Informations générales, et non un conseil juridique ou fiscal. Les règles varient selon la région et la commune et évoluent ; faites vérifier votre propre situation par le notaire ou un conseiller local.
La plupart des retards dans une vente en Espagne n’ont rien à voir avec l’acheteur. Ils viennent d’un document manquant, périmé ou qui ne correspond pas à la réalité : une piscine absente du registre, une attestation de copropriété que personne n’a demandée, un certificat énergétique jamais enregistré. Si vous rassemblez les documents ci-dessous avant de publier votre annonce, le rendez-vous chez le notaire devient une formalité plutôt qu’une course contre la montre. C’est d’autant plus vrai si vous vivez hors d’Espagne et ne pouvez pas passer à la mairie.
1. Titre de propriété (escritura)
L’escritura de compraventa (ou, après une succession, l’escritura de aceptación de herencia) est l’acte authentique par lequel vous avez acquis le bien. Elle indique qui en est propriétaire, comment il est décrit et le prix que vous avez payé. Le notaire chargé de votre vente voudra la voir, et vous en aurez besoin plus tard pour le calcul de votre impôt, car elle prouve votre prix d’acquisition.
Vous avez perdu votre exemplaire ? Un notaire espagnol conserve l’acte original dans ses archives (le protocolo). Vous pouvez demander une nouvelle copie à l’étude notariale qui a signé votre achat, ou au notaire qui a repris ces archives.
2. Nota simple du registre foncier
La nota simple est un extrait du Registro de la Propiedad. Elle indique la description enregistrée du bien, le ou les propriétaires inscrits et les éventuelles charges qui le grèvent, comme une hypothèque ou une saisie (embargo). Les acheteurs et leurs avocats en demandent toujours une récente, et le notaire consulte à nouveau le registre juste avant la signature.
Vous pouvez demander une nota simple en ligne sur le site des conservateurs du registre espagnols (registradores.org), sans être en Espagne ; une traduction en anglais peut être demandée en même temps. Lisez-la attentivement : votre nom est-il correctement orthographié, la surface est-elle exacte, l’ancienne hypothèque figure-t-elle encore ? Si une hypothèque remboursée depuis des années apparaît toujours, organisez sa mainlevée avec votre banque en temps utile ; cela se fait généralement par un acte séparé.
3. Référence et description cadastrales
Chaque bien en Espagne possède une referencia catastral, un code de 20 caractères attribué par le Catastro (le service du cadastre, distinct du registre foncier). Elle figure sur votre avis d’IBI et doit être mentionnée dans l’acte. Vérifiez sur le site électronique du Catastro que la description cadastrale correspond à ce qui est réellement construit. Les extensions, un garage transformé, une terrasse couverte ou une piscine jamais déclarés suscitent souvent des questions de la part des acheteurs et du notaire. La régularisation prend du temps : commencez tôt.
4. Certificat de performance énergétique (certificado de eficiencia energética)
En vertu du décret royal 390/2021, toute personne qui annonce la vente d’un logement — sur un portail immobilier, un site web, une affiche à la fenêtre — doit indiquer sa classe énergétique. Il vous faut donc le certificat avant de mettre le bien en ligne, et pas seulement avant le notaire. Lors de la vente, le vendeur remet à l’acheteur une copie du certificat enregistré et l’étiquette énergétique est jointe au contrat.
Le certificat est établi par un technicien qualifié (généralement un architecte ou un ingénieur) après une visite, puis enregistré au registre des certificats énergétiques de votre communauté autonome. Conservez le certificat et la preuve de son enregistrement.
5. Habitabilité : cédula, licence ou déclaration
La nécessité d’un document d’habitabilité dépend de la région. En Catalogne, par exemple, une cédula de habitabilidad valide est exigée lors de la cession d’un logement. D’autres régions utilisent une licence de première ou de seconde occupation (licencia de primera / segunda ocupación) ou une déclaration responsable (declaración responsable) auprès de la mairie, et certaines régions n’exigent plus de document distinct pour les reventes. Dans certaines régions, les acheteurs en ont aussi besoin pour ouvrir les contrats d’eau et d’électricité à leur nom.
