Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale. Le regole variano per regione e comune e cambiano nel tempo: fai verificare la tua situazione dal notaio o da un consulente locale.
La maggior parte dei ritardi in una vendita in Spagna non dipende dall’acquirente. Nasce da un documento che manca, è scaduto o non corrisponde alla realtà: una piscina che non risulta nel registro, un certificato della comunità che nessuno ha richiesto, un certificato energetico mai registrato. Se raccogli i documenti qui sotto prima di pubblicare l’annuncio, l’appuntamento dal notaio diventa una formalità invece di una corsa contro il tempo. Vale soprattutto se vivi fuori dalla Spagna e non puoi passare in comune quando vuoi.
1. Atto di proprietà (escritura)
La escritura de compraventa (oppure, dopo un’eredità, la escritura de aceptación de herencia) è l’atto pubblico con cui hai acquisito l’immobile. Indica chi ne è proprietario, come è stato descritto e il prezzo che hai pagato. Il notaio che segue la tua vendita vorrà vederla, e ti servirà in seguito per il calcolo delle imposte, perché dimostra il tuo valore di acquisto.
Hai perso la tua copia? In Spagna il notaio conserva l’atto originale nel proprio archivio (il protocolo). Puoi chiedere una nuova copia allo studio notarile che ha stipulato il tuo acquisto, o al notaio che ne ha rilevato l’archivio.
2. Nota simple del Registro immobiliare
La nota simple è un estratto del Registro de la Propiedad. Riporta la descrizione registrata dell’immobile, il proprietario o i proprietari registrati ed eventuali gravami, come un’ipoteca o un pignoramento (embargo). Gli acquirenti e i loro avvocati ne chiedono sempre una recente, e il notaio controlla di nuovo il registro poco prima della firma.
Puoi richiedere una nota simple online tramite il sito dei Registradores spagnoli (registradores.org), senza essere in Spagna; insieme puoi chiederne una traduzione in inglese. Leggila con attenzione: il tuo nome è scritto correttamente, la superficie è giusta, compare ancora il vecchio mutuo? Se risulta ancora un’ipoteca che hai estinto anni fa, organizza per tempo la cancellazione con la tua banca; di solito si fa con un atto separato.
3. Riferimento e descrizione catastale
Ogni immobile in Spagna ha una referencia catastral, un codice di 20 caratteri del Catastro (l’ufficio del catasto, distinto dal Registro immobiliare). Compare sulla bolletta dell’IBI e va indicato nell’atto. Verifica nell’ufficio elettronico del Catastro che la descrizione catastale corrisponda a ciò che è effettivamente costruito. Ampliamenti, un garage trasformato, una terrazza coperta o una piscina mai dichiarati sono una fonte frequente di domande da parte di acquirenti e notaio. Correggerli richiede tempo, quindi comincia presto.
4. Certificato di prestazione energetica (certificado de eficiencia energética)
In base al Real Decreto 390/2021, chiunque pubblicizzi una casa in vendita, su un portale immobiliare, un sito web o un cartello alla finestra, deve indicarne la classe energetica. Significa che ti serve il certificato prima di mettere la casa online, non solo prima del notaio. Alla vendita il venditore consegna all’acquirente una copia del certificato registrato e l’etichetta energetica viene allegata al contratto.
Il certificato lo redige un tecnico abilitato (di solito un architetto o un ingegnere) dopo un sopralluogo, e viene poi registrato nel registro dei certificati energetici della tua comunità autonoma. Conserva sia il certificato sia la prova della registrazione.
5. Abitabilità: cédula, licenza o dichiarazione
Se ti serve un documento di abitabilità dipende dalla regione. In Catalogna, per esempio, al trasferimento di una casa è richiesta una cédula de habitabilidad valida. Altre regioni usano una licenza di prima o seconda occupazione (licencia de primera / segunda ocupación) o una dichiarazione responsabile (declaración responsable) in comune, e alcune regioni non richiedono più un documento separato per le rivendite. In alcune regioni serve anche all’acquirente per intestarsi le utenze di acqua ed elettricità.
