione puoi chiedere il rimborso dell’eccedenza.
Molti venditori non si rendono conto che una perdita è un motivo per presentare la dichiarazione, non per saltarla: senza dichiarazione, il denaro trattenuto resta al fisco. Puoi presentarla tu stesso, con un certificato digitale, oppure tramite un rappresentante o un consulente fiscale.
4. Gli anni precedenti: reddito figurativo
I non residenti che possiedono in Spagna una casa che non affittano sono in genere tenuti a dichiarare ogni anno un reddito figurativo, anche questo con il modelo 210. Se quelle dichiarazioni annuali non sono mai state presentate, è saggio metterle in regola prima della vendita; di solito un consulente lo verifica quando prepara la dichiarazione sulla plusvalenza.
5. La plusvalía municipale (IIVTNU)
Oltre all’imposta statale, il comune applica l’Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, nota come plusvalía municipal. Tassa l’aumento di valore del terreno sottostante un immobile urbano negli anni in cui ne sei stato proprietario.
- In una vendita, il contribuente è il venditore.
- Quando il venditore è una persona fisica non residente in Spagna, la legge rende l’acquirente sostituto d’imposta. In pratica l’acquirente di solito vorrà trattenere dal prezzo l’importo previsto, o concordare come viene pagato.
- La dichiarazione va presentata al comune entro trenta giorni lavorativi dalla vendita. Molti comuni usano l’autoliquidazione; regole e moduli sono nell’ordinanza fiscale comunale.
- Dalla riforma del 2021 (Real Decreto-ley 26/2021) l’imposta non è dovuta se puoi dimostrare, in base ai valori degli atti, che il terreno non ha aumentato di valore; devi comunque dichiarare la vendita e presentare entrambi gli atti. La legge ti permette anche di scegliere tra diversi metodi di calcolo della base imponibile.
I terreni rurali (rústico) non sono soggetti a questa imposta. Informati presso il comune in cui si trova l’immobile, o presso il suo ente di riscossione.
6. L’IBI nell’anno della vendita
L’IBI di un anno è dovuta da chi è proprietario dell’immobile al 1° gennaio. Spesso acquirente e venditore si accordano per dividere l’IBI di quell’anno in proporzione ai mesi di proprietà di ciascuno. Qualunque cosa concordiate, scrivetela nel contratto di arras e nell’atto.
7. Le imposte nel paese in cui vivi
Anche il tuo paese di residenza può voler essere informato della vendita, o tassarla a sua volta. Le convenzioni fiscali stabiliscono quale paese può tassare cosa e come si evita la doppia imposizione. Nei Paesi Bassi, per esempio, una seconda casa all’estero rientra di solito nel box 3; in Belgio valgono altre regole. Chiedi anche a un consulente del tuo paese, meglio se prima di firmare.
Cosa preparare
- Il tuo NIE e possibilmente un conto bancario spagnolo per l’eventuale rimborso
- L’atto di acquisto o l’atto di successione, e le fatture dei costi di acquisto e delle migliorie
- La prova delle dichiarazioni annuali da non residente degli anni precedenti
- Gli atti che mostrano il valore del terreno all’acquisto e alla vendita, per la plusvalía
- Un consulente fiscale o un rappresentante spagnolo che presenti in tempo il modelo 210
Prossimo passo: leggi come funzionano il notaio e la firma e quali documenti ti servono. Oppure torna a vendere casa in Spagna.
