Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale. Le regole variano per regione e comune e cambiano nel tempo: fai verificare la tua situazione dal notaio o da un consulente locale.
In Spagna una vendita immobiliare si conclude davanti a un notaio (notario). Il notaio è un pubblico ufficiale, non rappresenta nessuna delle parti: verifica la situazione giuridica dell’immobile, identifica le parti, spiega le conseguenze dell’atto e si assicura che sia conforme alla legge. Una volta firmato, l’atto viene inviato al Registro immobiliare, così l’acquirente diventa il proprietario registrato. Ecco come si svolge di solito la procedura, dal primo accordo al momento in cui consegni le chiavi.
Passo 1 — Preparati prima di cercare un acquirente
Una vendita senza intoppi comincia prima della prima visita. Richiedi una nota simple recente, verifica che registro e Catastro corrispondano a ciò che è costruito, e fai redigere e registrare il certificato energetico: è obbligatorio per pubblicare l’annuncio. La nostra guida sui documenti che ti servono li elenca tutti. Se hai ancora un mutuo, chiedi alla banca come e quando verrà estinto e l’ipoteca cancellata al rogito.
Passo 2 — Concorda prezzo e condizioni
Quando un acquirente ha fatto un’offerta accettabile, mettete per iscritto gli elementi essenziali: prezzo, cosa è incluso (mobili, elettrodomestici, posto auto, ripostiglio), data del rogito e chi paga quali costi. Alcuni acquirenti versano prima una piccola somma di prenotazione per togliere l’immobile dal mercato per un breve periodo. Può essere utile, ma un documento di prenotazione è spesso vago; l’impegno vero arriva con il contratto di arras.
Passo 3 — Il contratto di arras (contrato de arras)
Il contrato de arras è un contratto privato con cui l’acquirente versa una caparra ed entrambe le parti si impegnano a firmare l’atto entro una certa data. Non è obbligatorio per legge, ma in Spagna è la norma. A renderlo importante è il tipo di arras, che va indicato chiaramente:
- Arras penitenciales: basate sull’articolo 1454 del Codice civile spagnolo. Ciascuna parte può recedere: l’acquirente perdendo la caparra, il venditore restituendola raddoppiata. È il tipo più comune nelle vendite tra privati.
- Arras confirmatorias: la caparra è semplicemente un acconto sul prezzo; nessuna delle due parti può tirarsi indietro liberamente e l’altra può chiedere l’adempimento o il risarcimento dei danni.
- Arras penales: la caparra funziona come penale per l’inadempimento, mentre l’altra parte può comunque pretendere che il contratto venga eseguito.
Un buon contratto di arras indica anche: l’identificazione dell’immobile e i suoi dati di registro, se è venduto libero da gravami e occupanti (o no), il termine per il rogito, chi sceglie il notaio, come saranno gestite la ritenuta per i non residenti e la plusvalía, come si dividono l’IBI dell’anno e le quote condominiali, ed eventuali condizioni, per esempio che l’acquirente ottenga un mutuo. Fallo controllare da un avvocato spagnolo prima di firmare e ricevi la caparra con bonifico bancario.
Passo 4 — Scegli il notaio e invia i documenti
La legge spagnola permette alle parti di scegliere il notaio. In pratica spesso lo propone l’acquirente, soprattutto quando c’è di mezzo una banca per il mutuo, ma nel contratto di arras potete accordarvi diversamente. Invia allo studio notarile l’atto, i dati della nota simple, la ricevuta IBI, il certificato energetico, il certificato della comunità, il tuo NIE e il documento d’identità, e i dati del mutuo se deve essere estinto.
Lo studio notarile fa poi le proprie verifiche. Richiede al Registro immobiliare informazioni aggiornate sul proprietario e su eventuali gravami, e informazioni sull’IBI in sospeso; verifica il riferimento catastale; e prepara una bozza dell’atto (borrador). Chiedi quella bozza qualche giorno prima e leggila con attenzione, oppure falla leggere al tuo avvocato. Correggere un errore nella bozza è molto più facile che al tavolo della firma.
Passo 5 — Il giorno della firma (otorgamiento de la escritura)
All’appuntamento il notaio identifica tutti, legge o riassume l’atto e ne spiega le conseguenze. Il Consejo General del Notariado descrive cosa avviene nell’atto: il venditore dichiara se l’immobile è libero da inquilini e occupanti, il notaio informa l’acquirente su ipoteche, pignoramenti e altri gravami e spiega gli obblighi legali e fiscali che derivano dalla vendita. Il mezzo di pagamento viene riportato nell’atto; in pratica il prezzo si paga con bonifico o assegno circolare (cheque bancario).
Spesso nello stesso momento si regolano diversi pagamenti:
- il mutuo residuo viene rimborsato, così la banca può cancellare l’ipoteca;
- se sei non residente, l’acquirente detrae la ritenuta per il fisco: vedi tasse per i venditori non residenti;
- l’acquirente può trattenere la plusvalía prevista, se così è stato concordato;
- la quota proporzionale di IBI e spese condominiali, se concordata.
In base al Codice civile, la firma dell’atto pubblico vale di norma come consegna dell’immobile, salvo che l’atto disponga diversamente. Quindi porta le chiavi e accordatevi in anticipo sulla lettura dei contatori e sugli oggetti che restano in casa.
Firmare dall’estero
Non devi essere presente. Puoi dare a qualcuno una procura (poder notarial) per firmare a tuo nome. Si può firmare presso un consolato spagnolo nel tuo paese o da un notaio dove vivi; in quel caso di solito serve l’apostille e, se non è in spagnolo, una traduzione. Chiedi prima al notaio spagnolo di approvarne il testo e limita la procura a questa specifica vendita.
Passo 6 — Dopo la firma: registro e ultime incombenze
Secondo il notariato, dopo la firma il notaio invia al Registro immobiliare una copia elettronica autentica dell’atto. L’acquirente paga l’imposta di trasferimento (o l’IVA per una nuova costruzione) e la registrazione; una volta registrato, l’acquirente compare come proprietario nel registro. A te come venditore restano alcune cose da fare:
- Presenta al comune la dichiarazione della plusvalía entro trenta giorni lavorativi, a meno che non se ne occupi l’acquirente come sostituto d’imposta.
- Se sei non residente: presenta il modelo 210 per la plusvalenza, usando la tua copia del modelo 211 dell’acquirente.
- Disdici gli addebiti diretti per IBI, quote condominiali, acqua, elettricità, gas e assicurazione, oppure trasferiscili all’acquirente.
- Comunica all’amministratore della comunità il cambio di proprietario.
- Conserva una copia dell’atto e tutte le ricevute di pagamento insieme ai tuoi documenti fiscali.
Chi paga il notaio?
La regola predefinita del Codice civile è che il venditore paga l’atto originale e l’acquirente la prima copia e tutto ciò che segue la vendita, salvo diverso accordo tra le parti. In pratica la ripartizione viene spesso concordata in modo diverso, quindi definiscila nel contratto di arras. Gli onorari notarili sono fissati da una tariffa ufficiale; chiedi un preventivo allo studio notarile.
Vuoi sapere cosa ti serve prima di cominciare? Leggi l’elenco dei documenti e come pubblicare su idealista e fotocasa, oppure torna a vendere casa in Spagna.
