Informação geral, não é aconselhamento jurídico nem fiscal. As regras variam por região e por município e mudam com o tempo; peça ao notário ou a um consultor local que analise a sua situação.
Se vive nos Países Baixos, na Bélgica ou em qualquer outro país fora de Espanha e vende lá uma casa, a lei fiscal espanhola trata-o como vendedor não residente. Isso muda a forma como a venda decorre: o comprador retém parte do preço para a Agência Tributária espanhola, você entrega depois a sua própria declaração e a câmara municipal cobra um imposto próprio sobre a valorização do terreno. Nada disto é motivo para não vender — mas é motivo para planear, porque os prazos são curtos e o comprador e o notário vão contar que conheça o essencial.
Este guia explica os conceitos e a ordem dos passos. Não indicamos aqui taxas nem valores, de propósito: mudam e dependem da sua situação. Siga as ligações para a Agencia Tributaria e para a legislação para ver os números atuais, e peça a um consultor fiscal espanhol que faça as contas ao seu caso.
Sou não residente para efeitos fiscais em Espanha?
A residência fiscal não é o mesmo que ter uma casa ou estar inscrito num sítio. Em termos gerais, é residente fiscal em Espanha se passar mais de 183 dias no país num ano civil, ou se lá tiver o centro principal dos seus interesses económicos. Se vive e paga IRS noutro país e usa o imóvel espanhol como casa de férias, é normalmente não residente. É o seu estatuto na data da venda que determina as regras aplicáveis, por isso, se mudou de país recentemente, confirme isto primeiro. As páginas da Agencia Tributaria sobre o imposto sobre o rendimento dos não residentes (IRNR) explicam os critérios.
1. Imposto sobre as mais-valias (ganancia patrimonial)
Ao vender, pode ter uma mais-valia: em termos gerais, a diferença entre o que recebe pelo imóvel e o que ele lhe custou. Para os não residentes, isto enquadra-se no imposto sobre o rendimento dos não residentes (Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR), e a mais-valia é calculada segundo as regras gerais do imposto espanhol sobre o rendimento das pessoas singulares. Segundo a Agencia Tributaria, as mais-valias obtidas com a venda de imóveis situados em Espanha podem ser tributadas em Espanha ao abrigo das convenções fiscais que o país assinou.
O que conta no cálculo, em termos gerais:
- Valor de transmissão: o preço de venda que consta da escritura, deduzido dos custos que o vendedor suporta com a venda.
- Valor de aquisição: o que pagou, mais os custos e impostos ligados à compra e o custo das obras de melhoria (não da manutenção corrente).
É por isso que a escritura de compra, as faturas dos custos da compra e as faturas das obras valem ouro: sem elas não consegue provar o seu valor de aquisição. Se herdou a casa, conta antes o valor declarado na herança.
Antiga habitação própria permanente: a Agencia Tributaria descreve uma isenção para residentes noutro país da UE ou do EEE que vendem a casa que foi a sua residência habitual em Espanha e reinvestem o valor numa nova residência habitual. Só se aplica em condições específicas; uma casa de férias não está abrangida. E mesmo que se aplique, a retenção e a declaração descritas abaixo têm de ser feitas na mesma.
2. A retenção pelo comprador (retención, modelo 211)
Como as finanças não conseguem cobrar facilmente a um vendedor que vive no estrangeiro, a lei espanhola põe o comprador a ajudar. Quando o vendedor é não residente sem estabelecimento estável em Espanha, o comprador — residente ou não — tem de reter parte do preço acordado e entregá-la ao Tesouro. Fá-lo com o modelo 211, no prazo de um mês a contar da data da transmissão, e tem de lhe entregar a cópia destinada ao vendedor não residente.
Há três coisas que importa perceber:
- A retenção não é um imposto definitivo. É um pagamento por conta do seu próprio imposto sobre as mais-valias.
- Se o comprador não a pagar, o próprio imóvel continua a responder por ela. É por isso que os compradores e os seus advogados insistem nela, e é por isso que o notário a vai mencionar.
