Informação geral, não é aconselhamento jurídico nem fiscal. As regras mudam e dependem da sua situação; peça ao notaire ou a um consultor em França (e no país onde vive) que analise o seu caso.
A maioria dos compradores franceses começa a procurar online, num punhado de grandes portais imobiliários. Como vendedor particular, pode chegar até eles sem agência imobiliária, mas não em todos os portais: alguns aceitam anúncios de particulares gratuitamente, outros cobram e outros só aceitam anúncios de profissionais. Além disso, a lei francesa define o que todos os anúncios de venda têm de mostrar. Este guia explica onde pode anunciar, o que o seu anúncio tem de conter e como lidar com compradores quando vive noutro país.
1. Que portais aceitam vendedores particulares?
| Portal | Particulares? | Custo de um anúncio de venda |
|---|---|---|
| Leboncoin | Sim | Gratuito para os três primeiros anúncios na categoria de venda de imóveis num período de 12 meses; a partir do quarto, a publicação é paga. |
| PAP | Sim, foi criado para vendas entre particulares | Pacotes pagos; consulte a oferta atual em pap.fr. |
| SeLoger | Sim | Gratuito para vendedores particulares, segundo o SeLoger. |
| Bien'ici | Não encontrámos nenhuma opção para particulares | Os anúncios vêm de profissionais. |
As condições mudam, por isso consulte os termos do próprio portal antes de publicar. É comum anunciar em dois ou três portais ao mesmo tempo; basta garantir que o preço e a descrição são iguais em todos.
2. Leboncoin
O Leboncoin é o site generalista de classificados de França, com uma grande secção de imobiliário. Os particulares podem publicar anúncios de venda. Segundo o centro de ajuda do Leboncoin, os três primeiros anúncios que publicar num período de 12 meses na categoria de venda de imóveis são gratuitos; a partir do quarto anúncio nesse período, a publicação é paga. Para uma única casa, isso significa que, normalmente, pode anunciar de graça.
O Leboncoin é popular entre compradores locais e investidores e atrai muitos contactos. Conte com perguntas por mensagem e esteja preparado para as filtrar.
3. PAP (De Particulier à Particulier)
Como o nome indica, o PAP foi pensado para vendas entre particulares, sem agência. Publicar um anúncio de venda é um serviço pago, com pacotes que incluem ferramentas de apoio. Os preços e os pacotes mudam, por isso consulte a oferta atual em pap.fr antes de decidir. O PAP é bem conhecido entre os compradores franceses que procuram especificamente casas sem comissão de agência.
4. SeLoger
Durante muito tempo, o SeLoger só mostrava anúncios de agências imobiliárias. Hoje oferece aos vendedores particulares um serviço gratuito para publicar um anúncio de venda, segundo o próprio guia do SeLoger. Pede no mínimo 2 e no máximo 8 fotografias, com boa resolução (pelo menos 1280 por 720 píxeis), em ficheiros JPEG, PNG ou HEIC com até 10 MB cada. Escolha bem as suas oito melhores fotografias: é tudo o que os compradores vão ver.
5. Bien'ici
O Bien'ici é um grande portal com pesquisa por mapa. À data em que escrevemos, não encontrámos forma de os vendedores particulares publicarem lá eles próprios um anúncio de venda; os anúncios vêm de agências e de outros profissionais. Se quiser aparecer lá, só através de um profissional.
6. O que o seu anúncio tem de mostrar por lei
Estas regras aplicam-se a todos os anúncios de venda, tanto de particulares como de agências:
- As classes energética e climática do DPE, apresentadas de forma legível e a cores nas escalas de A a G.
- Para uma casa classificada com F ou G, a menção logement à consommation énergétique excessive.
- Uma estimativa dos custos anuais de energia, com o ano de referência dos preços utilizados.
- Para uma casa que precisa de um état des risques (numa zona de risco delimitada): a frase que indica que a informação sobre os riscos a que o imóvel está exposto está disponível no site Géorisques.
Isto significa que precisa do DPE antes de publicar. Veja o nosso guia sobre os documentos necessários.
7. Escrever um anúncio que funciona
- Escreva em francês. A maioria dos compradores pesquisa em francês. Peça a um falante nativo que reveja o texto; uma tradução desajeitada deixa os compradores desconfiados.
- Comece pelo essencial: tipo de casa, área habitável, número de divisões e de quartos, área do terreno, localidade ou zona e o preço.
- Num apartamento, use a área segundo a loi Carrez que vai constar do contrato, para que os números coincidam mais tarde.
- Descreva com honestidade: aquecimento, estado de conservação, obras feitas e obras necessárias. Surpresas na visita fazem-no perder tempo.
- Fotografias: luz natural, divisões arrumadas, todas as divisões principais e o exterior. Mostre a vista e o jardim, se os tiver.
- Preço: compare com casas semelhantes nas redondezas que estejam realmente à venda, e não com preços pedidos de que se lembra de há anos.
8. Lidar com compradores à distância
Vender uma casa em França vivendo noutro país é perfeitamente possível, mas planeie o lado prático:
- Visitas: combine com alguém de confiança que viva perto para mostrar a casa, ou concentre as visitas em poucos dias quando lá estiver. Lembre-se de entregar a declaração de riscos na primeira visita.
- Filtre os contactos: pergunte pelos prazos e pelo financiamento do comprador antes de marcar uma visita.
- Cuidado com as burlas: nunca pague uma «taxa» a um suposto comprador, não envie cópias dos seus documentos de identificação a pessoas que não conhece e desconfie de quem quer comprar sem ver a casa ou lhe pede que use uma via de pagamento invulgar. O preço é pago através do notaire.
- Passos seguintes: quando tiver uma proposta, o notaire assume o processo. Leia o processo de venda, do compromis à escritura e o nosso guia sobre o imposto sobre mais-valias para não residentes.
9. Manter o anúncio atualizado
- Responda depressa. Os compradores contactam muitas vezes vários vendedores ao mesmo tempo; uma resposta no próprio dia mantém-no na corrida.
- Prepare um pequeno dossiê de informação com a planta, o DPE, a declaração de riscos e, num apartamento, os principais números da copropriété. Os compradores sérios pedem-nos cedo.
- Altere o preço em todo o lado ao mesmo tempo. Preços diferentes em portais diferentes confundem os compradores e levam-nos a perguntar-se porquê.
- Marque a casa como reservada, ou retire o anúncio, quando o avant-contrat estiver assinado. Guarde os dados do anúncio até à escritura, para o caso de o comprador desistir durante o prazo de 10 dias.
Ajudamo-lo a preparar o texto, as fotografias e os dados para portais como o PAP, e encaminhamo-lo para o notaire. Crie a sua conta gratuita e coloque a sua casa, ou leia primeiro sobre vender a sua casa em França.
