1. Eigentum und Unterlagen in Ordnung bringen

Bevor du inserierst, stell sicher, dass du überhaupt verkaufen kannst. Portale und ernsthafte Käufer werden fragen, und am Ende prüft ohnehin ein Notar alles.

Ist die Immobilie im Grundbuch des jeweiligen Landes auf deinen Namen eingetragen? Nach einer Erbschaft müssen meist zuerst die Erben eingetragen werden.
Stimmen Grundbuch und Kataster mit der Wirklichkeit überein? Ein Anbau, ein Pool oder ein ausgebauter Dachboden, der nie eingetragen wurde, kann einen Verkauf verzögern oder verhindern.
Hast du eine lokale Steuernummer? Spanien (NIE), Portugal (NIF) und Italien (codice fiscale) verlangen alle eine vom Verkäufer.
Sammle Eigentumsurkunde, einen aktuellen Grundbuchauszug, die letzten Grundsteuerbescheide und bei einer Wohnung eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass keine Beiträge offen sind.

Das Europäische Justizportal (e-Justice) erklärt, wie die Grundbücher der einzelnen EU-Länder funktionieren und wo du einen Auszug beantragst.

2. Den Energieausweis bestellen

Nach der EU-Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden braucht eine Immobilie, die zum Verkauf angeboten wird, einen Energieausweis, und die Energieklasse muss im Inserat stehen. Die Bezeichnungen vor Ort unterscheiden sich: certificado de eficiencia energética in Spanien, certificado energético in Portugal, APE in Italien, DPE in Frankreich. Bestell ihn früh: Ein Gutachter muss die Immobilie besichtigen. Portale fragen nach der Energieklasse, und ein Inserat ohne sie wirkt auf Käufer unvollständig.

3. Angebotspreis anhand vergleichbarer Verkäufe festlegen

Der häufigste Fehler von Privatverkäufern ist ein Preis, der auf Hoffnung beruht. Käufer vergleichen, und eine Immobilie, die monatelang online steht, erweckt den Eindruck, mit ihr stimme etwas nicht.

Schau auf Verkaufspreise, nicht auf Angebotspreise. Angebotspreise von Immobilien, die sich nicht verkaufen, zeigen dir vor allem, was nicht funktioniert. Mehrere Länder veröffentlichen offizielle registrierte Verkaufspreise oder Preisstatistiken; nutze sie, wo es sie gibt.
Vergleiche Gleiches mit Gleichem: gleicher Ort oder gleiches Viertel, ähnliche Größe, gleicher Typ (Wohnung, Reihenhaus, freistehende Villa), vergleichbarer Zustand sowie Aussicht, Stellplatz, Pool oder Terrasse.
Berücksichtige die Saison und den Käufer. In Feriengebieten kommen viele Käufer aus dem Ausland; sie vergleichen deine Immobilie mit anderen, die sie auf derselben Reise besichtigt haben.
Leg vorab fest, welcher Preis für dich die Untergrenze ist, damit du gelassen auf Angebote reagieren kannst.

4. Immobilie vorbereiten und fotografieren

Inserate mit mehr und besseren Fotos bekommen mehr Aufmerksamkeit, und über Inserate mit dunklen oder unscharfen Bildern scrollen Käufer hinweg. Plane 20 bis 30 Fotos, ein starkes Titelbild und, wenn möglich, ein kurzes Video. Die Foto-Tipps unten zeigen dir, wie.

Vor den Fotos: ausmisten, persönliche Gegenstände und Familienfotos entfernen, kleine Mängel beheben, Fenster putzen, Rasen mähen und den Pool füllen. Ein Ferienhaus, das monatelang geschlossen war, braucht Lüften und eine gründliche Reinigung.

5. Einen einfachen Grundriss zeichnen

Ein Grundriss gehört zu dem, was Käufer am liebsten sehen – und zu dem, was privaten Inseraten am häufigsten fehlt. Du brauchst keinen Architekten: Ein klarer Plan pro Geschoss mit Raumbezeichnungen und ungefähren Maßen reicht. Nutze nach Möglichkeit die Maße aus deiner Urkunde oder deinem Katastereintrag und gib an, dass der Plan unverbindlich ist. Viele Portale lassen dich ihn als zusätzliches Bild hochladen.

