1. Pon en regla la titularidad y los papeles
Antes de anunciar la vivienda, asegúrate de que realmente puedes venderla. Los portales y los compradores serios te lo preguntarán, y al final el notario lo comprobará todo de todos modos.
- ¿Está la vivienda inscrita a tu nombre en el registro de la propiedad de ese país? Tras una herencia, normalmente primero hay que inscribir a los herederos.
- ¿Coinciden el registro y el catastro con la realidad? Una ampliación, una piscina o una buhardilla reformada que nunca se registró puede retrasar o bloquear la venta.
- ¿Tienes un número fiscal local? España (NIE), Portugal (NIF) e Italia (codice fiscale) lo exigen al vendedor.
- Reúne la escritura, un extracto reciente del registro de la propiedad, los últimos recibos del impuesto sobre la propiedad y, si es un piso, un certificado de la comunidad de propietarios de que no hay cuotas pendientes.
El Portal Europeo de e-Justicia explica cómo funcionan los registros de la propiedad de cada país de la UE y dónde pedir un extracto.
2. Encarga el certificado energético
Según la Directiva europea de eficiencia energética de los edificios, una vivienda que se pone a la venta necesita un certificado de eficiencia energética, y la calificación debe figurar en el anuncio. El nombre cambia según el país: certificado de eficiencia energética en España, certificado energético en Portugal, APE en Italia, DPE en Francia. Encárgalo con tiempo: un técnico tiene que visitar la vivienda. Los portales piden la calificación, y un anuncio sin ella parece incompleto a los compradores.
3. Fija el precio de salida con ventas comparables
El error más habitual de quien vende por su cuenta es un precio basado en la esperanza. Los compradores comparan, y una vivienda que pasa meses en internet empieza a dar la impresión de que tiene algún problema.
- Mira precios de venta, no precios de salida. Los precios de salida de las viviendas que no se venden te dicen sobre todo lo que no funciona. Varios países publican precios oficiales de compraventas registradas o estadísticas de precios; úsalos donde existan.
- Compara lo que es comparable: misma localidad o barrio, tamaño parecido, mismo tipo (piso, casa adosada, chalet independiente), estado similar, y vistas, aparcamiento, piscina o terraza.
- Ten en cuenta la temporada y el comprador. En las zonas de vacaciones muchos compradores vienen del extranjero; comparan tu vivienda con otras que han visto en el mismo viaje.
- Decide de antemano cuál es el precio más bajo que aceptarías, para poder responder a las ofertas con calma.
4. Prepara la vivienda y hazle fotos
Los anuncios con más y mejores fotos reciben más atención, y los compradores pasan de largo ante los anuncios con imágenes oscuras o borrosas. Apunta a entre 20 y 30 fotos, una buena foto de portada y, si puedes, un vídeo corto. Las pautas de fotografía de más abajo te explican cómo.
Antes de las fotos: despeja, retira objetos personales y fotos familiares, arregla pequeños desperfectos, limpia los cristales, corta el césped y llena la piscina. Una casa de vacaciones que ha estado cerrada durante meses necesita ventilarse y una buena limpieza.
5. Dibuja un plano sencillo
El plano es una de las cosas que más quieren ver los compradores y una de las que más a menudo faltan en los anuncios de particulares. No necesitas un arquitecto: basta con un plano claro de cada planta con los nombres de las estancias y las medidas aproximadas. Usa las medidas de tu escritura o de la ficha catastral cuando puedas, e indica que el plano es orientativo. Muchos portales te dejan subirlo como imagen adicional.
6. Redacta el texto del anuncio
Un buen texto de anuncio es concreto y se ciñe a los hechos. Empieza por la ubicación y el principal motivo para vivir allí, y después da los datos por los que filtran los compradores:
- tipo de vivienda, superficie útil y de parcela, número de dormitorios y baños
- planta y ascensor (en pisos), orientación, espacio exterior, aparcamiento, trastero
- año de construcción o de reforma, calefacción y aire acondicionado, calificación energética
- distancia a la playa, al centro, a las tiendas, al aeropuerto o a la estación
- si se vende amueblada y cuándo está disponible
Evita los superlativos vagos ("impresionante", "oportunidad única"). Escribe en el idioma local y en inglés, porque en las zonas populares una gran parte de los compradores viene del extranjero. Pon la dirección exacta solo si te parece bien; la mayoría de los portales también te permiten mostrar una ubicación aproximada en el mapa.
