Informations générales, et non un conseil juridique ou fiscal. Les règles évoluent et dépendent de votre situation ; faites vérifier votre cas par le notaire ou un conseiller en France (et dans votre pays de résidence).
La plupart des acheteurs français commencent leur recherche en ligne, sur une poignée de grands portails immobiliers. En tant que particulier, vous pouvez les atteindre sans agent immobilier, mais pas sur tous les portails : certains acceptent gratuitement les annonces de particuliers, d’autres sont payants, et d’autres encore ne publient que des annonces de professionnels. Par ailleurs, la loi française fixe ce que toute annonce de vente doit indiquer. Ce guide explique où publier, ce que votre annonce doit contenir et comment gérer les acheteurs quand vous vivez ailleurs.
1. Quels portails acceptent les particuliers ?
| Portail | Particuliers acceptés ? | Coût d’une annonce de vente |
|---|---|---|
| Leboncoin | Oui | Gratuit pour vos trois premières annonces dans la catégorie ventes immobilières sur 12 mois ; à partir de la quatrième, le dépôt est payant. |
| PAP | Oui, il est conçu pour les ventes entre particuliers | Formules payantes ; vérifiez l’offre actuelle sur pap.fr. |
| SeLoger | Oui | Gratuit pour les particuliers, selon SeLoger. |
| Bien'ici | Nous n’avons trouvé aucune option pour les particuliers | Les annonces proviennent de professionnels. |
Les conditions évoluent : consultez les conditions du portail avant de publier. Il est courant de publier sur deux ou trois portails à la fois ; veillez simplement à ce que le prix et la description soient identiques partout.
2. Leboncoin
Leboncoin est le grand site de petites annonces généraliste en France, avec une importante rubrique immobilière. Les particuliers peuvent y publier des annonces de vente. Selon le centre d’aide de Leboncoin, les trois premières annonces déposées sur 12 mois dans la catégorie ventes immobilières sont gratuites ; à partir de la quatrième sur cette période, le dépôt est payant. Pour un seul bien, vous pouvez donc en général publier gratuitement.
Leboncoin est apprécié des acheteurs locaux et des investisseurs, et suscite beaucoup de demandes. Attendez-vous à des questions par message et préparez-vous à faire le tri.
3. PAP (De Particulier à Particulier)
Comme son nom l’indique, PAP est conçu pour la vente entre particuliers, sans agent. La publication d’une annonce de vente est un service payant, avec des formules qui incluent des outils d’accompagnement. Les prix et les formules évoluent : vérifiez l’offre actuelle sur pap.fr avant de vous décider. PAP est bien connu des acheteurs français qui cherchent précisément des biens sans frais d’agence.
4. SeLoger
Pendant longtemps, SeLoger n’affichait que des annonces d’agences immobilières. Aujourd’hui, selon son propre guide, il propose aux particuliers un service gratuit pour publier une annonce de vente. Il demande au moins 2 et au plus 8 photos, en bonne résolution (au moins 1 280 × 720 pixels), aux formats JPEG, PNG ou HEIC, de 10 Mo maximum chacune. Choisissez soigneusement vos huit meilleures photos : c’est tout ce que les acheteurs verront.
5. Bien'ici
Bien'ici est un grand portail avec recherche sur carte. Au moment de la rédaction, nous n’avons trouvé aucun moyen pour un particulier d’y publier lui-même une annonce de vente ; ses annonces proviennent d’agents et d’autres professionnels. Pour y figurer, il faut passer par un professionnel.
6. Ce que votre annonce doit indiquer selon la loi
Ces règles s’appliquent à toute annonce de vente, qu’elle émane d’un particulier ou d’un agent :
- Les classes énergie et climat du DPE, affichées de manière lisible et en couleur sur les échelles de A à G.
- Pour un logement classé F ou G, la mention logement à consommation énergétique excessive.
- Une estimation des dépenses annuelles d’énergie, avec l’année de référence des prix utilisés.
- Pour un logement soumis à l’état des risques (situé dans une zone à risques réglementée) : la mention selon laquelle les informations sur les risques auxquels le bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques.
Il vous faut donc le DPE avant de publier. Voir notre guide des documents nécessaires.
7. Rédiger une annonce efficace
- Rédigez en français. La plupart des acheteurs cherchent en français. Si ce n’est pas votre langue maternelle, faites relire votre texte par un francophone ; une traduction maladroite rend les acheteurs méfiants.
- Commencez par l’essentiel : type de bien, surface habitable, nombre de pièces et de chambres, surface du terrain, commune ou secteur, et prix.
- Pour un appartement, indiquez la surface loi Carrez qui figurera dans le contrat, pour que les chiffres concordent ensuite.
- Décrivez honnêtement : chauffage, état, travaux réalisés et travaux à prévoir. Les surprises à la visite vous font perdre du temps.
- Photos : lumière du jour, pièces rangées, toutes les pièces principales et l’extérieur. Montrez la vue et le jardin si vous en avez.
- Prix : comparez avec des biens similaires réellement en vente à proximité, pas avec des prix affichés dont vous vous souvenez d’il y a quelques années.
8. Gérer les acheteurs à distance
Vendre un bien en France en vivant ailleurs est tout à fait possible, mais organisez l’aspect pratique :
- Visites : confiez-les à une personne de confiance sur place, ou regroupez-les sur quelques jours lorsque vous êtes là. N’oubliez pas de remettre l’état des risques dès la première visite.
- Triez les demandes : renseignez-vous sur le calendrier et le financement de l’acheteur avant d’organiser une visite.
- Méfiez-vous des arnaques : ne payez jamais de « frais » à un prétendu acheteur, n’envoyez pas de copies de vos pièces d’identité à des personnes que vous n’avez pas rencontrées, et méfiez-vous de quiconque veut acheter sans voir le bien ou vous demande d’utiliser un mode de paiement inhabituel. Le prix est payé par l’intermédiaire du notaire.
- La suite : dès que vous avez une offre, le notaire prend le relais. Lisez la procédure de vente, du compromis à l’acte et notre guide sur l’impôt sur la plus-value des non-résidents.
9. Tenir votre annonce à jour
- Répondez vite. Les acheteurs contactent souvent plusieurs vendeurs à la fois ; une réponse dans la journée vous garde dans la course.
- Préparez un petit dossier d’information avec le plan, le DPE, l’état des risques et, pour un appartement, les principaux chiffres de la copropriété. Les acheteurs sérieux les demandent tôt.
- Modifiez le prix partout en même temps. Des prix différents d’un portail à l’autre déroutent les acheteurs et les font s’interroger.
- Indiquez que le bien est sous offre, ou retirez l’annonce, une fois l’avant-contrat signé. Conservez les éléments de l’annonce jusqu’à l’acte, au cas où l’acheteur se rétracterait pendant le délai de 10 jours.
Nous vous aidons à préparer le texte, les photos et les informations pour des portails comme PAP, et nous vous orientons vers le notaire. Créez votre compte gratuit et publiez votre bien, ou lisez d’abord notre page vendre sa maison en France.