6. Den Inseratstext schreiben

Ein guter Inseratstext ist sachlich und konkret. Beginne mit der Lage und dem wichtigsten Grund, dort zu wohnen, und nenne dann die Fakten, nach denen Käufer filtern:

Art der Immobilie, Wohnfläche und Grundstücksgröße, Anzahl der Schlaf- und Badezimmer
Etage und Aufzug (bei Wohnungen), Ausrichtung, Außenbereich, Stellplatz, Abstellraum
Baujahr oder Jahr der Renovierung, Heizung und Klimaanlage, Energieklasse
Entfernung zu Strand, Ortszentrum, Geschäften, Flughafen oder Bahnhof
ob möbliert verkauft wird und ab wann die Immobilie frei ist

Vermeide vage Superlative („atemberaubend“, „einmalige Gelegenheit“). Schreib in der Landessprache und auf Englisch, denn in beliebten Gegenden kommt ein großer Teil der Käufer aus dem Ausland. Nenne die genaue Adresse nur, wenn du dich damit wohlfühlst; bei den meisten Portalen kannst du auch eine ungefähre Lage auf der Karte anzeigen.

7. Die richtigen Portale für private Verkäufer wählen

Nicht jedes Portal lässt Privatverkäufer zu, und die Bedingungen ändern sich. Sieh dir unten die Tabelle nach Land an. Als Faustregel: Ein großes nationales Portal plus eine Kleinanzeigenseite erreicht die meisten einheimischen Käufer; ein internationales Portal kann ausländische Käufer ergänzen. Halte dein Inserat auf allen Seiten identisch, auch beim Preis.

8. Besichtigungen und Angebote sicher abwickeln

Stell Anrufern vor einer Besichtigung ein paar Fragen: Haben sie die Angaben im Inserat gelesen, wie finanzieren sie, wann wollen sie kaufen? Kannst du nicht selbst vor Ort sein, bitte einen Nachbarn, einen Hausmeister oder einen vertrauenswürdigen Schlüsselhalter vor Ort, die Tür zu öffnen, und führe eine Liste, wer wann besichtigt hat. Halte eine Preisvereinbarung schriftlich fest und lass die formalen Schritte (Anzahlungsvertrag, Kaufvertrag, Zahlung) über den Notar oder die offiziellen Wege des jeweiligen Landes laufen. Lies den Abschnitt zu Betrugsmaschen, bevor du veröffentlichst.

Foto-Tipps

Licht

Fotografiere bei Tageslicht, mit allen Vorhängen offen und allen Lampen an. Innenräume wirken am besten an einem hellen, leicht bewölkten Tag oder mit der Sonne im Rücken.
Fotografiere Außenansicht, Terrasse und Pool am späten Nachmittag oder frühen Morgen, wenn das Licht warm und die Schatten weich sind.
Halte die Kamera gerade auf Brusthöhe, damit senkrechte Linien gerade bleiben. Nutze das Querformat; Portale beschneiden Hochformatfotos.

Reihenfolge

Titelbild: das stärkste Bild, meist die Fassade, die Aussicht oder die Terrasse.
Wohnzimmer und Küche.
Schlafzimmer, dann Badezimmer.
Außenbereich: Terrasse, Garten, Pool, Balkon.
Aussicht, Straße und Umgebung (Strand, Platz, Dorf).
Grundriss als letztes Bild.

Was du lassen solltest

Keine Personen, Haustiere, Autokennzeichen oder persönlichen Dokumente im Bild.
Keine starken Filter, Fischaugenobjektive oder Bearbeitungen, die Räume größer wirken lassen, als sie sind; Käufer fühlen sich bei der Besichtigung getäuscht.
Keine Fotos anderer Immobilien oder des „Blicks vom Ende der Straße“, als wäre es deine Aussicht.
Keine Fotos mit Datum, Wasserzeichen oder alten Möbeln, wenn die Immobilie inzwischen leer ist.