7. Elige los portales adecuados para particulares
No todos los portales aceptan particulares, y las condiciones cambian. Consulta la tabla por país de más abajo. Como regla general: un gran portal nacional más una web de anuncios clasificados llegan a la mayoría de los compradores locales; un portal internacional puede sumar compradores extranjeros. Mantén tu anuncio idéntico en todas las webs, precio incluido.
8. Gestiona las visitas y las ofertas con seguridad
Haz algunas preguntas a quien llame antes de una visita: ¿ha leído los datos del anuncio?, ¿cómo va a financiar la compra?, ¿cuándo quiere comprar? Si no puedes estar tú, pide a un vecino, un conserje o alguien de la zona de tu confianza que tenga las llaves que abra la puerta, y lleva una lista de quién ha visitado la vivienda y cuándo. Pon por escrito el acuerdo de precio y deja que los pasos formales (contrato de arras, escritura, pago) pasen por el notario o por los cauces oficiales de ese país. Lee el apartado sobre estafas antes de publicar.
Pautas de fotografía
Luz
- Haz las fotos con luz de día, con todas las cortinas abiertas y todas las luces encendidas. Los interiores quedan mejor en un día luminoso pero algo nublado, o con el sol a tu espalda.
- Fotografía el exterior, la terraza y la piscina a última hora de la tarde o a primera hora de la mañana, cuando la luz es cálida y las sombras suaves.
- Sujeta la cámara recta a la altura del pecho para que las líneas verticales no se inclinen. Usa el formato horizontal; los portales recortan las fotos verticales.
Orden
- Foto de portada: la imagen más potente, normalmente la fachada, las vistas o la terraza.
- Salón y cocina.
- Dormitorios y después baños.
- Espacio exterior: terraza, jardín, piscina, balcón.
- Vistas, calle y alrededores (playa, plaza, pueblo).
- El plano, como última imagen.
Qué no hacer
- Sin personas, mascotas, matrículas de coches ni documentos personales en la imagen.
- Sin filtros exagerados, objetivos ojo de pez ni retoques que hagan parecer las estancias más grandes de lo que son; los compradores se sienten engañados en la visita.
- Sin fotos de otros inmuebles ni de las "vistas desde el final de la calle" presentadas como tus vistas.
- Sin fotos con fecha, marca de agua o muebles antiguos si la vivienda ya está vacía.
Ejemplos de textos de anuncio
Ejemplos generales, no de una vivienda real. Sustituye las palabras entre corchetes por tus propios datos.
Bright 2-bedroom apartment with sea-view terrace, [town]
Sold directly by the owner. A light, well-kept apartment on the [floor] floor with lift, a short walk from the beach and the town centre. Open-plan living room and kitchen opening onto a south-facing terrace with sea view. Two bedrooms with fitted wardrobes, one bathroom with walk-in shower, air conditioning in all rooms. Communal pool and private parking space. Living area approx. [m²] m², energy rating [letter]. Sold [furnished/unfurnished], available from [month]. Floor plan and documents available on request.
Luminoso piso de 2 dormitorios con terraza y vistas al mar, [localidad]
Venta directa de particular. Piso luminoso y bien cuidado en [planta] planta con ascensor, a pocos minutos a pie de la playa y del centro. Salón-cocina abierto con salida a terraza orientada al sur con vistas al mar. Dos dormitorios con armarios empotrados, un baño con plato de ducha, aire acondicionado en todas las estancias. Piscina comunitaria y plaza de garaje. Superficie aprox. [m²] m², certificado energético [letra]. Se vende [amueblado/sin amueblar], disponible a partir de [mes]. Plano y documentación disponibles a petición.
Licht appartement met 2 slaapkamers en terras met zeezicht, [plaats]
Rechtstreeks van de eigenaar. Licht en goed onderhouden appartement op de [verdieping] verdieping met lift, op loopafstand van het strand en het centrum. Open woonkamer met keuken en een terras op het zuiden met zeezicht. Twee slaapkamers met inbouwkasten, een badkamer met inloopdouche, airco in alle ruimtes. Gemeenschappelijk zwembad en eigen parkeerplaats. Woonoppervlak ca. [m²] m², energielabel [letter]. Wordt [gemeubileerd/ongemeubileerd] verkocht, beschikbaar vanaf [maand]. Plattegrond en documenten op aanvraag.
