1. Mettez en ordre la propriété et les documents
Avant de publier une annonce, assurez-vous que vous pouvez réellement vendre. Les portails et les acheteurs sérieux vous le demanderont, et de toute façon un notaire vérifiera tout à la fin.
- Le bien est-il inscrit à votre nom au registre foncier de ce pays ? Après une succession, les héritiers doivent généralement d’abord être inscrits.
- Le registre et le cadastre correspondent-ils à la réalité ? Une extension, une piscine ou des combles aménagés jamais déclarés peuvent retarder ou bloquer une vente.
- Avez-vous un numéro fiscal local ? L’Espagne (NIE), le Portugal (NIF) et l’Italie (codice fiscale) en exigent tous un du vendeur.
- Rassemblez le titre de propriété, un extrait récent du registre foncier, les derniers avis de taxe foncière et, pour un appartement, une attestation de la copropriété indiquant qu’aucune charge n’est impayée.
Le portail européen e-Justice explique comment fonctionnent les registres fonciers de chaque pays de l’UE et où demander un extrait.
2. Commandez le certificat énergétique
En vertu de la directive européenne sur la performance énergétique des bâtiments, un logement mis en vente doit disposer d’un certificat de performance énergétique, et la classe énergétique doit figurer dans l’annonce. Les noms locaux varient : certificado de eficiencia energética en Espagne, certificado energético au Portugal, APE en Italie, DPE en France. Commandez-le tôt : un diagnostiqueur doit se rendre sur place. Les portails demandent la classe énergétique, et une annonce qui ne l’indique pas paraît incomplète aux acheteurs.
3. Fixez le prix de vente à partir de ventes comparables
L’erreur la plus fréquente des vendeurs particuliers est un prix fondé sur l’espoir. Les acheteurs comparent, et un bien qui reste en ligne pendant des mois finit par donner l’impression qu’il a un problème.
- Regardez les prix de vente réels, pas les prix affichés. Les prix affichés de biens qui ne se vendent pas vous disent surtout ce qui ne fonctionne pas. Plusieurs pays publient des prix de vente officiels enregistrés ou des statistiques de prix ; utilisez-les lorsqu’ils existent.
- Comparez ce qui est comparable : même ville ou même quartier, surface similaire, même type (appartement, maison de ville, villa individuelle), état comparable, ainsi que la vue, le stationnement, la piscine ou la terrasse.
- Tenez compte de la saison et de l’acheteur. Dans les régions touristiques, de nombreux acheteurs viennent de l’étranger ; ils comparent votre bien avec d’autres visités lors du même séjour.
- Fixez à l’avance votre prix plancher, pour pouvoir réagir sereinement aux offres.
4. Préparez et photographiez le bien
Les annonces qui ont plus de photos, et de meilleures photos, attirent davantage l’attention, et les acheteurs passent vite sur les annonces aux images sombres ou floues. Visez 20 à 30 photos, une photo de couverture forte et, si possible, une courte vidéo. Les conseils photo ci-dessous vous expliquent comment faire.
Avant les photos : désencombrez, retirez les objets personnels et les photos de famille, réparez les petits défauts, lavez les vitres, tondez la pelouse et remplissez la piscine. Une maison de vacances fermée depuis des mois doit être aérée et bien nettoyée.
5. Dessinez un plan simple
Le plan est l’une des choses que les acheteurs veulent le plus voir, et l’une de celles qui manquent le plus souvent dans les annonces de particuliers. Pas besoin d’architecte : un plan clair par niveau, avec le nom des pièces et leurs dimensions approximatives, suffit. Utilisez si possible les dimensions de votre acte ou de votre fiche cadastrale, et précisez que le plan est indicatif. De nombreux portails permettent de l’ajouter comme image supplémentaire.
6. Rédigez le texte d’annonce
Un bon texte d’annonce est factuel et précis. Commencez par l’emplacement et la principale raison d’y vivre, puis donnez les faits sur lesquels les acheteurs filtrent :
- type de bien, surface habitable et surface du terrain, nombre de chambres et de salles de bains
- étage et ascenseur (pour les appartements), exposition, espace extérieur, stationnement, rangements
- année de construction ou de rénovation, chauffage et climatisation, classe énergétique
- distance de la plage, du centre-ville, des commerces, de l’aéroport ou de la gare
- vente meublée ou non, et date de disponibilité
Évitez les superlatifs vagues (« exceptionnel », « opportunité unique »). Rédigez dans la langue locale et en anglais, car dans les régions prisées, une grande partie des acheteurs vient de l’étranger. N’indiquez l’adresse exacte que si cela ne vous dérange pas ; la plupart des portails permettent aussi d’afficher un emplacement approximatif sur la carte.
