Información general, no asesoramiento jurídico ni fiscal. Las normas varían según la región y el municipio y cambian con el tiempo; haz que el notario o un asesor local revise tu situación concreta.
La mayoría de quienes compran vivienda en España empiezan a buscar en idealista o fotocasa, los dos mayores portales inmobiliarios del país. Ambos aceptan anuncios de propietarios particulares (particulares), no solo de inmobiliarias. Eso significa que puedes llegar a los mismos compradores que una agencia, si tu anuncio es tan bueno como el suyo. Esta guía explica qué preparar, cómo montar el anuncio, cómo gestionar las consultas y cómo reconocer las estafas dirigidas a particulares que venden.
Antes de publicar
- Certificado energético. Según el Real Decreto 390/2021, quien publique una vivienda en venta (incluidos expresamente los portales inmobiliarios y las webs) debe incluir su calificación energética. Encarga y registra primero el certificado; los portales piden la calificación al crear el anuncio.
- Nota simple y Catastro. Comprueba la superficie y la descripción registradas. Los compradores comparan tu anuncio con estos documentos, y las diferencias restan confianza.
- Un precio realista. No copies los precios de salida de anuncios parecidos; muchos llevan meses en internet. Fíjate en lo que se ha vendido de verdad. Los notarios españoles publican gratis precios reales de venta, sacados de las escrituras, por municipio y código postal en su portal estadístico (penotariado.com). Eso te da una referencia mucho mejor que los precios de salida.
- Las condiciones de cada portal. Tanto idealista como fotocasa permiten a los particulares publicar un anuncio, con opciones de pago para ganar visibilidad. El número de anuncios gratuitos, la duración y los precios de los extras cambian; revisa las condiciones vigentes para anunciantes particulares en cada web antes de empezar.
Fotos: lo primero que miran los compradores
En un portal, tus fotos hacen la mayor parte del trabajo de venta. Los compradores pasan de largo ante las imágenes oscuras o recargadas en cuestión de segundos.
- Haz las fotos con luz de día, con todas las cortinas abiertas y todas las luces encendidas. A media mañana o a última hora de la tarde la luz suele ser más suave; evita el sol duro del mediodía en la fachada.
- Haz fotos en horizontal, con la cámara a la altura del pecho y recta: nada de paredes inclinadas.
- Ordena a fondo: despeja las superficies y retira objetos personales, fotos familiares, productos de aseo y los cuencos de las mascotas. Haz las camas.
- Fotografía todas las estancias, además del exterior, la terraza o el jardín, las vistas, la piscina y las zonas comunes de la comunidad. Los compradores del extranjero quieren verlo todo antes de reservar un vuelo.
- Elige la mejor foto como primera: normalmente el salón con la terraza, o las vistas.
- Plantéate un vídeo corto o una visita virtual. Ayuda a los compradores que viven lejos a decidir si merece la pena el viaje para verla.
Plano y superficie
Un plano completa el anuncio y filtra a los compradores a los que no les encaja la distribución. Basta con un dibujo sencillo y claro con los nombres de las estancias y las medidas aproximadas. Sé preciso con la superficie: en los anuncios españoles se distingue entre metros construidos (superficie construida, con muros y a veces una parte de las zonas comunes) y metros útiles (superficie útil). Indica cuál usas y asegúrate de que es coherente con el Catastro y el Registro.
La descripción
Escribe la descripción en español y en inglés, y en neerlandés, alemán o francés si en tu zona abundan los compradores de esos países. Si el portal no ofrece un campo aparte para cada idioma, pon un breve resumen en inglés debajo del texto en español.
- Título: tipo de vivienda, su principal punto fuerte y la ubicación. Por ejemplo: "Luminoso piso de 3 dormitorios con vistas al mar, a 5 minutos de la playa".
- Primeras líneas: lo que hace especial esta vivienda: la luz, las vistas, la tranquilidad, la ubicación.
- Datos: dormitorios, baños, superficie, planta y ascensor, orientación, calefacción y aire acondicionado, aparcamiento y trastero, instalaciones de la comunidad, calificación energética, año de construcción.
- Entorno: distancia a la playa, las tiendas, los colegios, el aeropuerto y el transporte público.
- Sinceridad: menciona lo que necesita arreglo. Un comprador que lo descubre en la visita se siente engañado; uno que lo leyó antes vino igualmente.
No prometas lo que no puedes garantizar, como ingresos por alquiler o una licencia de alquiler turístico que el nuevo propietario pueda conservar. Esas normas dependen de la comunidad autónoma y del municipio.
Gestionar las consultas
Una vez publicado el anuncio, responde rápido: los compradores contactan con varios vendedores a la vez. Ambos portales te permiten gestionar los mensajes desde tu área personal.
- Haz algunas preguntas antes de concertar una visita: ¿cuándo quieren comprar?, ¿cómo lo van a financiar?, ¿han visto otras viviendas de la zona?
- Agrupa las visitas y, si puedes evitarlo, no enseñes la vivienda a solas. Guarda los objetos de valor, los documentos y los medicamentos.
- Si vives en el extranjero, busca a alguien de confianza en la zona que enseñe la vivienda y guarde las llaves.
- Lleva un registro sencillo de quién ha visitado la vivienda y qué ha dicho. Te ayuda al negociar y al decidir si ajustas el precio.
Reconocer las estafas
Los particulares que venden son un blanco atractivo. El centro de ayuda de idealista describe varios engaños habituales dirigidos a quienes anuncian un inmueble:
- El "rip deal" o timo del inversor: un supuesto inversor extranjero acepta tu precio sin ver la vivienda ni negociar, y después propone una reunión (a menudo en el extranjero) para cambiar dinero en efectivo o hablar de una "inversión". Aléjate.
- Phishing: correos o mensajes con el logotipo del portal que te piden entrar en tu cuenta a través de un enlace, en una página casi idéntica a la real. Escribe siempre tú la dirección y comprueba que empieza por https://www.idealista.com/ o https://www.fotocasa.es/.
- Códigos y contraseñas: nunca compartas tu contraseña ni los códigos de verificación que recibes por SMS, ni siquiera con alguien que dice ser del portal.
- Pagos por adelantado: nunca pagues una "comisión", un "impuesto" o unos "gastos de transferencia" para recibir el dinero de un comprador.
La regla de oro: el dinero solo cambia de manos mediante un contrato de arras por escrito y una transferencia bancaria, y la venta en sí se formaliza ante notario. Consulta nuestra guía sobre el notario y el proceso de venta. Si intentan estafarte, denúncialo al portal y a la policía; el INCIBE, el Instituto Nacional de Ciberseguridad, también ofrece ayuda a la ciudadanía.
Cuando tengas comprador
Desactiva el anuncio o márcalo como reservado en cuanto se firme el contrato de arras, para no seguir recibiendo consultas y para no caer en la tentación de aceptar una segunda oferta, lo que puede tener consecuencias legales según el contrato de arras. Después reúne los documentos que falten y, si vives fuera de España, infórmate sobre los impuestos para vendedores no residentes.
¿Prefieres ayuda con el precio, la presentación y los textos? Eso es justo lo que hacemos: consulta vender tu casa en España.
