Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Regeln unterscheiden sich je nach Region und Gemeinde und ändern sich; lass deine eigene Situation vom Notar oder einem Berater vor Ort prüfen.
Die meisten Verzögerungen bei einem Verkauf in Spanien haben nichts mit dem Käufer zu tun. Sie entstehen durch ein Dokument, das fehlt, veraltet ist oder nicht der Wirklichkeit entspricht: ein Pool, der nicht im Grundbuch steht, eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, um die sich niemand gekümmert hat, ein Energieausweis, der nie registriert wurde. Wenn du die Unterlagen unten sammelst, bevor du inserierst, wird der Notartermin zur Formsache statt zur Hektik. Das gilt besonders, wenn du außerhalb Spaniens lebst und nicht mal eben ins Rathaus gehen kannst.
1. Eigentumsurkunde (escritura)
Die escritura de compraventa (oder nach einer Erbschaft die escritura de aceptación de herencia) ist die öffentliche Urkunde, mit der du die Immobilie erworben hast. Sie zeigt, wem sie gehört, wie sie beschrieben wurde und welchen Preis du gezahlt hast. Der Notar, der deinen Verkauf beurkundet, will sie sehen, und du brauchst sie später für deine Steuerberechnung, weil sie deinen Anschaffungswert belegt.
Deine Kopie ist verloren? Ein spanischer Notar bewahrt die Originalurkunde in seinem Archiv (dem protocolo) auf. Du kannst beim Notariat, das deinen Kauf beurkundet hat, oder bei dem Notar, der dieses Archiv übernommen hat, eine neue Ausfertigung anfordern.
2. Nota simple aus dem Grundbuch
Die nota simple ist ein Auszug aus dem Registro de la Propiedad. Sie zeigt die eingetragene Beschreibung der Immobilie, den oder die eingetragenen Eigentümer und etwaige Belastungen, etwa eine Hypothek oder eine Pfändung (embargo). Käufer und ihre Anwälte verlangen immer eine aktuelle, und der Notar prüft das Grundbuch kurz vor der Unterschrift noch einmal.
Eine nota simple kannst du online über die Website der spanischen Grundbuchführer (registradores.org) anfordern, ohne in Spanien zu sein; eine englische Übersetzung lässt sich mitbestellen. Lies sie sorgfältig: Ist dein Name richtig geschrieben, stimmt die Fläche, steht die alte Hypothek noch drin? Taucht eine Hypothek auf, die du vor Jahren abbezahlt hast, kläre die Löschung rechtzeitig mit deiner Bank; das geschieht meist über eine gesonderte Urkunde.
3. Katasterreferenz und Beschreibung
Jede Immobilie in Spanien hat eine referencia catastral, einen 20-stelligen Code des Catastro (des Katasteramts, das vom Grundbuch getrennt ist). Sie steht auf deinem IBI-Steuerbescheid und muss im Kaufvertrag angegeben werden. Prüfe im elektronischen Portal des Catastro, ob die Katasterbeschreibung dem entspricht, was tatsächlich gebaut ist. Anbauten, eine umgebaute Garage, eine überdachte Terrasse oder ein Pool, die nie gemeldet wurden, sind eine häufige Quelle für Fragen von Käufern und Notar. Die Korrektur braucht Zeit, also fang früh an.
4. Energieausweis (certificado de eficiencia energética)
Nach dem Real Decreto 390/2021 muss jeder, der eine Immobilie zum Verkauf anbietet – auf einem Immobilienportal, einer Website, mit einem Schild im Fenster –, deren Energieklasse angeben. Du brauchst den Ausweis also bevor du die Immobilie online stellst, nicht erst vor dem Notartermin. Beim Verkauf übergibt der Verkäufer dem Käufer eine Kopie des registrierten Ausweises, und das Energielabel wird dem Vertrag beigefügt.
Der Ausweis wird von einer qualifizierten Fachkraft (meist einem Architekten oder Ingenieur) nach einer Besichtigung erstellt und dann im Energieausweisregister deiner autonomen Gemeinschaft registriert. Bewahre sowohl den Ausweis als auch den Nachweis der Registrierung auf.
5. Bewohnbarkeit: cédula, Genehmigung oder Erklärung
Ob du ein Dokument zur Bewohnbarkeit brauchst, hängt von der Region ab. In Katalonien zum Beispiel ist bei der Übertragung einer Immobilie eine gültige cédula de habitabilidad vorgeschrieben. Andere Regionen nutzen eine Erst- oder Zweitbezugsgenehmigung (licencia de primera / segunda ocupación) oder eine verantwortliche Erklärung (declaración responsable) beim Rathaus, und manche Regionen verlangen bei Weiterverkäufen kein gesondertes Dokument mehr. In einigen Regionen brauchen Käufer es außerdem, um Wasser und Strom auf ihren eigenen Namen anzumelden.