Beispiele für Inseratstexte

Allgemeine Beispiele, keine existierende Immobilie. Ersetze die Wörter in Klammern durch deine eigenen Fakten.

English

Bright 2-bedroom apartment with sea-view terrace, [town]

Sold directly by the owner. A light, well-kept apartment on the [floor] floor with lift, a short walk from the beach and the town centre. Open-plan living room and kitchen opening onto a south-facing terrace with sea view. Two bedrooms with fitted wardrobes, one bathroom with walk-in shower, air conditioning in all rooms. Communal pool and private parking space. Living area approx. [m²] m², energy rating [letter]. Sold [furnished/unfurnished], available from [month]. Floor plan and documents available on request.

Español

Luminoso piso de 2 dormitorios con terraza y vistas al mar, [localidad]

Venta directa de particular. Piso luminoso y bien cuidado en [planta] planta con ascensor, a pocos minutos a pie de la playa y del centro. Salón-cocina abierto con salida a terraza orientada al sur con vistas al mar. Dos dormitorios con armarios empotrados, un baño con plato de ducha, aire acondicionado en todas las estancias. Piscina comunitaria y plaza de garaje. Superficie aprox. [m²] m², certificado energético [letra]. Se vende [amueblado/sin amueblar], disponible a partir de [mes]. Plano y documentación disponibles a petición.

Deutsch

Helle 2-Zimmer-Wohnung mit Terrasse und Meerblick, [Ort]

Direkt vom Eigentümer. Helle, gepflegte Wohnung im [Etage]. Stock mit Aufzug, wenige Gehminuten vom Strand und vom Ortszentrum. Offener Wohn- und Essbereich mit Küche und Zugang zur Südterrasse mit Meerblick. Zwei Schlafzimmer mit Einbauschränken, ein Badezimmer mit bodengleicher Dusche, Klimaanlage in allen Räumen. Gemeinschaftspool und eigener Stellplatz. Wohnfläche ca. [m²] m², Energieklasse [Buchstabe]. Wird [möbliert/unmöbliert] verkauft, frei ab [Monat]. Grundriss und Unterlagen auf Anfrage.

Portale für Privatverkäufer nach Land

Stand: September 2026. Preise und Grenzen für kostenlose Inserate ändern sich oft, deshalb nennen wir keine Beträge: Prüfe die Bedingungen auf dem Portal, bevor du veröffentlichst.

Land	Portal	Können Privatverkäufer inserieren?
Spanien	idealista.com	Ja. Eine begrenzte Anzahl kostenloser Inserate für Privatverkäufer; Bedingungen für weitere Inserate oder hochpreisige Immobilien.
	fotocasa.es	Ja. Kostenloses Basisinserat für Privatverkäufer; kostenpflichtige Optionen für mehr Sichtbarkeit.
	milanuncios.com	Ja. Allgemeine Kleinanzeigenseite mit großem Immobilienbereich für Privatverkäufer.
	Kyero	Nein. Nur Makler und Immobilienprofis können inserieren.
Portugal	idealista.pt	Ja. Eine begrenzte Anzahl kostenloser Inserate für Privatverkäufer.
Portugal	Imovirtual	Ja, als Privatangebot gekennzeichnet, aber ein direktes Inserat dort ist kostenpflichtig. Auf OLX geschaltete Inserate können auch auf Imovirtual erscheinen.
Italien	Immobiliare.it	Ja. Eine begrenzte Anzahl kostenloser Inserate für Privatverkäufer; kostenpflichtige Optionen für mehr Sichtbarkeit.
	idealista.it	Ja. Eine begrenzte Anzahl kostenloser Inserate für Privatverkäufer.
	Casa.it	Ja. Kostenlose Inserate mit kostenpflichtigen Optionen für mehr Sichtbarkeit.
Frankreich	PAP.fr	Ja, speziell für Privatverkäufer, aber nach einer Testphase ist ein kostenpflichtiges Abo nötig.
	Leboncoin	Ja. Kostenlos für Privatverkäufer; kostenpflichtige Optionen für mehr Sichtbarkeit.
	Green-Acres	Ja, Privatverkäufer können sich registrieren. Internationales Publikum; das Inserat wird übersetzt.
Niederlande	Funda	Nicht direkt. Nur über einen Makler, auch über Online-Makler mit einem reinen Inseratspaket.
	Jaap.nl	Existiert nicht mehr: Die Seite wurde im Januar 2024 eingestellt.
	Huislijn.nl	Ja. Privatverkäufer können ihre eigene Immobilie gegen eine einmalige Gebühr inserieren.
Deutschland	ImmoScout24	Ja. Privatverkäufer können ein Basisinserat schalten; Vorsicht vor automatischer kostenpflichtiger Verlängerung.
Deutschland	Kleinanzeigen	Ja. Eine begrenzte Anzahl kostenloser Immobilienanzeigen für Privatverkäufer.
Belgien	Immoweb	Ja, aber ein Inserat auf Immoweb ist immer kostenpflichtig, auch für Privatverkäufer.
Griechenland	Spitogatos	Ja. Private Eigentümer können inserieren, mit Bezahlung bei der Veröffentlichung.