7. Choisissez les bons portails pour les particuliers
Tous les portails n’acceptent pas les particuliers, et les conditions changent. Consultez le tableau par pays ci-dessous. En règle générale : un grand portail national et un site de petites annonces suffisent à toucher la plupart des acheteurs locaux ; un portail international peut y ajouter des acheteurs étrangers. Gardez une annonce identique sur chaque site, prix compris.
8. Gérez les visites et les offres en toute sécurité
Posez quelques questions aux personnes qui appellent avant une visite : ont-elles lu le détail de l’annonce, comment financent-elles l’achat, quand veulent-elles acheter ? Si vous ne pouvez pas être présent, demandez à un voisin, un gardien ou une personne de confiance sur place qui détient les clés d’ouvrir la porte, et notez qui a visité et quand. Mettez un accord sur le prix par écrit, et laissez les étapes formelles (contrat d’acompte, acte, paiement) passer par le notaire ou les canaux officiels du pays. Lisez la partie sur les arnaques avant de publier.
Conseils photo
Lumière
- Photographiez à la lumière du jour, rideaux ouverts et toutes les lumières allumées. Les intérieurs rendent le mieux par une journée lumineuse mais légèrement voilée, ou avec le soleil dans le dos.
- Photographiez l’extérieur, la terrasse et la piscine en fin d’après-midi ou tôt le matin, quand la lumière est chaude et les ombres douces.
- Tenez l’appareil droit, à hauteur de poitrine, pour que les verticales restent droites. Utilisez le format paysage ; les portails recadrent les photos en portrait.
Ordre
- Photo de couverture : l’image la plus forte, en général la façade, la vue ou la terrasse.
- Séjour et cuisine.
- Chambres, puis salles de bains.
- Espaces extérieurs : terrasse, jardin, piscine, balcon.
- Vue, rue et environs (plage, place, village).
- Le plan en dernière image.
À éviter
- Ni personnes, ni animaux, ni plaques d’immatriculation, ni documents personnels sur la photo.
- Pas de filtres appuyés, d’objectifs fish-eye ou de retouches qui font paraître les pièces plus grandes qu’elles ne sont ; les acheteurs se sentent trompés lors de la visite.
- Pas de photos d’autres biens ni de la « vue depuis le bout de la rue » présentée comme votre vue.
- Pas de photos datées, avec filigrane ou montrant d’anciens meubles si le bien est désormais vide.
Exemples de textes d’annonce
Exemples généraux, pas un bien existant. Remplacez les mots entre crochets par vos propres informations.
Bright 2-bedroom apartment with sea-view terrace, [town]
Sold directly by the owner. A light, well-kept apartment on the [floor] floor with lift, a short walk from the beach and the town centre. Open-plan living room and kitchen opening onto a south-facing terrace with sea view. Two bedrooms with fitted wardrobes, one bathroom with walk-in shower, air conditioning in all rooms. Communal pool and private parking space. Living area approx. [m²] m², energy rating [letter]. Sold [furnished/unfurnished], available from [month]. Floor plan and documents available on request.
Luminoso piso de 2 dormitorios con terraza y vistas al mar, [localidad]
Venta directa de particular. Piso luminoso y bien cuidado en [planta] planta con ascensor, a pocos minutos a pie de la playa y del centro. Salón-cocina abierto con salida a terraza orientada al sur con vistas al mar. Dos dormitorios con armarios empotrados, un baño con plato de ducha, aire acondicionado en todas las estancias. Piscina comunitaria y plaza de garaje. Superficie aprox. [m²] m², certificado energético [letra]. Se vende [amueblado/sin amueblar], disponible a partir de [mes]. Plano y documentación disponibles a petición.
Licht appartement met 2 slaapkamers en terras met zeezicht, [plaats]
Rechtstreeks van de eigenaar. Licht en goed onderhouden appartement op de [verdieping] verdieping met lift, op loopafstand van het strand en het centrum. Open woonkamer met keuken en een terras op het zuiden met zeezicht. Twee slaapkamers met inbouwkasten, een badkamer met inloopdouche, airco in alle ruimtes. Gemeenschappelijk zwembad en eigen parkeerplaats. Woonoppervlak ca. [m²] m², energielabel [letter]. Wordt [gemeubileerd/ongemeubileerd] verkocht, beschikbaar vanaf [maand]. Plattegrond en documenten op aanvraag.