Frag beim Rathaus (ayuntamiento) oder bei der Wohnungsbehörde deiner autonomen Gemeinschaft nach, was für deine Immobilie gilt und ob ein älteres Dokument noch gültig ist. Brauchst du ein neues, besichtigt meist eine Fachkraft die Immobilie.
6. Nachweis, dass die IBI bezahlt ist
Die IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) ist die jährliche kommunale Grundsteuer. Nach dem spanischen Gesetz über die Kommunalfinanzen bleibt unbezahlte IBI beim Eigentümerwechsel an der Immobilie haften; deshalb fordern Notare Informationen über offene IBI-Schulden an und weisen die Parteien im Kaufvertrag darauf hin. Halte deinen letzten IBI-Bescheid bereit. Er zeigt auch die Katasterreferenz und den Katasterwert, die Notar und Finanzamt beide verwenden.
7. Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft
Gehört deine Immobilie zu einer Eigentümergemeinschaft (comunidad de propietarios) – einem Apartmenthaus, aber auch vielen urbanizaciones mit gemeinsamen Gärten und Pools –, gilt das Gesetz über das horizontale Eigentum (Ley de Propiedad Horizontal). Im Kaufvertrag musst du erklären, dass du mit den Gemeinschaftsbeiträgen auf dem Laufenden bist, oder angeben, was du schuldest, und eine Bescheinigung über deinen Schuldenstand vorlegen, unterschrieben vom Sekretär der Gemeinschaft mit Zustimmung des Präsidenten. Ohne diese Bescheinigung kann der Notar den Vertrag nicht beurkunden, es sei denn, der Käufer verzichtet ausdrücklich darauf.
Das Gesetz gibt dem Sekretär höchstens sieben Kalendertage nach deiner Anfrage, um die Bescheinigung auszustellen. Bitte den Verwalter (administrador de fincas) darum, sobald du einen Käufer hast. Ernsthafte Käufer fragen außerdem nach geplanten Arbeiten oder Sonderumlagen (derramas) und nach aktuellen Protokollen der Eigentümerversammlungen.
8. Deine NIE und dein Ausweis
Als ausländischer Eigentümer brauchst du deine Número de Identidad de Extranjero (NIE): Der Notar vermerkt sie im Kaufvertrag, und du brauchst sie für deine Steuererklärung zum Verkauf. Hast du die Immobilie gekauft, hast du fast sicher schon eine. Hast du sie geerbt und noch keine NIE, kannst du sie in Spanien oder bei einem spanischen Konsulat in deinem Wohnsitzland beantragen; der Antrag erfolgt persönlich oder über einen bevollmächtigten Vertreter. Bring einen gültigen Reisepass oder Personalausweis zum Notar mit.
9. Unterlagen, die von deiner Situation abhängen
- Verheiratet oder eingetragene Partnerschaft: Der Notar fragt nach deinem Familienstand und Güterstand; in manchen Fällen muss auch dein Ehe- oder Lebenspartner unterschreiben.
- Geerbte Immobilie: Die Erbschaft muss angenommen und auf die Erben eingetragen sein, bevor du verkaufen kannst. Siehe unseren Ratgeber Geerbtes Haus im Ausland verkaufen.
- Unterschrift durch eine andere Person: eine notarielle Vollmacht (poder notarial). Eine außerhalb Spaniens beim Notar unterschriebene Vollmacht braucht meist eine Apostille und manchmal eine beglaubigte Übersetzung; du kannst sie auch bei einem spanischen Konsulat unterschreiben. Lass den Wortlaut vorher vom spanischen Notar freigeben.
- Ferienvermietung: Ist die Immobilie für die Ferienvermietung registriert, kläre, was die Registrierung in deiner Region und Gemeinde für den Verkauf bedeutet.
- Versorger: Aktuelle Rechnungen für Wasser, Strom und gegebenenfalls Gas helfen dem Käufer, die Verträge zu übernehmen.
- Verbesserungen: Rechnungen für Renovierungen und Bauarbeiten, die du ausgeführt hast. Sie können für deine Berechnung des Veräußerungsgewinns wichtig sein.
Eine praktische Reihenfolge
- Fordere die nota simple an und vergleiche sie mit dem Catastro und mit der Wirklichkeit.
- Bestell den Energieausweis und lass ihn registrieren – bevor du inserierst.
- Prüfe, welches Dokument zur Bewohnbarkeit deine Region verlangt.
- Sammle Eigentumsurkunde, IBI-Bescheid, NIE und Versorgerrechnungen.
- Sobald du einen Käufer hast: Fordere die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft und bei Bedarf die Löschung der Hypothek an.
- Lies unsere Ratgeber zu Notar und Verkaufsablauf und zu Steuern für nicht ansässige Verkäufer.
Alles in einem Ordner – am besten auch eingescannt – macht zudem einen besseren Eindruck auf Käufer. Es zeigt, dass die Immobilie in Ordnung ist und sich der Verkauf nicht in die Länge ziehen wird.
