Notar und Verkaufsablauf in Spanien – Schritt für Schritt

Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Regeln unterscheiden sich je nach Region und Gemeinde und ändern sich; lass deine eigene Situation vom Notar oder einem Berater vor Ort prüfen.

In Spanien wird ein Immobilienverkauf vor einem Notar (notario) abgeschlossen. Der Notar ist ein Amtsträger und vertritt keine der beiden Seiten: Er prüft die rechtliche Lage der Immobilie, stellt die Identität der Beteiligten fest, erläutert die Folgen der Urkunde und sorgt dafür, dass sie dem Gesetz entspricht. Nach der Unterschrift geht die Urkunde an das Grundbuch, damit der Käufer als Eigentümer eingetragen wird. So läuft der Prozess in der Regel ab – von der ersten Einigung bis zu dem Moment, in dem du die Schlüssel übergibst.

Schritt 1 — Vorbereiten, bevor du einen Käufer suchst

Ein reibungsloser Verkauf beginnt vor der ersten Besichtigung. Fordere eine aktuelle nota simple an, prüfe, ob Grundbuch und Catastro mit dem übereinstimmen, was tatsächlich gebaut ist, und lass den Energieausweis erstellen und registrieren – ohne ihn darfst du nicht inserieren. Unser Ratgeber zu den Unterlagen, die du brauchst, listet alles auf. Läuft noch eine Hypothek, frag deine Bank, wie und wann sie beim Abschluss abgelöst und gelöscht wird.

Schritt 2 — Preis und Bedingungen vereinbaren

Sobald ein Käufer ein akzeptables Angebot gemacht hat, haltet das Wesentliche schriftlich fest: Preis, was inbegriffen ist (Möbel, Geräte, Stellplatz, Abstellraum), den Termin für den Abschluss und wer welche Kosten trägt. Manche Käufer zahlen zuerst einen kleinen Reservierungsbetrag, damit die Immobilie für kurze Zeit vom Markt genommen wird. Das kann sinnvoll sein, aber ein Reservierungsdokument ist oft vage; die eigentliche Verpflichtung entsteht erst mit dem Arras-Vertrag.

Schritt 3 — Der Arras-Vertrag (contrato de arras)

Der contrato de arras ist ein privatschriftlicher Vertrag, in dem der Käufer eine Anzahlung leistet und sich beide Seiten verpflichten, die Urkunde bis zu einem bestimmten Datum zu unterschreiben. Gesetzlich vorgeschrieben ist er nicht, in Spanien aber üblich. Entscheidend ist die Art der Arras, die klar angegeben sein muss:

• Arras penitenciales — gestützt auf Artikel 1454 des spanischen Código Civil. Beide Seiten können zurücktreten: der Käufer, indem er die Anzahlung verliert, der Verkäufer, indem er sie doppelt zurückzahlt. Bei Privatverkäufen ist das die häufigste Form.
• Arras confirmatorias — die Anzahlung ist schlicht ein Vorschuss auf den Preis; keine Seite kann einfach aussteigen, und die andere Seite kann Erfüllung oder Schadensersatz verlangen.
• Arras penales — die Anzahlung wirkt als Vertragsstrafe bei Vertragsbruch, während die andere Seite weiterhin die Erfüllung des Vertrags verlangen kann.

Ein guter Arras-Vertrag regelt außerdem: die Bezeichnung der Immobilie und ihre Grundbuchdaten, ob sie lasten- und bewohnerfrei verkauft wird (oder nicht), die Frist für den Abschluss, wer den Notar wählt, wie der Steuereinbehalt für Nichtansässige und die plusvalía gehandhabt werden, wie IBI und Gemeinschaftsbeiträge des laufenden Jahres aufgeteilt werden, sowie etwaige Bedingungen – zum Beispiel, dass der Käufer eine Finanzierung erhält. Lass ihn vor der Unterschrift von einem spanischen Anwalt prüfen und nimm die Anzahlung per Banküberweisung entgegen.

Schritt 4 — Notar wählen und Unterlagen schicken

Nach spanischem Recht dürfen die Parteien den Notar wählen. In der Praxis schlägt oft der Käufer einen vor, vor allem wenn eine finanzierende Bank beteiligt ist, aber im Arras-Vertrag könnt ihr etwas anderes vereinbaren. Schick dem Notariat die Urkunde, die Angaben aus der nota simple, den IBI-Beleg, den Energieausweis, die Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, deine NIE und deinen Ausweis sowie die Daten deiner Hypothek, falls sie gelöscht werden soll.

