Informação geral, não é aconselhamento jurídico nem fiscal. As regras variam por região e por município e mudam com o tempo; peça ao notário ou a um consultor local que analise a sua situação.
A maioria dos atrasos numa venda em Espanha nada tem a ver com o comprador. Resulta de um documento em falta, desatualizado ou que não corresponde à realidade: uma piscina que não consta do registo, um certificado do condomínio que ninguém pediu, um certificado energético que nunca foi registado. Se reunir os documentos abaixo antes de anunciar, a marcação no notário passa a ser uma formalidade em vez de uma corrida contra o tempo. Isto é ainda mais verdade se vive fora de Espanha e não pode simplesmente passar pela câmara municipal.
1. Escritura de propriedade (escritura)
A escritura de compraventa (ou, depois de uma herança, a escritura de aceptación de herencia) é a escritura pública pela qual adquiriu o imóvel. Mostra quem é o proprietário, como o imóvel foi descrito e o preço que pagou. O notário que trata da sua venda vai querer vê-la, e vai precisar dela mais tarde para o cálculo do imposto, porque prova o seu valor de aquisição.
Perdeu a sua cópia? Em Espanha, o notário guarda a escritura original no seu arquivo (o protocolo). Pode pedir uma nova cópia ao cartório notarial onde assinou a compra, ou ao notário que ficou com esse arquivo.
2. Nota simple do Registo Predial
A nota simple é um extrato do Registro de la Propiedad. Mostra a descrição registada do imóvel, o proprietário ou proprietários registados e eventuais ónus, como uma hipoteca ou uma penhora (embargo). Os compradores e os seus advogados pedem sempre uma recente, e o notário volta a consultar o registo pouco antes da assinatura.
Pode pedir uma nota simple online, através do site dos Registradores de Espanha (registradores.org), sem estar em Espanha; pode pedir também uma tradução para inglês. Leia-a com atenção: o seu nome está bem escrito, a área está correta, a hipoteca antiga ainda aparece? Se uma hipoteca que liquidou há anos ainda constar, trate a tempo do seu cancelamento com o banco; normalmente isso é feito através de uma escritura separada.
3. Referência e descrição cadastral
Todos os imóveis em Espanha têm uma referencia catastral, um código de 20 carateres do Catastro (o serviço cadastral, que é distinto do Registo Predial). Consta do recibo do IBI e tem de ser indicada na escritura. Confirme na sede eletrónica do Catastro que a descrição cadastral corresponde ao que está realmente construído. Ampliações, uma garagem convertida, um terraço coberto ou uma piscina que nunca foram declarados são uma fonte frequente de perguntas por parte dos compradores e do notário. Corrigir isto leva tempo, por isso comece cedo.
4. Certificado energético (certificado de eficiencia energética)
Nos termos do Real Decreto 390/2021, quem anuncia uma casa para venda — num portal imobiliário, num site, num cartaz na janela — tem de indicar a sua classificação energética. Isso significa que precisa do certificado antes de colocar a casa online, e não apenas antes do notário. Na venda, o vendedor entrega ao comprador uma cópia do certificado registado e a etiqueta energética é anexada ao contrato.
O certificado é elaborado por um técnico qualificado (normalmente um arquiteto ou engenheiro) após uma visita, e depois registado no registo de certificados energéticos da sua comunidade autónoma. Guarde o certificado e o comprovativo de registo.
5. Habitabilidade: cédula, licença ou declaração
Precisar ou não de um documento de habitabilidade depende da região. Na Catalunha, por exemplo, é exigida uma cédula de habitabilidad válida na transmissão de uma casa. Outras regiões usam uma licença de primeira ou segunda ocupação (licencia de primera / segunda ocupación) ou uma declaração responsável (declaración responsable) na câmara municipal, e algumas regiões já não exigem um documento separado nas revendas. Em algumas regiões, os compradores também precisam dele para ligar a água e a luz em seu nome.