Chiedi al comune (ayuntamiento) o all’assessorato alla casa della tua comunità autonoma cosa vale per la tua casa e se un documento più vecchio è ancora valido. Se te ne serve uno nuovo, di solito un tecnico ispeziona l’immobile.
6. Prova del pagamento dell’IBI
L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) è l’imposta comunale annuale sugli immobili. In base alla legge spagnola sulla finanza locale, l’IBI non pagata resta legata all’immobile quando cambia proprietario: per questo i notai chiedono informazioni sui debiti IBI in sospeso e ne avvertono le parti nell’atto. Tieni pronta la ricevuta IBI più recente. Riporta anche il riferimento catastale e il valore catastale, che usano sia il notaio sia il fisco.
7. Certificato della comunità dei proprietari
Se la tua casa fa parte di una comunità di proprietari (comunidad de propietarios), un condominio ma anche molte urbanizaciones con giardini e piscine comuni, si applica la legge sulla proprietà orizzontale. Nell’atto devi dichiarare di essere in regola con le quote condominiali, o indicare quanto devi, e devi presentare un certificato della tua posizione debitoria firmato dal segretario della comunità con il visto del presidente. Senza quel certificato il notaio non può autorizzare l’atto, a meno che l’acquirente non vi rinunci espressamente.
La legge concede al segretario al massimo sette giorni di calendario dalla richiesta per rilasciare il certificato. Chiedilo all’amministratore (administrador de fincas) appena hai un acquirente. Gli acquirenti seri chiederanno anche di eventuali lavori previsti o spese straordinarie (derramas) e i verbali recenti delle assemblee dei proprietari.
8. Il tuo NIE e i documenti d’identità
Come proprietario straniero ti serve il Número de Identidad de Extranjero (NIE): il notaio lo riporta nell’atto e ti serve per la dichiarazione dei redditi sulla vendita. Se hai acquistato l’immobile, quasi certamente ce l’hai già. Se l’hai ereditato e non hai ancora un NIE, puoi richiederlo in Spagna o presso un consolato spagnolo nel tuo paese di residenza; la domanda si presenta di persona o tramite un rappresentante accreditato. Porta dal notaio un passaporto o una carta d’identità validi.
9. Documenti che dipendono dalla tua situazione
- Sposato o in unione registrata: il notaio chiederà del tuo stato civile e del regime patrimoniale; in alcuni casi deve firmare anche il coniuge o il partner.
- Immobile ereditato: prima di poter vendere, l’eredità deve essere accettata e l’immobile intestato agli eredi. Leggi la nostra guida su come vendere una casa ereditata all’estero.
- Firma tramite un’altra persona: una procura notarile (poder notarial). Se è firmata da un notaio fuori dalla Spagna, di solito serve l’apostille e a volte una traduzione giurata; puoi anche firmarla presso un consolato spagnolo. Chiedi prima al notaio spagnolo di approvarne il testo.
- Affitto turistico: se la casa è registrata per gli affitti turistici, informati su cosa comporta la registrazione per la vendita nella tua regione e nel tuo comune.
- Utenze: le bollette recenti di acqua, elettricità ed eventualmente gas aiutano l’acquirente a subentrare nei contratti.
- Migliorie: le fatture delle ristrutturazioni e dei lavori edili che hai fatto. Possono contare nel calcolo della tua plusvalenza.
Un ordine pratico
- Richiedi la nota simple e confrontala con il Catastro e con la realtà.
- Richiedi il certificato energetico e fallo registrare, prima di pubblicare l’annuncio.
- Verifica quale documento di abitabilità richiede la tua regione.
- Raccogli atto, ricevuta IBI, NIE e bollette delle utenze.
- Quando hai un acquirente: richiedi il certificato della comunità e, se serve, la cancellazione dell’ipoteca.
- Leggi le nostre guide sul notaio e la procedura di vendita e sulle tasse per i venditori non residenti.
Avere tutto in un’unica cartella, meglio ancora anche scansionato, fa anche una migliore impressione sugli acquirenti. Dimostra che la casa è in ordine e che la vendita non andrà per le lunghe.