Das Notariat prüft dann selbst. Es holt beim Grundbuch aktuelle Informationen zu Eigentümer und Belastungen ein, fragt offene IBI-Beträge ab, überprüft die Katasterreferenz und bereitet einen Entwurf der Urkunde (borrador) vor. Lass dir diesen Entwurf ein paar Tage vorher schicken und lies ihn sorgfältig – oder lass deinen Anwalt ihn lesen. Ein Fehler im Entwurf ist viel leichter zu korrigieren als am Unterschriftstisch.

Schritt 5 — Der Unterschriftstag (otorgamiento de la escritura)

Beim Termin stellt der Notar die Identität aller Beteiligten fest, verliest die Urkunde oder fasst sie zusammen und erklärt ihre Folgen. Der Consejo General del Notariado beschreibt, was in der Urkunde passiert: Der Verkäufer erklärt, ob die Immobilie frei von Mietern und Bewohnern ist, der Notar informiert den Käufer über Hypotheken, Pfändungen und andere Belastungen und erläutert die rechtlichen und steuerlichen Pflichten aus dem Verkauf. Die Zahlungsweise wird in der Urkunde festgehalten; in der Praxis wird der Preis per Banküberweisung oder Bankscheck (cheque bancario) bezahlt.

Oft werden im selben Moment mehrere Zahlungen abgewickelt:

• deine restliche Hypothek wird zurückgezahlt, damit die Bank sie löschen kann;
• bist du nicht in Spanien ansässig, behält der Käufer den Einbehalt für das Finanzamt ein – siehe Steuern für nicht ansässige Verkäufer;
• der Käufer kann die erwartete plusvalía zurückbehalten, wenn das vereinbart wurde;
• die anteilige IBI und die Gemeinschaftsbeiträge, wenn vereinbart.

Nach dem Código Civil gilt die Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde in der Regel als Übergabe der Immobilie, sofern die Urkunde nichts anderes bestimmt. Bring also die Schlüssel mit und vereinbare vorher, wie Zählerstände und Gegenstände, die bleiben, geregelt werden.

Unterschrift aus dem Ausland

Du musst nicht persönlich anwesend sein. Du kannst jemandem eine notarielle Vollmacht (poder notarial) erteilen, der für dich unterschreibt. Sie kann bei einem spanischen Konsulat in deinem Land unterzeichnet werden oder bei einem Notar an deinem Wohnort; dann braucht sie meist eine Apostille und, wenn sie nicht auf Spanisch ist, eine Übersetzung. Lass den spanischen Notar den Wortlaut vorher freigeben und beschränke die Vollmacht auf genau diesen Verkauf.

Schritt 6 — Nach der Unterschrift: Grundbuch und Restpunkte

Laut der Notarkammer schickt der Notar nach der Unterschrift eine elektronische beglaubigte Ausfertigung der Urkunde an das Grundbuch. Der Käufer zahlt die Grunderwerbsteuer (bei einem Neubau die Mehrwertsteuer) und die Eintragung; nach der Eintragung steht er als Eigentümer im Grundbuch. Für dich als Verkäufer bleibt noch einiges zu tun:

1. Reiche die plusvalía-Erklärung innerhalb von dreißig Werktagen beim Rathaus ein, sofern sich nicht der Käufer als Steuerschuldner an deiner Stelle darum kümmert.
2. Bist du nicht ansässig: Reiche das Formular 210 für den Veräußerungsgewinn ein und nutze dafür die Kopie des Formulars 211 vom Käufer.
3. Kündige deine Lastschriften für IBI, Gemeinschaftsbeiträge, Wasser, Strom, Gas und Versicherung oder übertrage sie auf den Käufer.
4. Informiere die Hausverwaltung der Eigentümergemeinschaft über den Eigentümerwechsel.
5. Bewahre eine Kopie der Urkunde und alle Zahlungsbelege bei deinen Steuerunterlagen auf.

Wer zahlt den Notar?

Nach der Grundregel des Código Civil zahlt der Verkäufer die Originalurkunde und der Käufer die erste Ausfertigung und alles, was nach dem Verkauf kommt – sofern die Parteien nichts anderes vereinbaren. In der Praxis wird die Aufteilung oft anders geregelt, also halte sie im Arras-Vertrag fest. Die Notargebühren richten sich nach einer amtlichen Gebührenordnung; frag beim Notariat nach einem Kostenvoranschlag.

Du willst wissen, was du brauchst, bevor du loslegst? Lies die Unterlagen-Liste und wie du auf idealista und fotocasa inserierst, oder geh zurück zu Haus in Spanien verkaufen.