Pergunte à câmara municipal (ayuntamiento) ou ao departamento de habitação da sua comunidade autónoma o que se aplica à sua casa, e se um documento mais antigo ainda é válido. Se precisar de um novo, normalmente um técnico inspeciona o imóvel.
6. Comprovativo de que o IBI está pago
O IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) é o imposto municipal anual sobre imóveis. Segundo a lei espanhola das finanças locais, o IBI em dívida fica associado ao imóvel quando este muda de mãos, razão pela qual os notários pedem informação sobre dívidas de IBI e advertem as partes na escritura. Tenha à mão o recibo mais recente do IBI. Mostra também a referência cadastral e o valor cadastral, que o notário e as finanças utilizam.
7. Certificado do condomínio
Se a sua casa fizer parte de um condomínio (comunidad de propietarios) — um prédio de apartamentos, mas também muitas urbanizaciones com jardins e piscinas comuns —, aplica-se a Lei da Propriedade Horizontal. Na escritura tem de declarar que tem as quotas do condomínio em dia, ou indicar o que deve, e tem de apresentar um certificado da sua situação de dívida assinado pelo secretário do condomínio, com o visto do presidente. Sem esse certificado, o notário não pode autorizar a escritura, salvo se o comprador prescindir dele expressamente.
A lei dá ao secretário um prazo máximo de sete dias de calendário para emitir o certificado após o seu pedido. Peça-o ao administrador (administrador de fincas) assim que tiver comprador. Os compradores sérios vão também perguntar por obras previstas ou quotas extraordinárias (derramas), e pedir as atas recentes das assembleias de condóminos.
8. O seu NIE e identificação
Como proprietário estrangeiro, precisa do seu Número de Identidad de Extranjero (NIE): o notário regista-o na escritura e precisa dele para a declaração de impostos da venda. Se comprou o imóvel, é quase certo que já tem um. Se o herdou e ainda não tem NIE, pode pedi-lo em Espanha ou num consulado espanhol no seu país de residência; o pedido é feito presencialmente ou através de um representante acreditado. Leve ao notário um passaporte ou documento de identificação válido.
9. Documentos que dependem da sua situação
- Casado ou em união de facto registada: o notário vai perguntar pelo seu estado civil e regime de bens; em alguns casos, o seu cônjuge ou companheiro também tem de assinar.
- Imóvel herdado: a herança tem de ser aceite e registada em nome dos herdeiros antes de poder vender. Veja o nosso guia sobre vender uma casa herdada no estrangeiro.
- Assinar através de outra pessoa: uma procuração (poder notarial). Uma procuração assinada num notário fora de Espanha precisa normalmente de apostila e, por vezes, de tradução juramentada; também a pode assinar num consulado espanhol. Peça primeiro ao notário espanhol que aprove a redação.
- Arrendamento turístico: se a casa estiver registada para arrendamento de férias, informe-se sobre o que o registo significa para a venda na sua região e no seu município.
- Serviços: faturas recentes da água, da luz e, se for o caso, do gás ajudam o comprador a assumir os contratos.
- Obras de melhoria: faturas de renovações e obras que realizou. Podem contar para o cálculo da sua mais-valia.
Uma ordem prática
- Peça a nota simple e compare-a com o Catastro e com a realidade.
- Peça o certificado energético e registe-o — antes de anunciar.
- Confirme que documento de habitabilidade a sua região exige.
- Reúna a escritura, o recibo do IBI, o NIE e as faturas dos serviços.
- Quando tiver comprador: peça o certificado do condomínio e, se necessário, o cancelamento da hipoteca.
- Leia os nossos guias sobre o notário e o processo de venda e sobre os impostos para vendedores não residentes.
Ter tudo numa pasta — de preferência também digitalizado — causa ainda melhor impressão nos compradores. Mostra que a casa está em ordem e que a venda não se vai arrastar.
