Vender a sua casa no estrangeiro por conta própria: o guia para anunciar

1. Ponha a propriedade e os documentos em ordem

Antes de anunciar, certifique-se de que pode mesmo vender. Os portais e os compradores sérios vão perguntar, e no fim o notário verifica tudo de qualquer forma.

• A casa está registada em seu nome no registo predial desse país? Depois de uma herança, normalmente os herdeiros têm de ser registados primeiro.
• O registo predial e o cadastro correspondem à realidade? Uma ampliação, uma piscina ou um sótão convertido que nunca foram registados podem atrasar ou impedir a venda.
• Tem um número fiscal local? Espanha (NIE), Portugal (NIF) e Itália (codice fiscale) exigem-no ao vendedor.
• Reúna a escritura, uma certidão recente do registo predial, os últimos comprovativos do imposto sobre imóveis e, num apartamento, uma declaração do condomínio de que não há quotas em dívida.

O Portal Europeu da Justiça explica como funcionam os registos prediais de cada país da UE e onde pedir uma certidão.

2. Peça o certificado energético

Ao abrigo da Diretiva europeia relativa ao desempenho energético dos edifícios, uma casa posta à venda precisa de um certificado energético, e a classe energética tem de constar do anúncio. Os nomes locais variam: certificado de eficiencia energética em Espanha, certificado energético em Portugal, APE em Itália, DPE em França. Peça-o cedo: um perito tem de visitar a casa. Os portais pedem a classe energética, e um anúncio sem ela parece incompleto aos compradores.

3. Defina o preço pedido com base em vendas comparáveis

O erro mais comum de quem vende por conta própria é um preço baseado na esperança. Os compradores comparam, e uma casa que fica meses online começa a parecer ter algum problema.

• Olhe para preços de venda, não para preços pedidos. Os preços pedidos de casas que não se vendem dizem-lhe sobretudo o que não resulta. Vários países publicam preços de venda registados ou estatísticas oficiais de preços; use-os onde existirem.
• Compare o que é comparável: a mesma localidade ou bairro, tamanho semelhante, o mesmo tipo (apartamento, moradia em banda, vivenda isolada), estado idêntico, e vistas, estacionamento, piscina ou terraço.
• Tenha em conta a época e o comprador. Nas zonas turísticas, muitos compradores vêm do estrangeiro; comparam a sua casa com outras que visitaram na mesma viagem.
• Decida com antecedência qual é o preço mínimo que aceita, para poder reagir com calma às propostas.

4. Prepare e fotografe a casa

Os anúncios com mais e melhores fotografias recebem mais atenção, e os compradores passam à frente dos anúncios com imagens escuras ou desfocadas. Aponte para 20 a 30 fotografias, uma boa fotografia de capa e, se puder, um vídeo curto. As orientações de fotografia abaixo explicam como.

Antes das fotografias: arrume, retire objetos pessoais e fotografias de família, repare pequenos defeitos, limpe os vidros, corte a relva e encha a piscina. Uma casa de férias que esteve fechada durante meses precisa de ser arejada e bem limpa.

5. Desenhe uma planta simples

A planta é uma das coisas que os compradores mais querem ver, e uma das que mais falta nos anúncios de particulares. Não precisa de um arquiteto: basta uma planta clara por piso, com o nome das divisões e as medidas aproximadas. Use, sempre que possível, as medidas da escritura ou do registo cadastral, e indique que a planta é meramente indicativa. Muitos portais permitem carregá-la como imagem adicional.

6. Escreva o texto do anúncio

Um bom texto de anúncio é factual e concreto. Comece pela localização e pela principal razão para viver ali, e depois apresente os factos pelos quais os compradores filtram:

• tipo de casa, área habitável e área do terreno, número de quartos e casas de banho
• piso e elevador (nos apartamentos), orientação solar, espaço exterior, estacionamento, arrecadação
• ano de construção ou de renovação, aquecimento e ar condicionado, classe energética
• distância à praia, ao centro, às lojas, ao aeroporto ou à estação
• se é vendida mobilada e quando fica disponível

Evite superlativos vagos ("deslumbrante", "oportunidade única"). Escreva no idioma local e em inglês, porque nas zonas procuradas uma grande parte dos compradores vem do estrangeiro. Só indique a morada exata se se sentir à vontade com isso; a maioria dos portais também permite mostrar uma localização aproximada no mapa.

