Strumento gratuito · Pianificazione
Pianifica la vendita, passo dopo passo.
Scopri in che ordine organizzare cosa: dai documenti e dalle foto fino al notaio e alla dichiarazione dei redditi successiva. Inserisci quante settimane prevedi per ogni passaggio e il pianificatore le trasforma in date. Aggiungile al calendario o stampale.
- I tempi di ogni passaggio li decidi tu
- File calendario (.ics)
- Stampabile
Con le tue settimane, l’inizio è già passato. Scegli una data di consegna più avanti o passaggi più brevi.
Il pianificatore usa solo le settimane e la data che inserisci. Non sono scadenze di legge.
Non hai ancora inserito le settimane: qui sotto vedi l’ordine dei passaggi. Inserisci la tua stima per ogni passaggio per ottenere le date.
02 — Passo dopo passo
Cosa organizzare a ogni passaggio
Passaggi generali, più quello che abbiamo verificato su fonti ufficiali per il paese scelto. Fai sempre verificare la tua situazione da un notaio o da un consulente.
Scegli un paese per vedere i punti che abbiamo verificato su fonti ufficiali per quel paese.
Per questo pianificatore non abbiamo ancora verificato le regole nazionali (Grecia). I passaggi qui sotto sono generali. Leggi la guida alla vendita (Grecia)
Per questo pianificatore non abbiamo ancora verificato le regole nazionali (Paesi Bassi). I passaggi qui sotto sono generali. Leggi la guida alla vendita (Paesi Bassi)
Per questo pianificatore non abbiamo ancora verificato le regole nazionali (Belgio). I passaggi qui sotto sono generali. Leggi la guida alla vendita (Belgio)
Per questo pianificatore non abbiamo ancora verificato le regole nazionali (Germania). I passaggi qui sotto sono generali. Leggi la guida alla vendita (Germania)
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Quando:
Raccogli i documenti
Atto di proprietà, documento d’identità e codice fiscale, certificato energetico, documenti del condominio e le ultime bollette delle imposte e delle utenze. Quali documenti siano obbligatori varia da paese a paese. Vedi la checklist.
Spagna
- Certificato energetico ed etichetta: quando vendi una casa esistente, al contratto va allegata una copia del certificato registrato e dell’etichetta. È valido fino a 10 anni, o fino a 5 anni con etichetta G. Il decreto è stato modificato nel 2025, quindi verifica le regole attuali con il tuo certificatore. Fonte: BOE, RD 390/2021
- In un condominio, l’acquirente risponde di alcune quote condominiali non pagate dai proprietari precedenti. Fatti rilasciare dal condominio la prova che non c’è nulla in sospeso. Fonte: BOE, Ley de Propiedad Horizontal art. 9
Portogallo
- Per vendere è obbligatorio un certificato energetico (SCE). Fonte: Diário da República, DL 101-D/2020
- Per l’atto, Casa Pronta elenca documento d’identità e codice fiscale (NIF) di acquirente e venditore, la ficha técnica da habitação (se esiste), il certificato energetico e un riferimento alla licenza di utilizzo. Fonte: Justiça, Casa Pronta
Italia
- La checklist dei notai per chi vende: documento d’identità, codice fiscale, stato civile, l’atto con cui hai acquisito la casa, planimetrie catastali, titoli edilizi e prova dell’agibilità, regolamento di condominio con una dichiarazione dell’amministratore che le spese sono pagate, e il certificato energetico APE. Fonte: Notariato
- Conformità catastale: dichiari tu, o un tecnico abilitato, che i dati catastali e la planimetria corrispondono allo stato di fatto della casa. Senza questa dichiarazione l’atto è nullo. Fonte: Notariato, studio 9-2018/C
Francia
- Fascicolo delle diagnosi tecniche (DDT), allegato al contratto preliminare o all’atto: la diagnosi energetica (DPE) e, a seconda della casa, piombo (costruzione prima del 1949), amianto (titolo edilizio prima di luglio 1997), impianto elettrico e gas (impianti con più di 15 anni), termiti, scarichi e la dichiarazione dei rischi (ERP). Gli appartamenti richiedono anche la superficie Carrez; le case in classe E, F o G un audit energetico. Fonte: Service-Public.fr
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Quando:
Foto e testo dell’annuncio
Riordina le stanze, fotografa con la luce del giorno e misura le stanze. Scrivi l’annuncio nella lingua locale e in inglese. Usa il generatore di annunci.
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Quando:
Annuncio online
Metti la casa sui portali che usano gli acquirenti di quel paese. Decidi come e quando rispondere alle richieste.
