Informations générales, et non un conseil juridique ou fiscal. Les règles varient selon la région et la commune et évoluent ; faites vérifier votre propre situation par le notaire ou un conseiller local.
Si vous vivez en France, en Belgique ou ailleurs hors d’Espagne et que vous y vendez un bien, le droit fiscal espagnol vous considère comme un vendeur non résident. Cela change le déroulement de la vente : l’acheteur retient une partie du prix pour l’administration fiscale espagnole, vous déposez ensuite votre propre déclaration, et la mairie prélève sa propre taxe sur la hausse de valeur du terrain. Rien de tout cela n’est une raison de ne pas vendre — mais c’est une raison de s’y préparer, car les délais sont courts et l’acheteur comme le notaire s’attendront à ce que vous connaissiez l’essentiel.
Ce guide explique les notions et l’ordre des étapes. Nous n’indiquons volontairement ni taux ni montants : ils évoluent et dépendent de votre situation. Suivez les liens vers l’Agencia Tributaria et la législation pour les chiffres en vigueur, et demandez à un conseiller fiscal espagnol de calculer votre cas.
Suis-je non-résident au regard du fisc espagnol ?
La résidence fiscale ne se confond pas avec le fait de posséder un logement ou d’être inscrit quelque part. Dans les grandes lignes, vous êtes résident fiscal espagnol si vous passez plus de 183 jours en Espagne au cours d’une année civile, ou si le centre principal de vos intérêts économiques s’y trouve. Si vous vivez et payez l’impôt sur le revenu dans un autre pays et utilisez le bien espagnol comme résidence de vacances, vous êtes en général non-résident. C’est votre statut à la date de la vente qui détermine les règles applicables : si vous avez déménagé récemment, vérifiez d’abord ce point. Les pages de l’Agencia Tributaria sur l’impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) expliquent les critères.
1. Impôt sur la plus-value (ganancia patrimonial)
Lorsque vous vendez, vous pouvez réaliser une plus-value : en gros, la différence entre ce que vous recevez pour le bien et ce qu’il vous a coûté. Pour les non-résidents, elle relève de l’impôt sur le revenu des non-résidents (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR), et elle est calculée selon les règles générales de l’impôt espagnol sur le revenu des personnes physiques. Selon l’Agencia Tributaria, les plus-values issues de la vente d’un bien immobilier situé en Espagne peuvent être imposées en Espagne en vertu des conventions fiscales signées par l’Espagne.
Ce qui entre dans le calcul, de manière générale :
- Valeur de cession : le prix de vente figurant dans l’acte, diminué des frais supportés par le vendeur à l’occasion de la vente.
- Valeur d’acquisition : ce que vous avez payé, majoré des frais et impôts liés à votre achat et du coût des améliorations (pas l’entretien courant).
C’est pourquoi votre acte d’achat, les factures de vos frais d’acquisition et celles des rénovations valent de l’or : sans eux, vous ne pouvez pas prouver votre valeur d’acquisition. Si vous avez hérité du bien, c’est la valeur déclarée lors de la succession qui compte.
Ancienne résidence principale : l’Agencia Tributaria décrit une exonération pour les résidents d’un autre pays de l’UE ou de l’EEE qui vendent ce qui était leur résidence habituelle en Espagne et réinvestissent le produit dans une nouvelle résidence habituelle. Elle ne s’applique que dans des conditions précises ; une résidence de vacances n’y ouvre pas droit. Même si elle s’applique, la retenue et la déclaration décrites ci-dessous restent obligatoires.
2. La retenue par l’acheteur (retención, modelo 211)
Comme l’administration fiscale peut difficilement poursuivre un vendeur qui vit à l’étranger, la loi espagnole fait intervenir l’acheteur. Lorsque le vendeur est un non-résident sans établissement permanent en Espagne, l’acheteur — résident ou non — doit retenir une partie du prix convenu et la verser au Trésor. Il le fait avec le modelo 211 dans un délai d’un mois à compter de la date de la cession, et doit vous remettre l’exemplaire destiné au vendeur non résident.
Trois points sont importants à comprendre :
- La retenue n’est pas un impôt définitif. C’est un acompte sur votre propre impôt sur la plus-value.
- Si l’acheteur ne la verse pas, le bien lui-même en reste garant. C’est pourquoi les acheteurs et leurs avocats y tiennent, et pourquoi le notaire la mentionnera.
