Informação geral, não é aconselhamento jurídico nem fiscal. As regras variam por região e por município e mudam com o tempo; peça ao notário ou a um consultor local que analise a sua situação.
Em Espanha, a venda de uma casa conclui-se perante um notário (notario). O notário é um oficial público, e não representa nenhuma das partes: verifica a situação jurídica do imóvel, identifica as partes, explica as consequências da escritura e garante que esta cumpre a lei. Depois de assinada, a escritura é enviada para o Registo Predial, para que o comprador passe a constar como proprietário. Eis como o processo costuma decorrer, desde o primeiro acordo até ao momento em que entrega as chaves.
Passo 1 — Prepare-se antes de procurar comprador
Uma venda sem sobressaltos começa antes da primeira visita. Peça uma nota simple recente, confirme que o registo e o Catastro correspondem ao que está construído, e mande fazer e registar o certificado energético — é obrigatório para anunciar. O nosso guia sobre os documentos necessários tem a lista completa. Se ainda tem crédito à habitação, pergunte ao banco como e quando será liquidado e cancelado na escritura.
Passo 2 — Acorde o preço e as condições
Quando um comprador fizer uma proposta aceitável, ponha o essencial por escrito: o preço, o que está incluído (mobiliário, eletrodomésticos, lugar de garagem, arrecadação), a data da escritura e quem paga que custos. Alguns compradores pagam primeiro um pequeno valor de reserva para retirar o imóvel do mercado durante pouco tempo. Pode ser útil, mas um documento de reserva é muitas vezes vago; o verdadeiro compromisso surge com o contrato de arras.
Passo 3 — O contrato de arras (contrato de arras)
O contrato de arras é um contrato particular em que o comprador paga um sinal e ambas as partes se comprometem a assinar a escritura até uma determinada data. Não é obrigatório por lei, mas é a regra em Espanha. O que o torna importante é o tipo de arras, que deve ficar claramente indicado:
- Arras penitenciales — com base no artigo 1454 do Código Civil espanhol. Qualquer das partes pode desistir: o comprador perdendo o sinal, o vendedor devolvendo-o em dobro. É o tipo mais comum nas vendas entre particulares.
- Arras confirmatorias — o sinal é apenas um adiantamento do preço; nenhuma das partes pode desistir livremente, e a outra parte pode exigir o cumprimento ou uma indemnização.
- Arras penales — o sinal funciona como penalização em caso de incumprimento, mas a outra parte pode continuar a exigir que o contrato seja cumprido.
Um bom contrato de arras indica também: a identificação do imóvel e os seus dados de registo, se é vendido livre de ónus e de ocupantes (ou não), o prazo para a escritura, quem escolhe o notário, como serão tratadas a retenção de não residente e a plusvalía, como se dividem o IBI desse ano e as quotas do condomínio, e eventuais condições — por exemplo, que o comprador obtenha crédito à habitação. Peça a um advogado espanhol que o reveja antes de assinar, e receba o sinal por transferência bancária.
Passo 4 — Escolha o notário e envie os documentos
A lei espanhola permite às partes escolher o notário. Na prática, é muitas vezes o comprador que propõe um, sobretudo quando há um banco a financiar, mas pode combinar outra coisa no contrato de arras. Envie ao cartório notarial a escritura, os dados da nota simple, o recibo do IBI, o certificado energético, o certificado do condomínio, o seu NIE e documento de identificação e, se o crédito à habitação for cancelado, os respetivos dados.
O cartório faz depois as suas próprias verificações. Pede ao Registo Predial informação atualizada sobre o proprietário e eventuais ónus, e informação sobre IBI em dívida; confirma a referência cadastral; e prepara uma minuta da escritura (borrador). Peça essa minuta com alguns dias de antecedência e leia-a com atenção — ou peça ao seu advogado que a leia. É muito mais fácil corrigir um erro na minuta do que à mesa da escritura.
Passo 5 — O dia da escritura (otorgamiento de la escritura)
Na marcação, o notário identifica todos os presentes, lê ou resume a escritura e explica as suas consequências. O Consejo General del Notariado descreve o que consta da escritura: o vendedor declara se o imóvel está livre de inquilinos e ocupantes, o notário informa o comprador sobre hipotecas, penhoras e outros ónus, e explica as obrigações legais e fiscais decorrentes da venda. O meio de pagamento fica registado na escritura; na prática, o preço é pago por transferência bancária ou por cheque bancário (cheque bancario).
Muitas vezes, vários pagamentos são liquidados no mesmo momento:
- o valor em dívida do seu crédito à habitação é pago, para que o banco possa cancelar a hipoteca;
- se for não residente, o comprador desconta a retenção para as finanças — veja impostos para vendedores não residentes;
- o comprador pode reter o valor previsto da plusvalía, se isso tiver sido acordado;
- o IBI e as quotas do condomínio proporcionais, se acordado.
Segundo o Código Civil, a assinatura da escritura pública vale normalmente como entrega do imóvel, salvo se a escritura disser o contrário. Por isso, leve as chaves e combine antecipadamente as leituras dos contadores e os objetos que ficam na casa.
Assinar a partir do estrangeiro
Não precisa de estar presente. Pode dar a alguém uma procuração (poder notarial) para assinar em seu nome. Pode assiná-la num consulado espanhol no seu país ou num notário onde vive; nesse caso, precisa normalmente de apostila e de tradução, se não estiver em espanhol. Peça primeiro ao notário espanhol que aprove a redação, e limite a procuração a esta venda concreta.
Passo 6 — Depois da escritura: registo e pontas soltas
Segundo a ordem dos notários, após a assinatura o notário envia ao Registo Predial uma cópia eletrónica autêntica da escritura. O comprador paga o imposto de transmissão (ou o IVA, numa casa nova) e o registo; uma vez registado, passa a constar do registo como proprietário. Para si, enquanto vendedor, restam algumas coisas:
- Entregar a declaração da plusvalía na câmara municipal no prazo de trinta dias úteis, a menos que o comprador, como sujeito passivo substituto, trate disso.
- Se for não residente: entregar o modelo 210 relativo à mais-valia, com base na cópia do modelo 211 do comprador.
- Cancelar os débitos diretos do IBI, das quotas do condomínio, da água, da luz, do gás e dos seguros, ou transferi-los para o comprador.
- Informar o administrador do condomínio da mudança de proprietário.
- Guardar uma cópia da escritura e todos os comprovativos de pagamento junto dos seus papéis fiscais.
Quem paga o notário?
A regra supletiva do Código Civil é que o vendedor paga a escritura original e o comprador a primeira cópia e tudo o que vem depois da venda — salvo acordo em contrário entre as partes. Na prática, a divisão é muitas vezes acordada de outra forma, por isso defina-a no contrato de arras. Os honorários notariais seguem uma tabela oficial; peça um orçamento ao cartório.
Quer saber do que precisa antes de começar? Leia a lista de documentos e como anunciar no idealista e no fotocasa, ou volte a vender a sua casa em Espanha.
