Informations générales, et non un conseil juridique ou fiscal. Les règles varient selon la région et la commune et évoluent ; faites vérifier votre propre situation par le notaire ou un conseiller local.
En Espagne, une vente immobilière se conclut devant un notaire (notario). Le notaire est un officier public, pas le mandataire de l’une des parties : il vérifie la situation juridique du bien, identifie les parties, explique les conséquences de l’acte et s’assure qu’il est conforme à la loi. Une fois l’acte signé, il est transmis au registre foncier afin que l’acheteur devienne le propriétaire inscrit. Voici comment se déroule habituellement la procédure, du premier accord jusqu’à la remise des clés.
Étape 1 — Préparez-vous avant de chercher un acheteur
Une vente sans accroc commence avant la première visite. Demandez une nota simple récente, vérifiez que le registre et le Catastro correspondent à ce qui est construit, et faites établir et enregistrer le certificat énergétique — il est obligatoire pour publier une annonce. Notre guide sur les documents nécessaires dresse la liste complète. Si vous avez encore un prêt hypothécaire, demandez à votre banque comment et quand il sera remboursé et levé lors de la vente.
Étape 2 — Convenez du prix et des conditions
Dès qu’un acheteur a fait une offre acceptable, mettez l’essentiel par écrit : le prix, ce qui est inclus (meubles, électroménager, place de parking, cellier), la date de signature de l’acte et qui paie quels frais. Certains acheteurs versent d’abord une petite somme de réservation pour retirer le bien du marché pendant une courte période. Cela peut être utile, mais un document de réservation est souvent vague ; le véritable engagement vient avec le contrat d’arras.
Étape 3 — Le contrat d’arras (contrato de arras)
Le contrato de arras est un contrat privé par lequel l’acheteur verse un acompte et les deux parties s’engagent à signer l’acte avant une certaine date. Il n’est pas obligatoire, mais c’est la norme en Espagne. Ce qui le rend important, c’est le type d’arras, qui doit être clairement indiqué :
- Arras penitenciales — fondées sur l’article 1454 du Code civil espagnol. Chaque partie peut se retirer : l’acheteur en perdant l’acompte, le vendeur en le restituant au double. C’est le type le plus courant dans les ventes entre particuliers.
- Arras confirmatorias — l’acompte est simplement une avance sur le prix ; aucune partie ne peut se retirer librement, et l’autre peut exiger l’exécution du contrat ou des dommages et intérêts.
- Arras penales — l’acompte sert de pénalité en cas de manquement, tandis que l’autre partie peut toujours exiger l’exécution du contrat.
Un bon contrat d’arras précise aussi : l’identification du bien et ses références au registre, le fait qu’il est vendu libre de charges et d’occupants (ou non), la date limite de signature, qui choisit le notaire, comment seront traitées la retenue pour non-résident et la plusvalía, comment sont réparties l’IBI de l’année et les charges de copropriété, et les éventuelles conditions — par exemple l’obtention d’un prêt par l’acheteur. Faites-le vérifier par un avocat espagnol avant de signer, et recevez l’acompte par virement bancaire.
Étape 4 — Choisissez le notaire et envoyez les documents
La loi espagnole permet aux parties de choisir le notaire. En pratique, c’est souvent l’acheteur qui en propose un, surtout lorsqu’une banque prêteuse intervient, mais vous pouvez convenir d’autre chose dans le contrat d’arras. Envoyez à l’étude notariale l’acte, les références de la nota simple, l’avis d’IBI, le certificat énergétique, l’attestation de copropriété, votre NIE et votre pièce d’identité, ainsi que les informations sur votre prêt s’il doit être levé.
L’étude procède ensuite à ses propres vérifications. Elle demande au registre foncier des informations à jour sur le propriétaire et les éventuelles charges, ainsi que sur les dettes d’IBI ; elle vérifie la référence cadastrale ; et elle prépare un projet d’acte (borrador). Demandez ce projet quelques jours à l’avance et lisez-le attentivement — ou faites-le lire par votre avocat. Il est bien plus facile de corriger une erreur dans le projet qu’à la table de signature.
Étape 5 — Le jour de la signature (otorgamiento de la escritura)
Au rendez-vous, le notaire identifie chacun, lit ou résume l’acte et en explique les conséquences. Le Consejo General del Notariado décrit ce qui figure dans l’acte : le vendeur déclare si le bien est libre de locataires et d’occupants, le notaire informe l’acheteur des hypothèques, saisies et autres charges, et explique les obligations juridiques et fiscales découlant de la vente. Le mode de paiement est consigné dans l’acte ; en pratique, le prix est réglé par virement ou par chèque de banque (cheque bancario).
Plusieurs paiements sont souvent réglés au même moment :
- le solde de votre prêt hypothécaire est remboursé, pour que la banque puisse lever l’hypothèque ;
- si vous êtes non-résident, l’acheteur déduit la retenue pour l’administration fiscale — voir la fiscalité des vendeurs non résidents ;
- l’acheteur peut retenir le montant prévu de la plusvalía, si cela a été convenu ;
- l’IBI et les charges de copropriété au prorata, si cela a été convenu.
Selon le Code civil, la signature de l’acte authentique vaut normalement remise du bien, sauf mention contraire dans l’acte. Apportez donc les clés, et convenez à l’avance des relevés de compteurs et des objets qui restent sur place.
Signer depuis l’étranger
Votre présence n’est pas obligatoire. Vous pouvez donner à quelqu’un une procuration (poder notarial) pour signer en votre nom. Elle peut être signée dans un consulat d’Espagne de votre pays ou chez un notaire de votre lieu de résidence ; dans ce cas, elle nécessite généralement une apostille, et une traduction si elle n’est pas rédigée en espagnol. Demandez d’abord au notaire espagnol d’en approuver la formulation, et limitez la procuration à cette vente précise.
Étape 6 — Après la signature : registre et derniers détails
Selon le notariat espagnol, après la signature, le notaire transmet une copie électronique authentique de l’acte au registre foncier. L’acheteur paie l’impôt de mutation (ou la TVA pour un logement neuf) et l’inscription ; une fois celle-ci effectuée, l’acheteur apparaît comme propriétaire au registre. Pour vous, en tant que vendeur, il reste quelques points :
- Déposez la déclaration de plusvalía à la mairie dans les trente jours ouvrables, sauf si l’acheteur, en tant que contribuable substitut, s’en charge.
- Si vous êtes non-résident : déposez le modelo 210 pour la plus-value, à l’aide de votre exemplaire du modelo 211 de l’acheteur.
- Résiliez vos prélèvements pour l’IBI, les charges de copropriété, l’eau, l’électricité, le gaz et l’assurance, ou transférez-les à l’acheteur.
- Informez l’administrateur de la copropriété du changement de propriétaire.
- Conservez une copie de l’acte et toutes les preuves de paiement avec vos documents fiscaux.
Qui paie le notaire ?
La règle par défaut du Code civil veut que le vendeur paie l’acte original et l’acheteur la première copie et tout ce qui suit la vente — sauf accord contraire des parties. En pratique, la répartition est souvent convenue autrement : réglez-la dans le contrat d’arras. Les honoraires du notaire sont fixés par un tarif officiel ; demandez un devis à l’étude.
Vous voulez savoir ce qu’il vous faut avant de commencer ? Lisez la liste des documents et comment publier une annonce sur idealista et fotocasa, ou revenez à vendre votre maison en Espagne.
