Información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas varían según la región y el municipio y cambian con el tiempo; haz que el notario o un asesor local revise tu situación concreta.
En España, la venta de una vivienda se formaliza ante notario (notario). El notario es un funcionario público, no un representante de ninguna de las partes: comprueba la situación jurídica del inmueble, identifica a las partes, explica las consecuencias de la escritura y se asegura de que cumple la ley. Una vez firmada, la escritura se envía al Registro de la Propiedad para que el comprador figure como titular inscrito. Así suele desarrollarse el proceso, desde el primer acuerdo hasta el momento en que entregas las llaves.
Paso 1: prepárate antes de buscar comprador
Una venta sin sobresaltos empieza antes de la primera visita. Pide una nota simple reciente, comprueba que el Registro y el Catastro coinciden con lo construido, y encarga y registra el certificado energético: es obligatorio para anunciar la vivienda. Nuestra guía sobre los documentos que necesitas lo recoge todo. Si aún tienes una hipoteca, pregunta a tu banco cómo y cuándo se pagará y se cancelará en la firma.
Paso 2: acuerda el precio y las condiciones
Cuando un comprador haya hecho una oferta aceptable, poned por escrito lo esencial: el precio, lo que se incluye (muebles, electrodomésticos, plaza de aparcamiento, trastero), la fecha de la firma y quién paga cada gasto. Algunos compradores pagan primero una pequeña cantidad de reserva para retirar el inmueble del mercado durante un tiempo corto. Puede ser útil, pero un documento de reserva suele ser impreciso; el compromiso real llega con el contrato de arras.
Paso 3: el contrato de arras
El contrato de arras es un contrato privado en el que el comprador entrega una señal y ambas partes se comprometen a firmar la escritura antes de una fecha determinada. La ley no lo exige, pero es lo habitual en España. Lo que lo hace importante es el tipo de arras, que debe indicarse con claridad:
- Arras penitenciales: se basan en el artículo 1454 del Código Civil. Cualquiera de las partes puede desistir: el comprador perdiendo la señal y el vendedor devolviéndola duplicada. Es el tipo más habitual en las ventas entre particulares.
- Arras confirmatorias: la señal es simplemente un anticipo del precio; ninguna de las partes puede desistir libremente, y la otra puede exigir el cumplimiento o una indemnización.
- Arras penales: la señal funciona como penalización por incumplimiento, y la otra parte puede seguir exigiendo que se cumpla el contrato.
Un buen contrato de arras indica además: la identificación del inmueble y sus datos registrales, que se vende libre de cargas y ocupantes (o no), el plazo para firmar la escritura, quién elige el notario, cómo se gestionarán la retención de no residentes y la plusvalía, cómo se reparten el IBI y las cuotas de comunidad de ese año, y las condiciones que haya, por ejemplo que el comprador obtenga una hipoteca. Haz que lo revise un abogado español antes de firmar y cobra la señal por transferencia bancaria.
Paso 4: elige el notario y envía los documentos
La ley española permite a las partes elegir el notario. En la práctica suele proponerlo el comprador, sobre todo si interviene un banco hipotecario, pero podéis acordar otra cosa en el contrato de arras. Envía a la notaría la escritura, los datos de la nota simple, el recibo del IBI, el certificado energético, el certificado de la comunidad, tu NIE y tu documento de identidad, y los datos de tu hipoteca si hay que cancelarla.
La notaría hace entonces sus propias comprobaciones. Solicita al Registro de la Propiedad información actualizada sobre el titular y las cargas, e información sobre el IBI pendiente; verifica la referencia catastral y prepara un borrador de la escritura (borrador). Pide ese borrador con unos días de antelación y léelo con atención, o haz que lo lea tu abogado. Es mucho más fácil corregir un error en el borrador que en la mesa de firmas.
Paso 5: el día de la firma (otorgamiento de la escritura)
En la cita, el notario identifica a todos, lee o resume la escritura y explica sus consecuencias. El Consejo General del Notariado describe lo que ocurre en la escritura: el vendedor declara si el inmueble está libre de arrendatarios y ocupantes, el notario informa al comprador sobre hipotecas, embargos y otras cargas, y explica las obligaciones legales y fiscales que se derivan de la venta. El medio de pago consta en la escritura; en la práctica, el precio se paga por transferencia o con cheque bancario (cheque bancario).
A menudo se liquidan varios pagos en el mismo momento:
- se paga lo que queda de tu hipoteca, para que el banco pueda cancelarla;
- si eres no residente, el comprador descuenta la retención para Hacienda (consulta los impuestos para vendedores no residentes);
- el comprador puede retener la plusvalía prevista, si así se acordó;
- el IBI y las cuotas de comunidad prorrateados, si así se acordó.
Según el Código Civil, el otorgamiento de la escritura pública equivale normalmente a la entrega del inmueble, salvo que la escritura diga otra cosa. Así que lleva las llaves y acuerda de antemano las lecturas de los contadores y los objetos que se quedan.
Firmar desde el extranjero
No tienes que estar presente. Puedes dar a alguien un poder notarial (poder notarial) para que firme en tu nombre. Puede otorgarse en un consulado español de tu país o ante un notario de donde vives; en ese caso normalmente necesita la apostilla, y una traducción si no está en español. Pide antes al notario español que apruebe la redacción y limita el poder a esta venta concreta.
Paso 6: después de la firma, el Registro y los últimos trámites
Según el Consejo General del Notariado, tras la firma el notario envía una copia electrónica auténtica de la escritura al Registro de la Propiedad. El comprador paga el impuesto de transmisiones (o el IVA si es obra nueva) y la inscripción; una vez inscrita, el comprador figura como titular en el Registro. A ti, como vendedor, te quedan algunas cosas:
- Presenta la declaración de la plusvalía en el ayuntamiento en un plazo de treinta días hábiles, salvo que el comprador, como sustituto del contribuyente, se encargue de ello.
- Si eres no residente: presenta el modelo 210 por la ganancia patrimonial, con la copia del modelo 211 del comprador.
- Da de baja tus domiciliaciones del IBI, la comunidad, el agua, la luz, el gas y el seguro, o transfiérelas al comprador.
- Comunica el cambio de propietario al administrador de la comunidad.
- Guarda una copia de la escritura y todos los justificantes de pago con tus papeles fiscales.
¿Quién paga el notario?
La regla general del Código Civil es que el vendedor paga la escritura matriz y el comprador la primera copia y todo lo posterior a la venta, salvo pacto en contrario. En la práctica, el reparto se acuerda a menudo de otra forma, así que déjalo resuelto en el contrato de arras. Los honorarios notariales se fijan por un arancel oficial; pide un presupuesto a la notaría.
¿Quieres saber qué necesitas antes de empezar? Lee la lista de documentos y cómo anunciarte en idealista y fotocasa, o vuelve a vender tu casa en España.
