Haus privat auf idealista und fotocasa inserieren – so geht's

Allgemeine Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung. Die Regeln unterscheiden sich je nach Region und Gemeinde und ändern sich; lass deine eigene Situation vom Notar oder einem Berater vor Ort prüfen.

Die meisten Menschen, die in Spanien eine Immobilie kaufen, beginnen ihre Suche auf idealista oder fotocasa, den beiden größten Immobilienportalen des Landes. Beide nehmen Inserate von Privateigentümern (particulares) an, nicht nur von Maklern. Du kannst also dieselben Käufer erreichen wie ein Maklerbüro – wenn dein Inserat genauso gut ist. Dieser Ratgeber zeigt, was du vorbereitest, wie du das Inserat aufbaust, wie du mit Anfragen umgehst und wie du die Betrugsmaschen erkennst, die es auf Privatverkäufer abgesehen haben.

Bevor du veröffentlichst

• Energieausweis. Nach dem Real Decreto 390/2021 muss jeder, der eine Immobilie zum Verkauf veröffentlicht – ausdrücklich auch auf Immobilienportalen und Websites –, ihre Energieeffizienzklasse angeben. Lass den Ausweis zuerst erstellen und registrieren; die Portale fragen beim Anlegen des Inserats nach der Klasse.
• Nota simple und Catastro. Prüfe die eingetragene Fläche und Beschreibung. Käufer vergleichen dein Inserat mit diesen Dokumenten, und Abweichungen kosten Vertrauen.
• Ein realistischer Preis. Übernimm nicht die Angebotspreise ähnlicher Inserate; viele davon stehen seit Monaten online. Schau, was tatsächlich verkauft wurde. Die spanischen Notare veröffentlichen auf ihrem Statistikportal (penotariado.com) kostenlos echte Verkaufspreise aus den Urkunden, nach Gemeinde und Postleitzahl. Das ist ein viel besserer Anhaltspunkt als Angebotspreise.
• Die Bedingungen der Portale. Bei idealista und fotocasa können Privatverkäufer inserieren, mit kostenpflichtigen Optionen für mehr Sichtbarkeit. Die Zahl der kostenlosen Inserate, die Laufzeit und die Preise der Extras ändern sich; prüf vor dem Start auf beiden Seiten die aktuellen Bedingungen für private Inserenten.

Fotos: das Erste, was Käufer sich ansehen

Auf einem Portal verkaufen vor allem deine Fotos. Dunkle oder vollgestellte Bilder scrollen Käufer in Sekunden weg.

• Fotografiere bei Tageslicht, mit allen Vorhängen offen und allen Lampen an. Am späten Vormittag oder am späten Nachmittag ist das Licht meist am weichsten; vermeide grelle Mittagssonne auf der Fassade.
• Mach Querformatfotos, halte die Kamera auf Brusthöhe und gerade – keine schiefen Wände.
• Räum gründlich auf: freie Flächen, keine persönlichen Gegenstände, Familienfotos, Pflegeprodukte oder Futternäpfe. Mach die Betten.
• Fotografiere jeden Raum, dazu die Außenansicht, Terrasse oder Garten, die Aussicht, den Pool und die Gemeinschaftsbereiche. Käufer aus dem Ausland wollen alles sehen, bevor sie einen Flug buchen.
• Nimm das stärkste Foto als erstes: meist das Wohnzimmer mit Terrasse oder die Aussicht.
• Überleg dir ein kurzes Video oder einen virtuellen Rundgang. Das hilft Käufern, die weit weg wohnen, zu entscheiden, ob sich die Reise zur Besichtigung lohnt.

Grundriss und Fläche

Ein Grundriss macht ein Inserat vollständiger und filtert Käufer heraus, für die der Schnitt nicht passt. Eine einfache, klare Zeichnung mit Raumnamen und ungefähren Maßen reicht. Sei bei der Fläche genau: Spanische Inserate unterscheiden zwischen metros construidos (bebaute Fläche, inklusive Wänden und manchmal einem Anteil an Gemeinschaftsflächen) und metros útiles (Nutzfläche). Gib an, welche du verwendest, und achte darauf, dass sie zu Catastro und Grundbuch passt.

Die Beschreibung

Schreib die Beschreibung auf Spanisch und auf Englisch – und auf Niederländisch, Deutsch oder Französisch, wenn Käufer aus diesen Ländern in deiner Gegend häufig sind. Bietet das Portal kein eigenes Feld pro Sprache, setz eine kurze englische Zusammenfassung unter den spanischen Text.

