Darf ein Privateigentümer inserieren?
Ja. Als Eigentümer darfst du deine eigene Immobilie verkaufen und selbst inserieren; eine Maklerlizenz brauchst du dafür nicht. Sowohl idealista.pt als auch Imovirtual haben Angebote für private Inserenten (particulares). Was ein Inserat kostet, wie lange es online bleibt und welche Extras es gibt, ändert sich regelmäßig; prüf also vor dem Start die aktuellen Bedingungen auf beiden Portalen. Aus diesem Grund nennen wir hier keine Preise.
Bevor du inserierst: drei Dokumente
- Energieausweis. Pflicht, bevor du inserierst: Die Energieklasse muss im Inserat stehen. Einen Ausweis kannst du im nationalen SCE-System prüfen. Ohne ihn ist das Formular des Portals unvollständig, und ernsthafte Käufer werden fragen, warum.
- Caderneta predial. Der Steuerdatensatz nennt die amtlichen Flächen und die Art der Immobilie. Verwende diese Angaben aus dem Portal das Finanças in deinem Inserat.
- Certidão permanente. Die Anwälte der Käufer fragen nach der ersten Besichtigung danach. Wenn du den Code parat hast, zeigst du, dass du ein ernsthafter Verkäufer bist.
Die vollständige Liste steht in unserem Ratgeber Welche Unterlagen du für den Hausverkauf in Portugal brauchst.
Ein Inserat schreiben, das funktioniert
Titel und erste Zeilen
Käufer scrollen schnell. Pack das Wesentliche in den Titel und die ersten beiden Sätze: Art der Immobilie, Zahl der Schlafzimmer (in Portugal als T1, T2, T3 usw. angegeben), Ort oder Viertel und das eine, was sie besonders macht – Meerblick, Strand zu Fuß erreichbar, ein großes Grundstück, ein ruhiges Dorf.
Flächen, die zu den Papieren passen
Portugiesische Inserate unterscheiden zwischen Bruttofläche, Nutzfläche und Grundstücksgröße. Verwende die Flächen aus der caderneta predial und dem Grundbuch. Gibt es einen Teil des Hauses, der nicht in den Unterlagen steht, etwa eine geschlossene Veranda oder einen Anbau, sag das ehrlich und lass dich zur Legalisierung beraten; der Anwalt eines Käufers findet es ohnehin.
Portugiesisch und Englisch
Schreib das Inserat auf Portugiesisch für Käufer vor Ort und auf Englisch für internationale Käufer. Erwartest du Käufer aus deinem eigenen Land, füge auch eine Fassung in deiner Sprache hinzu. Lass das Portugiesisch von einem Muttersprachler prüfen; eine maschinelle Übersetzung voller Fehler lässt Käufer am Rest zweifeln.
Fotos
- Fotografiere an einem hellen Tag, mit offenen Fenstern und eingeschaltetem Licht; vorher putzen und aufräumen.
- Beginne mit dem stärksten Foto: der Aussicht, der Terrasse oder dem Wohnzimmer.
- Zeig jeden Raum, die Außenansicht, die Straße und die Umgebung.
- Füge einen einfachen Grundriss hinzu, wenn du einen hast; das erspart viele Fragen.
Preis
Orientiere den Angebotspreis an vergleichbaren Immobilien, die in der Nähe tatsächlich verkauft wurden, nicht an anderen Inseraten, die seit Monaten online sind. Ein realistischer Preis bringt in den ersten Wochen mehr Reaktionen – und genau dann bekommt ein Inserat die meiste Aufmerksamkeit.
Ferienvermietung? Sag es klar
Ist die Immobilie für die Ferienvermietung registriert (Alojamento Local), nenne die Registrierungsnummer aus dem nationalen Tourismusregister erst, nachdem du geprüft hast, was beim Verkauf damit passiert. Investoren ist das wichtig; Familien, die ein Zuhause suchen, weniger. Sag deutlich, ob Buchungen nach dem Verkauf weiterlaufen.
Anfragen aus der Ferne betreuen
- Antworte schnell. Käufer schreiben mehrere Verkäufer gleichzeitig an. Antworte innerhalb eines Tages, und sei es nur, um einen Termin für ein Telefonat zu vereinbaren.
- Organisiere Besichtigungen vor Ort. Bist du nicht in Portugal, bitte eine Vertrauensperson in der Nähe, das Haus aufzuschließen, oder biete zuerst eine Videobesichtigung an.
- Frag ernsthafte Käufer, wer sie sind. Name, Wohnort, wie sie zahlen und ob ein Anwalt sie berät.
- Stell ein Unterlagenpaket zusammen. Energieausweis, caderneta, certidão-Code, Fotos und Grundriss – bereit zum Verschicken nach einem guten ersten Kontakt.
Sicher bleiben: gängige Betrugsmaschen
Privatverkäufer auf Portalen sind ein Ziel für Betrug. Sei vorsichtig bei:
- „Käufern“, die eine Anzahlung leisten wollen, bevor sie das Haus gesehen haben, und dann einen Teil davon zurückverlangen;
- Anfragen nach Kopien deines Reisepasses, deiner Bankdaten oder Zugangscodes, bevor es irgendeine Vereinbarung gibt;
- Nachrichten, in denen du eine Gebühr zahlen sollst, um einen Käufer zu „verifizieren“ oder eine Zahlung freizuschalten;
- Druck, schnell zu unterschreiben, ohne eigenen Anwalt.
In Portugal wird die Anzahlung mit dem Vorvertrag (CPCV) gezahlt und der Rest bei der Beurkundung, wo die Zahlungsweise festgehalten wird. Vorher muss kein Geld den Besitzer wechseln. Wie das abläuft, liest du in Vom CPCV zur escritura.
Nach einem Angebot
Aktualisiere oder pausiere das Inserat, sobald du einen CPCV unterschrieben hast, damit keine weiteren Anfragen kommen. Nimm es nach der Beurkundung offline. Lebst du im Ausland, prüfe die steuerliche Seite frühzeitig: Verkauf als Nichtresident.
Möchtest du Unterstützung bei Preis, Text oder Unterlagen? So helfen wir dir: Haus in Portugal verkaufen – oder lies, worauf du an der Algarve achten solltest.