Demandez à la mairie (ayuntamiento) ou au service du logement de votre communauté autonome ce qui s’applique à votre bien, et si un document plus ancien est encore valable. S’il vous en faut un nouveau, un technicien inspectera généralement le bien.
6. Preuve du paiement de l’IBI
L’IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) est la taxe foncière municipale annuelle. Selon la loi espagnole sur les finances locales, l’IBI impayé reste attaché au bien lorsqu’il change de mains : c’est pourquoi les notaires demandent des informations sur les dettes d’IBI en cours et en avertissent les parties dans l’acte. Préparez votre dernier avis d’IBI acquitté. Il indique aussi la référence cadastrale et la valeur cadastrale, que le notaire comme l’administration fiscale utilisent.
7. Attestation de la copropriété
Si votre bien fait partie d’une copropriété (comunidad de propietarios) — un immeuble d’appartements, mais aussi de nombreuses urbanizaciones avec jardins et piscines communs —, la loi sur la propriété horizontale s’applique. Dans l’acte, vous devez déclarer que vous êtes à jour de vos charges de copropriété, ou indiquer ce que vous devez, et fournir une attestation de votre situation de dette signée par le secrétaire de la copropriété avec le visa du président. Sans cette attestation, le notaire ne peut pas autoriser l’acte, sauf si l’acheteur y renonce expressément.
La loi accorde au secrétaire un délai maximal de sept jours calendaires pour délivrer l’attestation après votre demande. Demandez-la à l’administrateur (administrador de fincas) dès que vous avez un acheteur. Les acheteurs sérieux poseront aussi des questions sur les travaux prévus ou les charges exceptionnelles (derramas), et demanderont les procès-verbaux récents des assemblées de copropriétaires.
8. Votre NIE et votre pièce d’identité
En tant que propriétaire étranger, il vous faut votre Número de Identidad de Extranjero (NIE) : le notaire l’inscrit dans l’acte et vous en avez besoin pour votre déclaration fiscale sur la vente. Si vous avez acheté le bien, vous en avez très probablement déjà un. Si vous en avez hérité et n’avez pas encore de NIE, vous pouvez le demander en Espagne ou auprès d’un consulat d’Espagne dans votre pays de résidence ; la demande se fait en personne ou par l’intermédiaire d’un représentant accrédité. Apportez un passeport ou une carte d’identité en cours de validité chez le notaire.
9. Documents qui dépendent de votre situation
- Marié ou partenaire enregistré : le notaire vous interrogera sur votre situation matrimoniale et votre régime matrimonial ; dans certains cas, votre conjoint ou partenaire doit aussi signer.
- Bien hérité : la succession doit être acceptée et inscrite au nom des héritiers avant que vous puissiez vendre. Consultez notre guide vendre une maison héritée à l’étranger.
- Signer par l’intermédiaire d’un tiers : une procuration (poder notarial). Une procuration signée chez un notaire hors d’Espagne nécessite généralement une apostille et parfois une traduction assermentée ; vous pouvez aussi la signer dans un consulat d’Espagne. Demandez d’abord au notaire espagnol d’en approuver la formulation.
- Location touristique : si le bien est enregistré pour la location de vacances, renseignez-vous sur ce que cet enregistrement implique pour la vente dans votre région et votre commune.
- Contrats d’énergie et d’eau : des factures récentes d’eau, d’électricité et, le cas échéant, de gaz aident l’acheteur à reprendre les contrats.
- Améliorations : les factures des rénovations et travaux que vous avez réalisés. Elles peuvent compter pour le calcul de votre plus-value.
Un ordre pratique
- Demandez la nota simple et comparez-la avec le Catastro et avec la réalité.
- Commandez le certificat énergétique et faites-le enregistrer — avant de publier l’annonce.
- Vérifiez quel document d’habitabilité exige votre région.
- Rassemblez votre acte, votre avis d’IBI, votre NIE et vos factures d’eau et d’énergie.
- Dès que vous avez un acheteur : demandez l’attestation de copropriété et, si nécessaire, la mainlevée de l’hypothèque.
- Lisez nos guides sur le notaire et la procédure de vente et sur la fiscalité des vendeurs non résidents.
Tout réunir dans un seul dossier — idéalement scanné aussi — fait également meilleure impression auprès des acheteurs. Cela montre que le bien est en ordre et que la vente ne traînera pas.