- Na prática, a parte retida é descontada do preço no ato da escritura, e o comprador ou o seu advogado entrega o modelo 211. Certifique-se de que recebe a sua cópia — vai precisar dela para a sua própria declaração.
3. A sua declaração (modelo 210)
Como vendedor, declara você mesmo a mais-valia com o modelo 210 (IRNR, não residentes sem estabelecimento estável). Para rendimentos da transmissão de imóveis, a Agencia Tributaria indica um prazo de entrega de três meses após o fim do prazo de um mês da retenção do comprador. Nessa declaração deduz o valor já retido pelo comprador.
- Se o seu imposto for superior à retenção, paga a diferença.
- Se a retenção for superior ao seu imposto — por exemplo, porque a mais-valia foi pequena ou houve uma menos-valia —, pode usar a declaração para pedir o reembolso do excesso.
Muitos vendedores não se apercebem de que uma menos-valia é motivo para entregar a declaração, e não para a dispensar: sem declaração, o dinheiro retido fica nas finanças. Pode entregá-la você mesmo, com um certificado digital, ou através de um representante ou consultor fiscal.
4. Anos anteriores: rendimento imputado
Os não residentes que têm em Espanha uma casa que não arrendam são, em regra, obrigados a declarar todos os anos um rendimento imputado sobre ela, também com o modelo 210. Se essas declarações anuais nunca foram entregues, convém regularizá-las antes da venda; um consultor costuma verificar isto quando prepara a declaração das mais-valias.
5. A plusvalía municipal (IIVTNU)
Além do imposto do Estado, a câmara municipal cobra o Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conhecido como plusvalía municipal. Tributa a valorização do terreno de um imóvel urbano durante os anos em que foi seu.
- Numa venda, o sujeito passivo é o vendedor.
- Quando o vendedor é uma pessoa singular não residente em Espanha, a lei torna o comprador sujeito passivo substituto. Na prática, isto significa que o comprador vai normalmente querer reter do preço o valor previsto, ou combinar a forma de pagamento.
- A declaração tem de ser entregue na câmara municipal no prazo de trinta dias úteis após a venda. Muitos municípios usam a autoliquidação; as regras e os formulários constam do regulamento fiscal municipal.
- Desde a reforma de 2021 (Real Decreto-ley 26/2021), não há imposto se conseguir demonstrar que o terreno não se valorizou, com base nos valores das escrituras — mas continua a ter de declarar a venda e de apresentar as duas escrituras. A lei permite também escolher entre métodos de cálculo da base tributável.
Os terrenos rústicos (rústico) não estão sujeitos a este imposto. Informe-se junto da câmara municipal — ou do respetivo serviço de cobrança — do local onde fica o imóvel.
6. O IBI no ano da venda
O IBI de um ano é devido por quem for proprietário do imóvel a 1 de janeiro. Compradores e vendedores combinam muitas vezes dividir o IBI desse ano em proporção aos meses em que cada um é dono da casa. Seja qual for o acordo, deixe-o escrito no contrato de arras e na escritura.
7. Impostos no país onde vive
O seu país de residência pode também querer saber da venda, ou tributá-la. São as convenções fiscais que decidem que país pode tributar o quê e como se evita a dupla tributação. Nos Países Baixos, por exemplo, uma segunda casa no estrangeiro faz normalmente parte da chamada box 3; na Bélgica aplicam-se outras regras. Fale também com um consultor no seu país, de preferência antes de assinar.
O que preparar
- O seu NIE e, de preferência, uma conta bancária espanhola para um eventual reembolso
- A escritura de compra ou de herança, e as faturas dos custos da compra e das obras de melhoria
- Comprovativo das declarações anuais de não residente dos anos anteriores
- As escrituras que mostram o valor do terreno na compra e na venda, para a plusvalía
- Um consultor fiscal ou representante em Espanha que entregue o modelo 210 a tempo
A seguir: leia como funcionam o notário e a escritura e de que documentos precisa. Ou volte a vender a sua casa em Espanha.
