Vendere da soli la propria casa all’estero: la guida per un annuncio efficace

1. Metti in ordine proprietà e documenti

Prima di pubblicare l’annuncio, assicurati di poter effettivamente vendere. I portali e gli acquirenti seri lo chiederanno, e alla fine il notaio controllerà comunque tutto.

• La casa è intestata a te nei registri immobiliari di quel paese? Dopo un’eredità, di solito prima devono essere registrati gli eredi.
• Registri immobiliari e catasto corrispondono alla realtà? Un ampliamento, una piscina o una mansarda trasformata mai registrati possono ritardare o bloccare una vendita.
• Hai un numero di identificazione fiscale locale? Spagna (NIE), Portogallo (NIF) e Italia (codice fiscale) lo richiedono tutte al venditore.
• Raccogli l’atto di proprietà, un estratto recente dei registri immobiliari, le ultime ricevute dell’imposta sugli immobili e, per un appartamento, una dichiarazione del condominio che attesta l’assenza di quote in sospeso.

Il portale europeo della giustizia elettronica (e-Justice) spiega come funzionano i registri immobiliari di ogni paese UE e dove richiedere un estratto.

2. Richiedi il certificato energetico

In base alla direttiva UE sulla prestazione energetica nell’edilizia, una casa messa in vendita deve avere un attestato di prestazione energetica, e la classe deve comparire nell’annuncio. I nomi locali cambiano: certificado de eficiencia energética in Spagna, certificado energético in Portogallo, APE in Italia, DPE in Francia. Richiedilo per tempo: un tecnico deve visitare la casa. I portali chiedono la classe energetica e un annuncio che ne è privo sembra incompleto agli acquirenti.

3. Fissa il prezzo richiesto in base alle vendite simili

L’errore più comune di chi vende da privato è un prezzo basato sulla speranza. Gli acquirenti confrontano, e una casa che resta online per mesi comincia a far pensare che ci sia qualcosa che non va.

• Guarda i prezzi di vendita, non quelli richiesti. I prezzi richiesti delle case che non si vendono ti dicono soprattutto cosa non funziona. Diversi paesi pubblicano prezzi di vendita registrati ufficiali o statistiche sui prezzi: usali dove esistono.
• Confronta case davvero simili: stesso comune o quartiere, dimensioni simili, stesso tipo (appartamento, casa a schiera, villa indipendente), condizioni paragonabili, e vista, parcheggio, piscina o terrazza.
• Tieni conto della stagione e dell’acquirente. Nelle zone turistiche molti acquirenti arrivano dall’estero e confrontano la tua casa con le altre che hanno visto nello stesso viaggio.
• Decidi in anticipo qual è il prezzo più basso che sei disposto ad accettare, così puoi reagire con calma alle offerte.

4. Prepara e fotografa la casa

Gli annunci con più foto, e migliori, ricevono più attenzione, mentre gli acquirenti scorrono oltre quelli con immagini scure o sfocate. Punta a 20–30 foto, una foto di copertina forte e, se puoi, un breve video. Le indicazioni per le foto qui sotto ti spiegano come fare.

Prima delle foto: fai spazio, togli oggetti personali e foto di famiglia, ripara i piccoli difetti, pulisci i vetri, taglia l’erba e riempi la piscina. Una casa vacanze rimasta chiusa per mesi va arieggiata e pulita a fondo.

5. Disegna una planimetria semplice

La planimetria è una delle cose che gli acquirenti vogliono vedere di più e una di quelle che mancano più spesso negli annunci dei privati. Non ti serve un architetto: basta una pianta chiara per ogni piano, con i nomi delle stanze e le misure approssimative. Usa, se puoi, le misure dell’atto o della planimetria catastale e indica che la pianta è indicativa. Molti portali ti permettono di caricarla come immagine aggiuntiva.

6. Scrivi il testo dell’annuncio

Un buon testo è concreto e preciso. Parti dalla posizione e dal motivo principale per viverci, poi dai i dati su cui gli acquirenti filtrano:

• tipo di casa, superficie abitabile e del terreno, numero di camere da letto e bagni
• piano e ascensore (per gli appartamenti), esposizione, spazi esterni, parcheggio, ripostiglio
• anno di costruzione o di ristrutturazione, riscaldamento e aria condizionata, classe energetica
• distanza da spiaggia, centro, negozi, aeroporto o stazione
• se si vende arredata e quando è disponibile

Evita superlativi vaghi (“splendida”, “occasione unica”). Scrivi nella lingua locale e in inglese, perché nelle zone più richieste una buona parte degli acquirenti arriva dall’estero. Indica l’indirizzo esatto solo se ti va bene farlo; la maggior parte dei portali permette anche di mostrare sulla mappa una posizione approssimativa.

