Informazioni generali, non consulenza legale o fiscale. Le regole variano per regione e comune e cambiano nel tempo: fai verificare la tua situazione dal notaio o da un consulente locale.
La maggior parte di chi compra casa in Spagna inizia la ricerca su idealista o fotocasa, i due maggiori portali immobiliari del paese. Entrambi accettano annunci di proprietari privati (particulares), non solo di agenzie. Significa che puoi raggiungere gli stessi acquirenti di un’agenzia, se il tuo annuncio è buono quanto il loro. Questa guida spiega cosa preparare, come costruire l’annuncio, come gestire le richieste e come riconoscere le truffe che prendono di mira chi vende da privato.
Prima di pubblicare
- Certificato energetico. In base al Real Decreto 390/2021, chiunque pubblichi una casa in vendita, compresi espressamente i portali immobiliari e i siti web, deve indicarne la classe energetica. Fai prima redigere e registrare il certificato; i portali chiedono la classe quando crei l’annuncio.
- Nota simple e Catastro. Controlla la superficie e la descrizione registrate. Gli acquirenti confrontano il tuo annuncio con questi documenti, e le differenze costano fiducia.
- Un prezzo realistico. Non copiare i prezzi richiesti di annunci simili: molti sono online da mesi. Guarda cosa si è venduto davvero. I notai spagnoli pubblicano gratuitamente, per comune e codice postale, i prezzi di vendita reali tratti dagli atti sul loro portale statistico (penotariado.com). È un riferimento molto migliore dei prezzi richiesti.
- Le condizioni di ogni portale. Idealista e fotocasa permettono entrambi ai privati di pubblicare un annuncio, con opzioni a pagamento per maggiore visibilità. Il numero di annunci gratuiti, la durata e i prezzi degli extra cambiano: controlla le condizioni attuali per gli inserzionisti privati su ciascun sito prima di iniziare.
Le foto: la parte che gli acquirenti guardano per prima
Su un portale sono le foto a fare gran parte della vendita. Gli acquirenti scorrono oltre le immagini scure o disordinate in pochi secondi.
- Scatta con la luce del giorno, con tutte le tende aperte e tutte le luci accese. A metà mattina o nel tardo pomeriggio la luce di solito è più morbida; evita il sole forte di mezzogiorno sulla facciata.
- Scatta foto orizzontali, tenendo la fotocamera all’altezza del petto e dritta: niente pareti storte.
- Riordina a fondo: libera le superfici, togli oggetti personali, foto di famiglia, articoli da bagno e ciotole degli animali. Rifai i letti.
- Fotografa ogni stanza, più l’esterno, la terrazza o il giardino, la vista, la piscina e le parti comuni della comunità. Gli acquirenti dall’estero vogliono vedere tutto prima di prenotare un volo.
- Scegli come prima foto quella più forte: di solito il soggiorno con la terrazza, oppure la vista.
- Valuta un breve video o un tour virtuale. Aiuta gli acquirenti che vivono lontano a decidere se una visita vale il viaggio.
Planimetria e superficie
Una planimetria rende l’annuncio più completo e filtra gli acquirenti per cui la distribuzione non funziona. Basta un disegno semplice e chiaro con i nomi delle stanze e le misure approssimative. Sii preciso sulla superficie: gli annunci spagnoli distinguono tra metros construidos (superficie costruita, muri compresi e a volte una quota delle parti comuni) e metros útiles (superficie calpestabile). Indica quale usi e assicurati che sia coerente con il Catastro e con il registro.
La descrizione
Scrivi la descrizione in spagnolo e in inglese, e in olandese, tedesco o francese se nella tua zona sono frequenti acquirenti di quei paesi. Se il portale non offre un campo separato per ogni lingua, metti un breve riassunto in inglese sotto il testo spagnolo.
- Titolo: tipo di casa, punto di forza principale, posizione. Per esempio: “Luminoso appartamento con 3 camere da letto e vista mare, a 5 minuti dalla spiaggia”.
- Prime righe: cosa rende speciale questa casa: luce, vista, tranquillità, posizione.
- Fatti: camere da letto, bagni, superficie, piano e ascensore, esposizione, riscaldamento e aria condizionata, posto auto e ripostiglio, servizi della comunità, classe energetica, anno di costruzione.
- Dintorni: distanza da spiaggia, negozi, scuole, aeroporto, trasporti pubblici.
- Onestà: indica cosa va sistemato. Un acquirente che lo scopre alla visita si sente ingannato; uno che l’ha letto prima è venuto comunque.
Non promettere cose che non puoi garantire, come un reddito da affitto o una licenza per affitti turistici che il nuovo proprietario potrà mantenere. Queste regole dipendono dalla regione e dal comune.
Gestire le richieste
Quando l’annuncio è online, rispondi in fretta: gli acquirenti contattano più venditori contemporaneamente. Entrambi i portali ti permettono di gestire i messaggi nella tua area riservata.
- Fai qualche domanda prima di fissare una visita: quando vogliono comprare, come finanzieranno l’acquisto, hanno visto altre case in zona?
- Organizza le visite a blocchi e, se puoi, non mostrare la casa da solo. Metti via oggetti di valore, documenti e medicinali.
- Se vivi all’estero, organizzati con una persona di fiducia sul posto che mostri la casa e tenga le chiavi.
- Tieni una semplice nota di chi ha visitato e cosa ha detto. Ti aiuta nella trattativa e quando devi decidere se ritoccare il prezzo.
Riconoscere le truffe
Chi vende da privato è un bersaglio appetibile. Il centro assistenza di idealista descrive diversi trucchi frequenti rivolti a chi pubblica un immobile:
- Il “rip deal”: un presunto investitore straniero accetta il tuo prezzo senza vedere la casa né trattare, poi propone un incontro, spesso all’estero, per scambiare contanti o discutere di un “investimento”. Lascia perdere.
- Phishing: email o messaggi con il logo del portale che ti chiedono di accedere al tuo account tramite un link, su una pagina quasi identica a quella vera. Digita sempre tu l’indirizzo e verifica che inizi con https://www.idealista.com/ o https://www.fotocasa.es/.
- Codici e password: non condividere mai la tua password né i codici di verifica che ricevi via SMS, nemmeno con chi dice di chiamare dal portale.
- Pagamenti anticipati: non pagare mai una “commissione”, una “tassa” o un “costo di trasferimento” per ricevere il denaro di un acquirente.
La regola d’oro: il denaro passa di mano solo con un contratto di arras scritto e un bonifico bancario, e la vendita vera e propria si conclude dal notaio. Leggi la nostra guida sul notaio e la procedura di vendita. Se sei preso di mira, segnalalo al portale e alla polizia; anche INCIBE, l’istituto nazionale spagnolo di cybersicurezza, offre aiuto ai cittadini.
Quando hai un acquirente
Disattiva l’annuncio o segnalalo come riservato una volta firmato il contratto di arras, così non ricevi più richieste e non sei tentato di accettare una seconda offerta, cosa che può avere conseguenze legali in base al contratto di arras. Poi raccogli i documenti che mancano e, se vivi fuori dalla Spagna, leggi delle tasse per i venditori non residenti.
Preferisci un aiuto con il prezzo, la presentazione e i testi? È esattamente quello che facciamo: vedi vendere casa in Spagna.