Portogallo
- La classe energetica deve comparire in ogni annuncio. Fonte: SCE / ADENE
- Affitti turistici (Alojamento Local): dal 1° novembre 2024 il numero di registrazione resta all’immobile quando viene venduto. Nelle zone di contenimento il comune può limitarlo. Fonte: DL 76/2024
Italia
- Il certificato energetico APE è obbligatorio per la vendita e negli annunci. È valido 10 anni. Fonte: ENEA
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Quando:
Visite e offerte
Fissa orari precisi per le visite, tieni una lista degli interessati e fatti mettere per iscritto ogni offerta. Se vivi lontano, trova qualcuno sul posto che possa aprire la porta.
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Quando:
Contratto preliminare
Metti per iscritto il prezzo, la data di consegna, l’eventuale caparra e le condizioni. Fai controllare la bozza da un avvocato o da un notaio indipendente prima di firmare.
Italia
- Se firmi un contratto preliminare e lo registri, l’imposta di registro è dovuta sulla caparra e sugli acconti. Viene poi scomputata. Fonte: Notariato
Francia
- Il contratto preliminare (compromis o promesse de vente) non è obbligatorio ma è la prassi. Dopo la firma, l’acquirente ha 10 giorni per ripensarci. Fonte: Service-Public.fr
- Se entro quella data la dichiarazione dei rischi (ERP) non è stata consegnata, il periodo di ripensamento decorre solo dal giorno successivo alla consegna. Fonte: Service-Public.fr
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Quando:
Notaio e rogito
Il trasferimento si firma dal notaio. Se non puoi essere presente, chiedi se puoi firmare tramite procura. Organizza la lettura dei contatori, le chiavi e l’estinzione dell’eventuale mutuo.
Spagna
- Il notaio stipula l’atto pubblico (escritura pública). Salvo accordi diversi, il venditore paga la redazione dell’atto e l’acquirente la prima copia e i costi successivi. Fonte: BOE, Código Civil art. 1455
- Se non sei fiscalmente residente in Spagna, l’acquirente trattiene una parte del prezzo come acconto sulla tua imposta e la versa con il modelo 211 entro un mese. Ricevi una copia per la tua dichiarazione. Fonte: Agencia Tributaria
Portogallo
- L’atto può essere fatto tramite Casa Pronta: acquisto e registrazione a un unico sportello. Fonte: Justiça, Casa Pronta
Italia
- Il notaio legge ad alta voce l’intero atto prima della firma. Poi lo registra presso l’ufficio delle imposte, lo fa trascrivere nei pubblici registri e aggiorna il catasto. Fonte: Notariato
Francia
- Il notaio redige l’atto e calcola e riscuote l’imposta sulla plusvalenza (modulo 2048-IMM-SD). Fonte: Service-Public.fr
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Quando:
Dopo la vendita: la dichiarazione dei redditi
Dichiara la vendita nel paese in cui si trova la casa e verifica cosa richiede il tuo paese di residenza. Conserva tutte le ricevute e l’atto.
Spagna
- I non residenti dichiarano la plusvalenza con il modelo 210, entro 3 mesi dalla fine del periodo di un mese che inizia alla data di vendita. Secondo il nostro calcolo, entro il . Fonte: Agencia Tributaria
- L’IBI (imposta sugli immobili) è dovuta da chi è proprietario della casa al 1° gennaio. Dividerla con l’acquirente è un accordo privato. Fonte: BOE, TRLRHL art. 75
Portogallo
- Dichiara la plusvalenza nella tua dichiarazione IRS (Modelo 3), da presentare online dal 1° aprile al 30 giugno dell’anno successivo alla vendita: dal al . Fonte: Portal das Finanças, CIRS art. 60
- I non residenti nominano un rappresentante fiscale in Portogallo, a meno che non si iscrivano alle notifiche elettroniche o alla casella elettronica. Fonte: Portal das Finanças, LGT art. 19
- L’IMI dell’intero anno è dovuta da chi è proprietario della casa al 31 dicembre. Fonte: Portal das Finanças, CIMI art. 8
Italia
- La plusvalenza è tassata se vendi entro 5 anni dall’acquisto, a meno che tu non abbia ereditato la casa o che sia stata la tua abitazione principale per la maggior parte di quel periodo. Puoi chiedere al notaio di calcolare e versare questa imposta al rogito. Fonte: Agenzia delle Entrate, circolare 13/E
Francia
- Chi vende e vive fuori da UE/SEE in genere ha bisogno di un rappresentante fiscale accreditato. Ci sono esenzioni. Fonte: BOFiP
- La taxe foncière dell’intero anno è dovuta da chi è proprietario della casa al 1° gennaio. Dividerla con l’acquirente nell’atto è un accordo privato. Fonte: impots.gouv.fr
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