Informação geral, não é aconselhamento jurídico nem fiscal. As regras variam por região e por município e mudam com o tempo; peça ao notário ou a um consultor local que analise a sua situação.
A maioria das pessoas que compram casa em Espanha começa a procura no idealista ou no fotocasa, os dois maiores portais imobiliários do país. Ambos aceitam anúncios de proprietários particulares (particulares), e não só de imobiliárias. Isso significa que pode chegar aos mesmos compradores que uma imobiliária — se o seu anúncio for tão bom como o dela. Este guia explica o que preparar, como montar o anúncio, como responder aos interessados e como reconhecer as burlas dirigidas a quem vende sem intermediários.
Antes de publicar
- Certificado energético. Nos termos do Real Decreto 390/2021, quem publica uma casa para venda — incluindo expressamente portais imobiliários e sites — tem de indicar a sua classificação energética. Mande fazer e registar primeiro o certificado; os portais pedem a classificação quando cria o anúncio.
- Nota simple e Catastro. Confirme a área e a descrição registadas. Os compradores comparam o seu anúncio com estes documentos, e as diferenças custam confiança.
- Um preço realista. Não copie os preços pedidos em anúncios semelhantes; muitos estão online há meses. Veja o que se vendeu de facto. Os notários espanhóis publicam gratuitamente, no seu portal de estatística (penotariado.com), os preços reais de venda que constam das escrituras, por município e código postal. É uma referência muito melhor do que os preços pedidos.
- As condições de cada portal. O idealista e o fotocasa permitem ambos que particulares coloquem anúncios, com opções pagas para ganhar visibilidade. O número de anúncios gratuitos, a duração e os preços dos extras mudam; consulte as condições atuais para anunciantes particulares em cada site antes de começar.
Fotografias: o que os compradores veem primeiro
Num portal, são as fotografias que fazem a maior parte da venda. Os compradores passam à frente de imagens escuras ou atravancadas em poucos segundos.
- Fotografe com luz natural, com as cortinas todas abertas e todas as luzes acesas. A meio da manhã ou ao fim da tarde a luz costuma ser mais suave; evite o sol forte do meio-dia na fachada.
- Tire fotografias na horizontal, com a câmara à altura do peito e direita — nada de paredes inclinadas.
- Arrume a fundo: bancadas e mesas livres, sem objetos pessoais, fotografias de família, artigos de higiene ou tigelas dos animais. Faça as camas.
- Fotografe todas as divisões, e também o exterior, o terraço ou o jardim, a vista, a piscina e as zonas comuns do condomínio. Quem compra a partir do estrangeiro quer ver tudo antes de marcar um voo.
- Escolha a fotografia mais forte para primeira: normalmente a sala com o terraço, ou a vista.
- Pondere um vídeo curto ou uma visita virtual. Ajuda os compradores que vivem longe a decidir se vale a pena fazer a viagem para uma visita.
Planta e área
Uma planta torna o anúncio mais completo e afasta os compradores a quem a disposição não serve. Basta um desenho simples e claro, com os nomes das divisões e medidas aproximadas. Seja rigoroso com a área: os anúncios espanhóis distinguem entre metros construidos (área bruta, incluindo paredes e, por vezes, uma parte das zonas comuns) e metros útiles (área útil). Indique qual usa e garanta que bate certo com o Catastro e com o registo.
A descrição
Escreva a descrição em espanhol e em inglês — e em neerlandês, alemão ou francês se forem frequentes na sua zona compradores desses países. Se o portal não tiver um campo próprio para cada língua, coloque um pequeno resumo em inglês por baixo do texto em espanhol.
- Título: tipo de casa, principal ponto forte, localização. Por exemplo: "Apartamento T3 luminoso com vista mar, a 5 minutos da praia".
- Primeiras linhas: o que torna esta casa especial — a luz, a vista, o sossego, a localização.
- Factos: quartos, casas de banho, área, andar e elevador, orientação solar, aquecimento e ar condicionado, garagem e arrecadação, equipamentos do condomínio, classificação energética, ano de construção.
- Envolvente: distância à praia, ao comércio, às escolas, ao aeroporto, aos transportes públicos.
- Honestidade: refira o que precisa de obras. Um comprador que o descobre na visita sente-se enganado; um que já o tinha lido veio na mesma.
Não prometa o que não pode garantir, como rendimentos de arrendamento ou uma licença de arrendamento turístico que o novo proprietário possa manter. Essas regras dependem da região e do município.
Responder aos interessados
Quando o anúncio estiver online, responda depressa: os compradores contactam vários vendedores ao mesmo tempo. Ambos os portais permitem gerir as mensagens na sua área de cliente.
- Faça algumas perguntas antes de marcar uma visita: quando querem comprar, como vão financiar a compra, já viram outras casas na zona?
- Agrupe as visitas em blocos e, se puder, não mostre a casa sozinho. Guarde objetos de valor, documentos e medicamentos.
- Se vive no estrangeiro, combine com alguém da sua confiança no local para mostrar a casa e ficar com as chaves.
- Mantenha um registo simples de quem visitou e do que disse. Ajuda quando negociar e quando decidir se deve ajustar o preço.
Reconhecer burlas
Os vendedores particulares são um alvo apetecível. O centro de ajuda do idealista descreve vários esquemas comuns dirigidos a quem anuncia um imóvel:
- O "rip deal": um suposto investidor estrangeiro aceita o seu preço sem ver a casa nem negociar e depois propõe um encontro — muitas vezes no estrangeiro — para trocar dinheiro vivo ou discutir um "investimento". Afaste-se.
- Phishing: e-mails ou mensagens com o logótipo do portal a pedir-lhe que entre na sua conta através de uma ligação, numa página quase idêntica à verdadeira. Escreva sempre o endereço você mesmo e confirme que começa por https://www.idealista.com/ ou https://www.fotocasa.es/.
- Códigos e palavras-passe: nunca partilhe a sua palavra-passe nem os códigos de verificação que recebe por SMS — nem mesmo com alguém que diga ser do portal.
- Pagamentos antecipados: nunca pague uma "taxa", um "imposto" ou um "custo de transferência" para receber o dinheiro de um comprador.
A regra de ouro: o dinheiro só muda de mãos com um contrato de arras escrito e por transferência bancária, e a venda propriamente dita conclui-se num notário. Veja o nosso guia sobre o notário e o processo de venda. Se for alvo de uma tentativa de burla, denuncie-a ao portal e à polícia; o INCIBE, o instituto nacional de cibersegurança de Espanha, também presta ajuda aos cidadãos.
Quando tiver comprador
Desative o anúncio ou marque-o como reservado assim que o contrato de arras estiver assinado, para deixar de receber contactos — e para não cair na tentação de aceitar uma segunda proposta, o que pode ter consequências legais ao abrigo do contrato de arras. Reúna depois os restantes documentos e, se vive fora de Espanha, leia sobre os impostos para vendedores não residentes.
Prefere ajuda com o preço, a apresentação e os textos? É exatamente isso que fazemos — veja vender a sua casa em Espanha.