Portails ouverts aux particuliers, par pays
Vérifié en septembre 2026. Les tarifs et les limites d’annonces gratuites changent souvent : nous n’indiquons donc pas de montants. Vérifiez les conditions sur le portail avant de publier.
| Pays | Portail | Les particuliers peuvent-ils publier ? |
|---|---|---|
| Espagne | idealista.com | Oui. Un nombre limité d’annonces gratuites pour les particuliers ; conditions particulières au-delà, ou pour les biens de grande valeur. |
| fotocasa.es | Oui. Annonce de base gratuite pour les particuliers ; options payantes pour plus de visibilité. | |
| milanuncios.com | Oui. Site généraliste de petites annonces avec une grande rubrique immobilière pour les particuliers. | |
| Kyero | Non. Seuls les agents immobiliers et les professionnels de l’immobilier peuvent y publier. | |
| Portugal | idealista.pt | Oui. Un nombre limité d’annonces gratuites pour les particuliers. |
| Imovirtual | Oui, signalée comme offre de particulier, mais la publication directe y est payante. Les annonces publiées sur OLX peuvent aussi apparaître sur Imovirtual. | |
| Italie | Immobiliare.it | Oui. Un nombre limité d’annonces gratuites pour les particuliers ; options de visibilité payantes. |
| idealista.it | Oui. Un nombre limité d’annonces gratuites pour les particuliers. | |
| Casa.it | Oui. Annonces gratuites avec options de visibilité payantes. | |
| France | PAP.fr | Oui, conçu pour les particuliers, mais un abonnement payant est nécessaire après une période d’essai. |
| Leboncoin | Oui. Gratuit pour les particuliers ; options payantes pour plus de visibilité. | |
| Green-Acres | Oui, les particuliers peuvent s’inscrire. Audience internationale ; l’annonce est traduite. | |
| Pays-Bas | Funda | Pas directement. Uniquement via un agent immobilier, y compris des agences en ligne qui proposent une simple formule de mise en ligne. |
| Jaap.nl | N’existe plus : le site a fermé en janvier 2024. | |
| Huislijn.nl | Oui. Les particuliers peuvent y publier leur bien contre un paiement unique. | |
| Allemagne | ImmoScout24 | Oui. Les particuliers peuvent publier une annonce de base ; attention au renouvellement payant automatique. |
| Kleinanzeigen | Oui. Un nombre limité d’annonces immobilières gratuites pour les particuliers. | |
| Belgique | Immoweb | Oui, mais une annonce sur Immoweb est toujours payante, y compris pour les particuliers. |
| Grèce | Spitogatos | Oui. Les propriétaires particuliers peuvent publier, avec paiement à la publication. |
Nous n’avons aucun lien avec ces portails. Les noms sont des marques de leurs propriétaires respectifs.
Les arnaques qui visent les vendeurs particuliers, et comment les reconnaître
Une annonce de particulier avec votre numéro de téléphone attire des acheteurs, et parfois des escrocs. Voici les schémas qui reviennent le plus souvent :
- Frais à avancer. Un « acheteur » ou un « agent » se montre enthousiaste sans avoir visité, puis vous demande de payer d’abord : des frais d’inscription, une traduction, un « certificat », une provision d’avocat ou une taxe à régler avant que l’argent puisse être débloqué.
- Faux séquestre ou faux notaire. L’acheteur propose un service de séquestre, une banque ou un « notaire » dont vous n’avez jamais entendu parler, avec un site d’apparence professionnelle. Celui-ci vous demande vos coordonnées ou des frais, ou envoie une fausse confirmation de paiement.
- Trop-perçu. L’acheteur vire « par erreur » un acompte trop élevé et vous demande de rembourser la différence. Le paiement initial est ensuite rejeté ou s’avère frauduleux.
- Hameçonnage via le portail. Un message ou un e-mail qui semble venir du portail vous demande de « vérifier » votre annonce ou vos coordonnées bancaires via un lien.
- Usurpation d’identité. Quelqu’un vous demande très tôt des copies de votre passeport, de votre acte et de vos coordonnées bancaires, « pour les formalités ».
Déménager après la vente
Vendre un bien à l’étranger implique généralement aussi de le vider ou d’en déménager le contenu. Notre site partenaire MovingCompare vous permet de comparer des déménageurs dans toute l’Europe.
Informations générales, et non un conseil juridique ou fiscal. Les règles et les conditions des portails changent ; vérifiez toujours la source officielle et interrogez un notaire ou un conseiller fiscal local sur votre situation.