7. Scegli i portali giusti per chi vende privatamente

Non tutti i portali accettano venditori privati, e le condizioni cambiano. Consulta la tabella per paese qui sotto. In generale: un grande portale nazionale più un sito di annunci raggiungono la maggior parte degli acquirenti locali; un portale internazionale può aggiungere acquirenti stranieri. Mantieni l’annuncio identico su ogni sito, prezzo compreso.

8. Gestisci visite e offerte in sicurezza

Prima di una visita, fai qualche domanda a chi chiama: ha letto i dettagli dell’annuncio, come intende finanziare l’acquisto, quando vuole comprare? Se non puoi essere presente, chiedi a un vicino, a un custode o a una persona di fiducia sul posto con le chiavi di aprire la porta, e tieni una lista di chi ha visitato e quando. Metti per iscritto l’accordo sul prezzo e lascia che i passaggi formali (contratto con caparra, atto, pagamento) passino per il notaio o per i canali ufficiali di quel paese. Leggi la sezione sulle truffe prima di pubblicare.

Indicazioni per le foto

Luce

• Scatta con la luce del giorno, con tutte le tende aperte e tutte le luci accese. Gli interni rendono meglio in una giornata luminosa ma leggermente nuvolosa, oppure con il sole alle spalle.
• Fotografa esterni, terrazza e piscina nel tardo pomeriggio o al mattino presto, quando la luce è calda e le ombre sono morbide.
• Tieni la fotocamera in bolla all’altezza del petto, così le linee verticali restano dritte. Usa il formato orizzontale: i portali ritagliano le foto verticali.

Ordine

1. Foto di copertina: l’immagine più forte, di solito la facciata, la vista o la terrazza.
2. Soggiorno e cucina.
3. Camere da letto, poi bagni.
4. Spazi esterni: terrazza, giardino, piscina, balcone.
5. Vista, strada e dintorni (spiaggia, piazza, paese).
6. Planimetria come ultima immagine.

Cosa non fare

• Niente persone, animali, targhe o documenti personali nell’immagine.
• Niente filtri pesanti, obiettivi fish-eye o ritocchi che fanno sembrare le stanze più grandi di quanto sono: alla visita gli acquirenti si sentono ingannati.
• Niente foto di altri immobili o della “vista dal fondo della strada” spacciata per la tua vista.
• Niente foto con data, filigrana o vecchi mobili se ora la casa è vuota.

Esempi di testi per l’annuncio

Esempi generici, non una casa reale. Sostituisci le parole tra parentesi quadre con i tuoi dati.

Portali per chi vende privatamente, paese per paese

Verificato a settembre 2026. Prezzi e limiti degli annunci gratuiti cambiano spesso, quindi non indichiamo importi: controlla le condizioni sul portale prima di pubblicare.

Non siamo affiliati a nessuno di questi portali. I nomi sono marchi dei rispettivi proprietari.

Le truffe che prendono di mira chi vende da privato, e come riconoscerle

Un annuncio privato con il tuo numero di telefono attira acquirenti e a volte truffatori. Questi sono gli schemi che ricorrono più spesso:

• Truffa dell’anticipo. Un “acquirente” o un “agente” si mostra entusiasta senza aver visto la casa, poi ti chiede di pagare prima: una quota di registrazione, una traduzione, un “certificato”, un anticipo per l’avvocato o un’imposta da versare prima che il denaro possa essere sbloccato.
• Falso deposito di garanzia o falso notaio. L’acquirente propone un servizio di deposito a garanzia (escrow), una banca o un “notaio” di cui non hai mai sentito parlare, con un sito dall’aspetto professionale. Ti chiede i tuoi dati o un pagamento, oppure invia una falsa conferma di pagamento.
• Pagamento in eccesso. L’acquirente versa “per sbaglio” una caparra troppo alta e ti chiede di restituire la differenza. Il pagamento originale in seguito viene respinto o risulta fraudolento.
• Phishing tramite il portale. Un messaggio o un’email che sembra provenire dal portale ti chiede di “verificare” l’annuncio o i dati bancari tramite un link.
• Furto d’identità. Qualcuno chiede presto copie del tuo passaporto, dell’atto e dei dati bancari, “per le pratiche”.

Trasloco dopo la vendita

Vendere una casa all’estero di solito significa anche svuotarla o trasferirne il contenuto. Il nostro sito gemello MovingCompare ti permette di confrontare traslocatori in tutta Europa.

Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale. Le regole e le condizioni dei portali cambiano: controlla sempre la fonte ufficiale e chiedi a un notaio o a un consulente fiscale del posto per la tua situazione.