• Titel: Art der Immobilie, größte Stärke, Lage. Zum Beispiel: „Helle 3-Zimmer-Wohnung mit Meerblick, 5 Minuten zum Strand“.
• Erste Zeilen: was diese Immobilie besonders macht – Licht, Aussicht, Ruhe, Lage.
• Fakten: Schlafzimmer, Bäder, Fläche, Etage und Aufzug, Ausrichtung, Heizung und Klimaanlage, Stellplatz und Abstellraum, Gemeinschaftseinrichtungen, Energieklasse, Baujahr.
• Umgebung: Entfernung zu Strand, Geschäften, Schulen, Flughafen und öffentlichen Verkehrsmitteln.
• Ehrlichkeit: Nenn, was noch gemacht werden muss. Wer es erst bei der Besichtigung entdeckt, fühlt sich getäuscht; wer es vorher gelesen hat, ist trotzdem gekommen.

Versprich nichts, was du nicht garantieren kannst, etwa Mieteinnahmen oder eine Ferienvermietungslizenz, die der neue Eigentümer behalten kann. Diese Regeln hängen von Region und Gemeinde ab.

Anfragen bearbeiten

Sobald das Inserat online ist, antworte schnell: Käufer schreiben mehrere Verkäufer gleichzeitig an. Auf beiden Portalen verwaltest du die Nachrichten in deinem Kontobereich.

• Stell vor einer Besichtigung ein paar Fragen: Wann wollen sie kaufen, wie finanzieren sie, haben sie schon andere Immobilien in der Gegend gesehen?
• Plane Besichtigungen in Blöcken und zeig die Immobilie möglichst nicht allein. Räum Wertsachen, Dokumente und Medikamente weg.
• Lebst du im Ausland, sorg dafür, dass eine Vertrauensperson vor Ort die Immobilie zeigt und die Schlüssel verwahrt.
• Notiere kurz, wer besichtigt hat und was gesagt wurde. Das hilft beim Verhandeln und bei der Entscheidung, ob du den Preis anpasst.

Betrug erkennen

Privatverkäufer sind ein attraktives Ziel. Das Hilfecenter von idealista beschreibt mehrere gängige Maschen gegen Menschen, die eine Immobilie inserieren:

• Der „Rip-Deal“: Ein angeblicher ausländischer Investor akzeptiert deinen Preis, ohne die Immobilie gesehen oder verhandelt zu haben, und schlägt dann ein Treffen vor – oft im Ausland –, um Bargeld zu tauschen oder über eine „Investition“ zu sprechen. Brich den Kontakt ab.
• Phishing: E-Mails oder Nachrichten mit dem Logo des Portals, die dich auffordern, dich über einen Link in deinem Konto anzumelden – auf einer Seite, die fast genauso aussieht wie die echte. Tipp die Adresse immer selbst ein und prüfe, dass sie mit https://www.idealista.com/ oder https://www.fotocasa.es/ beginnt.
• Codes und Passwörter: Gib niemals dein Passwort oder die SMS-Bestätigungscodes weiter, die du bekommst – auch nicht an jemanden, der behauptet, vom Portal zu sein.
• Vorauszahlungen: Zahl niemals eine „Gebühr“, „Steuer“ oder „Überweisungskosten“, um das Geld eines Käufers zu erhalten.

Die goldene Regel: Geld fließt nur über einen schriftlichen Arras-Vertrag und per Banküberweisung, und der Verkauf selbst wird beim Notar abgeschlossen. Siehe unseren Ratgeber zu Notar und Verkaufsablauf. Wirst du zur Zielscheibe, melde es dem Portal und der Polizei; auch INCIBE, das nationale Institut für Cybersicherheit in Spanien, bietet Bürgern Hilfe an.

Wenn du einen Käufer hast

Deaktiviere das Inserat oder markiere es als reserviert, sobald der Arras-Vertrag unterschrieben ist. So bekommst du keine weiteren Anfragen – und kommst nicht in Versuchung, ein zweites Angebot anzunehmen, was nach dem Arras-Vertrag rechtliche Folgen haben kann. Sammle dann die restlichen Unterlagen, und wenn du außerhalb Spaniens lebst, lies den Ratgeber zu Steuern für nicht ansässige Verkäufer.

Lieber Unterstützung bei Preis, Präsentation und Texten? Genau das machen wir – siehe Haus in Spanien verkaufen.