Wir sind mit keinem dieser Portale verbunden. Die Namen sind Marken ihrer jeweiligen Inhaber.

Betrugsmaschen gegen Privatverkäufer und wie du sie erkennst

Ein privates Inserat mit deiner Telefonnummer zieht Käufer an – und manchmal Betrüger. Diese Muster tauchen am häufigsten auf:

Vorschussbetrug. Ein „Käufer“ oder „Vermittler“ ist ohne Besichtigung begeistert und bittet dich dann, zuerst zu zahlen: eine Registrierungsgebühr, eine Übersetzung, ein „Zertifikat“, einen Anwaltsvorschuss oder eine Steuer, die angeblich bezahlt werden muss, bevor das Geld freigegeben werden kann.
Falsches Treuhandkonto oder falscher Notar. Der Käufer schlägt einen Treuhanddienst, eine Bank oder einen „Notar“ vor, von dem du noch nie gehört hast, mit professionell wirkender Website. Dort werden deine Daten oder eine Gebühr verlangt, oder du erhältst eine gefälschte Zahlungsbestätigung.
Überzahlung. Der Käufer überweist „versehentlich“ zu viel als Anzahlung und bittet dich, die Differenz zurückzuzahlen. Die ursprüngliche Zahlung platzt später oder stellt sich als betrügerisch heraus.
Phishing über das Portal. Eine Nachricht oder E-Mail, die scheinbar vom Portal kommt, fordert dich auf, dein Inserat oder deine Bankdaten über einen Link zu „bestätigen“.
Identitätsdiebstahl. Jemand verlangt schon früh Kopien deines Reisepasses, deiner Urkunde und deiner Bankdaten, angeblich „für die Formalitäten“.

Einfache Regeln: Zahl einem Käufer nie etwas dafür, dass du deine Immobilie verkaufst. Nutze nur einen Notar oder Anwalt, den du selbst über das offizielle Register des jeweiligen Landes findest und prüfst, nie über einen Link, den der Käufer schickt. Kommuniziere über das Nachrichtensystem des Portals, teile Unterlagen erst, wenn es einen echten, identifizierten Käufer gibt, und nimm Druck und Eile als Warnsignal. In den Niederlanden kannst du verdächtige Kontakte beim Fraudehelpdesk melden und prüfen; andere Länder haben eigene Meldestellen bei Polizei oder Verbraucherschutz.

Umzug nach dem Verkauf

Wer eine Immobilie im Ausland verkauft, muss sie meist auch leer räumen oder den Hausrat umziehen. Auf unserer Schwesterseite MovingCompare kannst du Umzugsfirmen in ganz Europa vergleichen.

Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Regeln und Portalbedingungen ändern sich; prüfe immer die offizielle Quelle und frag einen Notar oder Steuerberater vor Ort nach deiner eigenen Situation.

Immobilie im Ausland privat verkaufen: der Leitfaden zum fertigen Inserat