- En pratique, la part retenue est déduite du prix à la signature, et l’acheteur ou son avocat dépose le modelo 211. Veillez à recevoir votre exemplaire — vous en avez besoin pour votre propre déclaration.
3. Votre propre déclaration (modelo 210)
En tant que vendeur, vous déclarez vous-même la plus-value avec le modelo 210 (IRNR, non-résidents sans établissement permanent). Pour les revenus issus de la cession d’un bien immobilier, l’Agencia Tributaria prévoit un délai de dépôt de trois mois après la fin du délai d’un mois accordé à l’acheteur pour la retenue. Dans cette déclaration, vous déduisez le montant déjà retenu par l’acheteur.
- Si votre impôt est supérieur à la retenue, vous payez la différence.
- Si la retenue est supérieure à votre impôt — par exemple parce que la plus-value était faible ou qu’il y a eu une moins-value —, la déclaration vous permet de demander le remboursement de l’excédent.
Beaucoup de vendeurs ne réalisent pas qu’une moins-value est une raison de déposer la déclaration, pas de s’en dispenser : sans déclaration, l’argent retenu reste à l’administration fiscale. Vous pouvez la déposer vous-même, avec un certificat numérique, ou par l’intermédiaire d’un représentant ou d’un conseiller fiscal.
4. Les années précédentes : le revenu imputé
Les non-résidents qui possèdent en Espagne un logement qu’ils ne louent pas doivent en général déclarer chaque année un revenu imputé sur ce bien, également avec le modelo 210. Si ces déclarations annuelles n’ont jamais été déposées, il est sage de régulariser la situation avant la vente ; un conseiller le vérifie généralement en préparant votre déclaration de plus-value.
5. La plusvalía municipale (IIVTNU)
Indépendamment de l’impôt d’État, la mairie prélève l’Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, connu sous le nom de plusvalía municipal. Il taxe la hausse de valeur du terrain d’un bien urbain pendant les années où vous en avez été propriétaire.
- Lors d’une vente, c’est le vendeur qui est redevable.
- Lorsque le vendeur est une personne physique non résidente en Espagne, la loi fait de l’acheteur le contribuable substitut. En pratique, l’acheteur voudra donc généralement retenir le montant attendu sur le prix, ou convenir de la manière dont il sera payé.
- La déclaration doit être déposée à la mairie dans un délai de trente jours ouvrables après la vente. De nombreuses communes appliquent l’autoliquidation ; les règles et formulaires figurent dans l’ordonnance fiscale municipale.
- Depuis la réforme de 2021 (décret-loi royal 26/2021), aucun impôt n’est dû si vous pouvez démontrer, sur la base des valeurs figurant dans les actes, que le terrain n’a pas pris de valeur — mais vous devez tout de même déclarer la vente et fournir les deux actes. La loi vous permet aussi de choisir entre plusieurs méthodes de calcul de la base imposable.
Les terrains ruraux (rústico) ne sont pas soumis à cette taxe. Renseignez-vous auprès de la mairie — ou de son organisme de recouvrement — du lieu où se trouve le bien.
6. L’IBI l’année de la vente
L’IBI d’une année est dû par la personne propriétaire du bien au 1er janvier. Acheteurs et vendeurs conviennent souvent de répartir l’IBI de l’année au prorata des mois de propriété de chacun. Quel que soit votre accord, inscrivez-le dans le contrat d’arras et dans l’acte.
7. Les impôts dans votre pays de résidence
Votre pays de résidence peut aussi vouloir être informé de la vente, voire l’imposer. Les conventions fiscales déterminent quel pays peut imposer quoi et comment la double imposition est évitée. Aux Pays-Bas, par exemple, une résidence secondaire à l’étranger relève généralement du « box 3 » ; en Belgique, d’autres règles s’appliquent. Consultez aussi un conseiller dans votre propre pays, idéalement avant de signer.
Ce qu’il faut préparer
- Votre NIE et, de préférence, un compte bancaire espagnol pour un éventuel remboursement
- L’acte d’achat ou l’acte de succession, ainsi que les factures des frais d’acquisition et des améliorations
- La preuve des déclarations annuelles de non-résident des années précédentes
- Les actes indiquant la valeur du terrain à l’achat et à la vente, pour la plusvalía
- Un conseiller fiscal ou un représentant espagnol qui dépose le modelo 210 dans les délais
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