Portales para particulares, por país
Comprobado en septiembre de 2026. Los precios y los límites de anuncios gratuitos cambian a menudo, así que no indicamos importes: revisa las condiciones en el portal antes de publicar.
| País | Portal | ¿Pueden anunciar los particulares? |
|---|---|---|
| España | idealista.com | Sí. Un número limitado de anuncios gratuitos para particulares; condiciones para más anuncios o viviendas de alto valor. |
| fotocasa.es | Sí. Anuncio básico gratuito para particulares; opciones de pago para más visibilidad. | |
| milanuncios.com | Sí. Web de anuncios clasificados generalista con una gran sección inmobiliaria para particulares. | |
| Kyero | No. Solo pueden anunciarse inmobiliarias y profesionales del sector. | |
| Portugal | idealista.pt | Sí. Un número limitado de anuncios gratuitos para particulares. |
| Imovirtual | Sí, marcado como oferta de particular, pero anunciarse ahí directamente es de pago. Los anuncios publicados en OLX también pueden aparecer en Imovirtual. | |
| Italia | Immobiliare.it | Sí. Un número limitado de anuncios gratuitos para particulares; opciones de visibilidad de pago. |
| idealista.it | Sí. Un número limitado de anuncios gratuitos para particulares. | |
| Casa.it | Sí. Anuncios gratuitos con opciones de visibilidad de pago. | |
| Francia | PAP.fr | Sí, está pensado para particulares, pero tras un periodo de prueba hace falta una suscripción de pago. |
| Leboncoin | Sí. Gratis para particulares; opciones de pago para más visibilidad. | |
| Green-Acres | Sí, los particulares pueden registrarse. Público internacional; el anuncio se traduce. | |
| Países Bajos | Funda | No directamente. Solo a través de una inmobiliaria, incluidas las agencias online que ofrecen un paquete solo de publicación. |
| Jaap.nl | Ya no existe: la web cerró en enero de 2024. | |
| Huislijn.nl | Sí. Los particulares pueden anunciar su propia vivienda pagando una tarifa única. | |
| Alemania | ImmoScout24 | Sí. Los particulares pueden publicar un anuncio básico; cuidado con la renovación automática de pago. |
| Kleinanzeigen | Sí. Un número limitado de anuncios inmobiliarios gratuitos para particulares. | |
| Bélgica | Immoweb | Sí, pero un anuncio en Immoweb siempre es de pago, también para particulares. |
| Grecia | Spitogatos | Sí. Los propietarios particulares pueden anunciarse, pagando al publicar. |
No tenemos ninguna relación con estos portales. Los nombres son marcas de sus respectivos titulares.
Estafas dirigidas a particulares que venden y cómo reconocerlas
Un anuncio de particular con tu número de teléfono atrae a compradores y, a veces, a estafadores. Estos son los patrones que más se repiten:
- Fraude del pago por adelantado. Un "comprador" o "agente" se muestra entusiasmado sin haber visto la vivienda y después te pide que pagues tú primero: una tasa de registro, una traducción, un "certificado", una provisión de fondos para un abogado o un impuesto que hay que pagar antes de que se pueda liberar el dinero.
- Falso depósito en garantía o falso notario. El comprador propone un servicio de depósito en garantía (escrow), un banco o un "notario" del que nunca has oído hablar, con una web de aspecto profesional. Te pide tus datos o una comisión, o te envía una confirmación de pago falsa.
- Pago de más. El comprador transfiere "por error" demasiado dinero como señal y te pide que le devuelvas la diferencia. Más tarde el pago original se anula o resulta ser fraudulento.
- Phishing a través del portal. Un mensaje o correo que parece venir del portal te pide "verificar" tu anuncio o tus datos bancarios mediante un enlace.
- Suplantación de identidad. Alguien te pide muy pronto copias de tu pasaporte, tu escritura y tus datos bancarios, "para el papeleo".
Mudarte después de la venta
Vender una vivienda en el extranjero suele implicar también vaciarla o trasladar su contenido. En nuestra web hermana MovingCompare puedes comparar empresas de mudanzas de toda Europa.
Información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas y las condiciones de los portales cambian; consulta siempre la fuente oficial y pregunta a un notario o asesor fiscal local por tu situación concreta.