7. Escolha os portais certos para particulares

Nem todos os portais aceitam particulares, e as condições mudam. Veja abaixo a tabela por país. Regra geral: um grande portal nacional mais um site de classificados chega à maioria dos compradores locais; um portal internacional pode acrescentar compradores estrangeiros. Mantenha o anúncio igual em todos os sites, incluindo o preço.

8. Organize visitas e propostas em segurança

Faça algumas perguntas a quem liga antes de uma visita: viu os detalhes do anúncio, como vai financiar a compra, quando quer comprar? Se não puder estar presente, peça a um vizinho, a um porteiro ou a alguém de confiança no local, com a chave, que abra a porta, e mantenha uma lista de quem visitou e quando. Ponha por escrito o acordo sobre o preço e deixe os passos formais (contrato de sinal, escritura, pagamento) passar pelo notário ou pelos canais oficiais desse país. Leia a secção sobre burlas antes de publicar.

Orientações de fotografia

Luz

• Fotografe com luz natural, com todas as cortinas abertas e todas as luzes acesas. Os interiores ficam melhor num dia claro mas ligeiramente nublado, ou com o sol pelas costas.
• Fotografe o exterior, o terraço e a piscina ao fim da tarde ou de manhã cedo, quando a luz é quente e as sombras são suaves.
• Segure a câmara direita, à altura do peito, para que as linhas verticais fiquem direitas. Fotografe na horizontal; os portais cortam as fotografias na vertical.

Ordem

1. Fotografia de capa: a imagem mais forte, normalmente a fachada, a vista ou o terraço.
2. Sala de estar e cozinha.
3. Quartos e, depois, casas de banho.
4. Espaço exterior: terraço, jardim, piscina, varanda.
5. Vista, rua e arredores (praia, praça, aldeia).
6. A planta como última imagem.

O que não fazer

• Sem pessoas, animais, matrículas de automóveis ou documentos pessoais na imagem.
• Sem filtros pesados, lentes olho de peixe ou edições que façam as divisões parecer maiores do que são; os compradores sentem-se enganados na visita.
• Sem fotografias de outros imóveis nem da "vista do fim da rua" apresentada como a sua vista.
• Sem fotografias com data, marca de água ou móveis antigos, se a casa agora estiver vazia.

Exemplos de textos de anúncio

Exemplos gerais, não de uma casa real. Substitua as palavras entre parênteses retos pelos seus próprios dados.

Portais para particulares, por país

Verificado em setembro de 2026. Os preços e os limites de anúncios gratuitos mudam com frequência, por isso não indicamos valores: confirme as condições no portal antes de publicar.

Não temos qualquer ligação a estes portais. Os nomes são marcas dos respetivos proprietários.

Burlas dirigidas a particulares, e como as reconhecer

Um anúncio particular com o seu número de telefone atrai compradores e, por vezes, burlões. Estes são os padrões que mais se repetem:

• Burla do pagamento antecipado. Um "comprador" ou "agente" mostra-se entusiasmado sem ter visto a casa e depois pede-lhe que pague primeiro: uma taxa de registo, uma tradução, um "certificado", uma provisão para advogado ou um imposto que tem de ser pago antes de o dinheiro ser libertado.
• Conta caução ou notário falsos. O comprador propõe um serviço de conta caução (escrow), um banco ou um "notário" de que nunca ouviu falar, com um site de aspeto profissional. Pede-lhe os seus dados ou uma taxa, ou envia uma confirmação de pagamento falsa.
• Pagamento a mais. O comprador transfere "por engano" um valor a mais como sinal e pede-lhe que devolva a diferença. Mais tarde, o pagamento original é anulado ou revela-se fraudulento.
• Phishing através do portal. Uma mensagem ou e-mail que parece vir do portal pede-lhe que "verifique" o seu anúncio ou os seus dados bancários através de uma ligação.
• Roubo de identidade. Alguém pede logo no início cópias do seu passaporte, da escritura e dos seus dados bancários, "para a papelada".

Mudança depois da venda

Vender uma casa no estrangeiro implica normalmente também esvaziá-la ou transportar o recheio. No nosso site irmão MovingCompare pode comparar empresas de mudanças em toda a Europa.

Informação geral, não é aconselhamento jurídico nem fiscal. As regras e as condições dos portais mudam; confirme sempre na fonte oficial e pergunte a um notário ou consultor fiscal local sobre a sua situação.